나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12272 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울영남초등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되는 주택 및 상가지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "라온하우스" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건(사용승인일: 2019.04.08.) 중 제4층 제401호로서 외 벽 : 석재붙임 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 장방형 토지로서 라온하우스 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "라온하우스" 북측으로 문성로 등 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변), 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 : 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였는 바 발코니 확장 등 내부구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12272 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제101동 제4층 제401호

* 용도: 다세대주택

* 건물 정보: 라온하우스 제101동 4층 401호, 사용승인일 2019.04.08, 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 4층.

* 전용면적: 27.28㎡ (약 8.25평)

* 토지 면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

* 토지 지분: 16.82㎡ (약 5.09평)

* 감정가: 288,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "서울영남초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 형성되는 주택 및 상가 지대임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건이 속한 "라온하우스"까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

* 도로상태: 본건이 속한 "라온하우스" 북측으로 문성로 등이 소재함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.21 지정, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023.02.13. 주택도시보증공사의 가압류 (말소 예정)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 박상호, 보증금 272,000,000원. 전입일자 2019.10.18. 대항력 있음.

* 본 임차인은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면, 잔액을 매수인이 인수해야 함.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을구 1번을 제외한 주택임차권 (박상호)

* 갑 5번 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑 8번 압류 (금천세무서장)

* 갑 9번 강제경매 (박상호, 본건 사건)

* 갑 10번 압류 (서울특별시)

* 인수 보증금:

* 박상호 임차인의 보증금 272,000,000원은 배당 결과에 따라 매수인이 전부 또는 일부를 인수할 수 있음.

* 등기부채권 총액: 541,000,000원.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 독산동 1158번지 일대는 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있음.

* 주변 실거래 사례 분석:

* 2026년 5월 6일, 독산동 886-6번지 "더하우스비동" (2017년식, 53.72㎡) 44,000만원에 거래됨.

* 2026년 5월 5일, 독산동 972-50번지 "로얄팰리스5" (2023년식, 29.87㎡) 32,500만원에 거래됨.

* 2026년 5월 1일, 독산동 960-11번지 "엘리체(960-11)" (2012년식, 21.99㎡) 14,000만원에 거래됨.

* 본건(27.28㎡)은 로얄팰리스5(29.87㎡)와 면적이 유사하며, 건물 연식은 2019년식으로 비교적 신축에 속함.

* 최근 거래된 로얄팰리스5(2023년식, 29.87㎡)가 3.25억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 3.0억원 내외로 추정 가능함. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 시세 반영에 큰 변수가 될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서울영남초등학교가 북측 인근에 소재하여 도보 통학이 가능함.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 박상호(보증금 272,000,000원)는 대항력을 갖추고 있으며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 함. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요소임.

* 토지거래허가구역: 본 건물이 속한 지역은 2025년 8월 21일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 함.

* 건물 내부 상태: 감정평가서상 내부구조는 집합건축물대장 도면 및 외부관찰에 의하였으며, 발코니 확장 등 실제 내부구조가 다소 상이할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2019년 4월 사용승인된 라온하우스 101동 401호로, 비교적 신축급의 다세대주택임.

* 주요 특징은 대항력 있는 임차인 박상호의 존재이며, 그의 보증금 2.72억원이 감정가(2.88억)와 거의 동일하여 인수 부담이 매우 클 수 있다는 점임.

* 입지 면에서는 서울영남초등학교와 가까워 교육 환경이 좋고, 주거지로서의 기본 요건을 갖추고 있음.

* 권리 관계상 임차인의 보증금 인수 외에는 특이사항이 없어 권리 자체는 복잡하지 않으나, 금전적 부담 가능성이 높음.

* 따라서 본 물건은 임차인의 배당 현황 및 최종 인수 금액을 면밀히 파악하는 것이 투자의 성패를 좌우할 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2019년식)의 다세대주택: 준신축급 건물이므로 초기 수리 부담이 적음.

* 안정적인 입지: 초등학교 인근으로 주거 선호도가 있는 지역.

* 시세 대비 저가 낙찰 가능성: 임차인 보증금 인수 부담으로 인해, 일반 경매 물건 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있음. (단, 총 투자 비용 증가 감안 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 대항력 있는 임차인 박상호의 보증금 272,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 감정가(288,000,000원) 대비 임차인 보증금(272,000,000원)이 매우 유사하므로, 낙찰가에 따라 인수 금액이 달라집니다.

* 만약 낙찰가가 288,000,000원 이상으로 결정되면, 임차인이 보증금 전액을 배당받아 매수인의 인수 부담은 없을 수 있습니다.

* 하지만, 낙찰가가 288,000,000원보다 낮게 결정될 경우, 임차인은 보증금의 일부만 배당받고 나머지는 매수인이 인수하게 됩니다.

* 주변 실거래 사례(로얄팰리스5, 29.87㎡, 3.25억원)를 고려할 때, 본건(27.28㎡, 2019년식)의 적정 시세는 약 2.9억원 ~ 3.1억원으로 추정됩니다.

* 총 취득 비용을 고려하여 입찰가는 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 이 범위에서 낙찰될 경우, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 이 경우 총 취득 비용은 '낙찰가 + (272,000,000원 - 임차인이 배당받은 금액)'이 됩니다.

* 따라서, 최종적으로 인수하게 될 보증금액을 명확히 확인하고, 총 투자 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.