나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12456 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 870-1 동양하우징 제102동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물내 제4층 제402호로, 외벽 : 석재 붙임 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 4필 일단의 부정형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접하고, 남동측으로 노폭 약 3미 터의 막다른도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 870-1, 870-2, 870-3, 870-103 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방 어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세 대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12456 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 상세정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 870-1 동양하우징 제102동 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축물 용도: 공동주택 (도시형생활주택)

총 층수: 6층 (본건 4층)

건축 연도: 2017년경

1.3. 평가 요약

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 동측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준임.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

대상 물건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 6미터의 도로에 접하고, 남동측으로는 노폭 약 3미터의 막다른 도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 경매는 주택도시보증공사의 신청에 의한 부동산강제경매임.

감정평가액은 300,000,000원임.

말소기준권리: (2022-11-03) 주식회사케이뱅크의 가압류 [cite: json_parsing]

3.2. 권리 분석

말소되는 권리:

* 주식회사케이뱅크 가압류 (2022-11-03) [cite: json_parsing]

* 주식회사국민행복기금 가압류 (2023-07-25) [cite: json_parsing]

* 서민금융진흥원 가압류 (2024-01-31) [cite: json_parsing]

* 주택도시보증공사 강제경매 (2025-10-01) [cite: json_parsing]

* 강서구(서울특별시) 압류 (2025-12-10) [cite: json_parsing]

* 주택임차권 (서민석, 2021-09-27 확정일자, 2021-10-28 전입) [cite: json_parsing]

인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 명시되지 않음)

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-06-27

대항력: 없음

비고: (주택도시보증공사의 조건으로 대항력 포기)

* 임차인: 주택도시보증공사 (서 )

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-28

확정일자: 2021-09-27

대항력: 없음

비고: (주택도시보증공사의 조건으로 대항력 포기, 임차권등기 말소 조건)

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건임.

주택도시보증공사의 임차인 및 임차권승계인은 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됨.

이는 보증금 300,000,000원에 대한 매수인의 인수 부담이 없음을 의미함.

4. 상권분석

4.1. 지역 상업 활동

해당 물건이 위치한 화곡동 870-1번지 일대는 주택 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택 등 주거 시설이 주를 이루고 있으며 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 상권을 형성하고 있음. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 주로 분포할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 6층 건물 (102동)

해당 층: 4층

외벽: 석재 붙임 마감

창호: 새시 창호

5.2. 면적 정보

토지면적: 16.55㎡ (약 5.00평)

건물면적 (전용면적): 29.97㎡ (약 9.06평)

주요 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

5.3. 편의시설

* 주요 편의시설: 본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 신정초등학교가 소재함.

* 설비 내역: 통상의 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 지역 지구 및 구역에 속해 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음.

6.2. 임차인 관련

* 박 임차인은 대항력은 없으나, 권리분석 상 금액이 미상인 경우도 주의가 필요함. (본건에서는 보증금/차임 0원으로 명시되어 있으나, 항상 확인 필요).

* 주택도시보증공사(서 ) 임차인의 대항력 포기 조건은 명확하나, 매각 이후 발생할 수 있는 해석상의 차이나 분쟁 가능성에 대한 확인이 필요함.

6.3. 기타 위험 요소

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건과의 연관성 또는 추가적인 채무 관계가 있을 수 있음.

* 건축물대장 상 전유부와 건물면적, 토지면적에 대한 상세 내용 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 주변 주거 환경이 보통 수준이며 교통 접근성 또한 무난함.

경매 절차 상 주택도시보증공사가 채권자이자 특별 매각 조건으로 임차인의 대항력 포기를 제시하여, 3억 원의 보증금에 대한 매수인의 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징임. 이는 권리 관계가 비교적 명확하고 추가적인 재정적 위험이 낮다는 것을 시사함.

다만, 다양한 토지이용계획 상의 제약과 공동담보 물건이라는 점은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 부분임.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 인수 부담 면제: 3억 원의 보증금에 대한 인수 부담이 없어, 실질적인 취득 비용이 감정가 대비 낮아짐.

* 서울시 내 주거지: 서울 강서구 내 주택으로, 안정적인 수요층 확보 가능.

* 신축급 소형 주택: 2017년경 건축된 비교적 신축인 소형 주택으로, 1인 가구나 소규모 가구의 주거 선호도가 높을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 300,000,000원임.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례(2026년 7월)에 따르면, 유사한 면적(약 20㎡)의 신축(2019년식) 다세대주택이 약 1081만원/㎡ 수준에서 거래된 것을 확인할 수 있음 [cite: json_parsing].

이를 본 건의 전용면적(29.97㎡)에 적용하면 약 324,000,000원의 시세가 산출됨.

감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 판단됨.

HUG의 대항력 포기 조건으로 인한 위험 부담 감소 및 시장 상황을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 대비 100%~110% 범위 내에서 결정될 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 310,000,000원에서 325,000,000원 사이로 고려하는 것이 합리적임.

보수적으로 접근하며 성공 가능성을 높이기 위해, 315,000,000원을 최적 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.