나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12447 [1] 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제7층 제709호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하 1층 지상 10층 건물 내 제7층 제709호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차타워시설, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

독산동 151-3, 151-4 공히 도시지역 , 준공업지역 , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간; 2025.08.26.~2026-08-25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12447 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 151-3, SM 벨리체 제7층 제709호

* 신주소: 서울특별시 금천구 시흥대로139길 19 (독산동)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내

* 준공일: 2019년 12월 18일

* 용도: 오피스텔 (주요 용도로는 업무시설, 제1종근린생활시설, 자동차관련시설 포함)

* 전용 면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

* 공용 면적 (토지 지분): 7.52㎡ (약 2.27평)

1.3. 가격 정보

* 감정가: 170,000,000원

1.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기조건 매각 조건이 있습니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대한 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임대 관계는 미상이며, 현장 조사를 통해 파악된 내용이 실제와 다를 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

* 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 건물 북측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1. 주택임차권 (조유진, 177,000,000원)이 말소기준권리인 갑6. 압류 (계양세무서장, 2022-10-13)보다 앞서 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑2, 갑4: 소유권이전 신탁등기 말소

* 갑5: 공유자전원지분전부이전 (김태원, 2020-06-19, 매매 169,000,000원)

* 을1: 주택임차권 (조유진, 177,000,000원, 전입 2022-05-16, 확정 2022-04-25) - 말소 대상

* 갑6: 압류 (계양세무서장, 2022-10-13) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (부평세무서장, 2023-07-20) - 말소 대상

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 177,000,000원, 2025-09-30) - 본 경매 사건의 근거

* 갑9: 압류 (국민건강보험공단, 2025-10-14) - 말소 대상

* 등기부채권 총액: 177,000,000원

3.3. 임차인 현황 (권리분석상 대항력 없음)

* 임차인: ENKHTUYAANUJIN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-05

* 대항력: 없음

* 임차인: IDEREEBORGIL

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-05

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (조유진)

* 보증금: 177,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-16

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-05-08

* 대항력: 없음

3.4. 인수되지 않는 권리

* 매각으로 인해 위 등기부 현황에 기재된 대부분의 권리(을1 주택임차권, 갑6, 갑7, 갑9 압류, 갑8 강제경매)는 말소됩니다.

* 특별 매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 보증금에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 해당 물건은 금천구 독산동에 위치하며, 오피스텔과 주거용 건물, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 세일중학교가 인접해 있어 교육 관련 시설 및 유동 인구가 예상됩니다.

* 주변에 아파트 단지 및 다세대주택이 분포하여 주거 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 상업 시설

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

* 대규모 상업 시설과의 접근성은 별도 확인이 필요하나, 지역 내에서는 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

* 본건 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 주차 타워 시설, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 정보 불확실성

* 임대 관계 미확인 및 외부 관찰, 주위 탐문을 통한 평가로 인해 실제 현황과 다를 수 있는 가능성이 있습니다. 입찰 전 현장 방문 및 정보 재확인이 필수적입니다.

6.2. HUG 인수조건

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각 관련 사항은 명확하게 이해하고 입찰에 참여해야 합니다. 주택도시보증공사와의 관련 규정 및 조건 확인이 필요합니다.

6.3. 도시계획 및 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 도시계획 및 법적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동 소재 SM 벨리체 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가는 170,000,000원이며, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, HUG 인수조건으로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계 미확인, HUG 관련 특별 매각 조건, 다양한 도시계획 제한사항 등은 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입찰 시점의 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 및 HUG 채권액 대비 현재 시장 가격을 면밀히 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

* HUG 인수조건으로 인한 권리 관계 명확성: 매각으로 인한 권리 소멸이 비교적 명확하여 권리 분석의 복잡성이 낮습니다.

* 지역 내 오피스텔 수요: 독산동 일대의 직주근접 수요를 고려할 때, 소형 오피스텔로서 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석을 위한 실시간 매물 정보 및 최근 실거래가 조회가 필요합니다. 제공된 감정가 170,000,000원과 채권액 177,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 시세 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 그러나 일반적으로 감정가의 80%~120% 범위 내에서 경매가 진행되는 점과, 본 건의 특이사항(HUG 인수조건)을 고려할 때, 현재 감정가 수준인 170,000,000원을 기준으로 시장 조사를 통해 최고 입찰가 범위를 설정하는 것이 합리적입니다.

실제 입찰가 산정을 위해서는 다음 정보가 필수적입니다.

* 최근 6개월 내 주변 SM 벨리체 또는 유사 오피스텔의 실거래가 데이터.

* 현재 시장에 나와 있는 유사 오피스텔의 매매 호가.

* 위치, 층수, 면적, 향 등을 고려한 가격 조정.

만약 주변 시세가 감정가를 상회한다면, 감정가 이상에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 반대로 시세가 감정가보다 낮다면, 그 시세에 맞춰 입찰가를 조정해야 합니다. HUG의 채권액이 177,000,000원이므로, 이보다 낮은 가격으로 낙찰될 경우 HUG의 배당 금액이 줄어들게 됩니다.

투기적 수요가 아닌 실거주 또는 안정적 임대 수익을 목적으로 한다면, 보수적으로 접근하여 감정가의 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 현 시세 조사를 통해 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 책정 하는 것을 추천하며, 이는 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 전제로 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.