나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12375 [1] 서울특별시 양천구 신정동 895-19 미림칸타빌2 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.10.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 지하철5호선 '목동역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(목동역) 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2021.03.10.) 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 샷시 창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2016-10-20), 지구단위계획구역(목동오거리), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요 망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시 설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지 거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12375 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 895-19 미림칸타빌2 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 352,000,000원

토지면적: 17.11㎡ (약 5.18평)

건물면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제6층 제602호

사용승인일: 2021년 03월 10일

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 목동역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(목동역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12375)이며, 해당 권리보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸됩니다.

등기부 요약:

* 소유권 보존 (갑1, 2021-03-19)

* 소유권 이전 (갑2, 2021-06-28, 매매가 339,000,000원)

* 강제 경매 (갑3, 2025-09-29, 채권액 339,000,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권 (을3, 최원석, 339,000,000원, 2021-05-14 전입, 2021-03-29 확정일자) - 해당 임차권은 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(최원석)

* 보증금: 339,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-14

* 확정일자: 2021-03-29

* 배당신고일자: 2023-07-04

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 처리되어 있으며, 임차인 최원석은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (해당 사항 없음)

주의사항:

* 본 매각은 임차인 최원석 및 주택임차권 승계인이 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이에 따라 인수되는 임차보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건과 유사한 주변 연립, 다세대 주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 평당 매매가는 약 18,570,000원에서 24,360,000원 사이로 파악되었습니다. (2026년 5월 기준)

* 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 약 18,570,000원/평

* 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 약 20,160,000원/평

* 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 약 24,360,000원/평

본건의 감정가는 352,000,000원이며, 이는 건물 면적 29.36㎡(약 8.88평) 기준 약 39,640,000원/평에 해당합니다.

이는 유사 건물들의 거래 사례 시세보다 높은 수준으로, 건물의 신축 연도(2021년) 및 단지명(미림칸타빌II)에 따른 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 목동역 인근에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 지역입니다.

* 주거환경: 주거 밀집 지역으로 단독, 다가구, 다세대 주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물내시설: 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설 및 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 교육환경보호구역: 본건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 강서양천교육지원청을 통해 정확한 해당 여부 및 규제를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 권리: 임차인의 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 복잡한 권리관계로 인해 입찰 전 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보로 묶여 있어, 타 경매 물건의 진행 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경으로 인해 일부 절차상의 변동이 있을 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 신축된 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연도를 자랑합니다. 특히 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없다는 점은 큰 장점입니다. 그러나 감정평가액이 주변 유사 물건의 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어, 시세에 대한 면밀한 검토와 신중한 입찰 접근이 요구됩니다. 건물의 신축 연식과 브랜드 가치를 감안하더라도, 시세와의 괴리가 크므로 입찰 전 현장 방문을 통해 건물의 실제 상태와 주변 시세를 다시 한번 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년에 준공된 비교적 최신 건물로, 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 입지: 목동역 인근으로 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 신축에 따른 가치: 신축 연식은 오래된 다세대 주택 대비 높은 가격 경쟁력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 352,000,000원이나, 주변 유사 건물들의 최근 매매 시세는 평당 약 18,570,000원에서 24,360,000원 수준으로 파악되었습니다. 본건 건물 면적(약 8.88평)을 고려할 때, 이 시세대로라면 약 165,000,000원에서 216,000,000원 범위로 추정됩니다.

신축 연식(2021년)을 고려하여 유사 거래 사례 최고가 시세에 약간의 가치를 더한다고 가정하고, 입찰 시 발생할 수 있는 위험 요소를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 230,000,000원으로 제안합니다.

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.