나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12443 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-20 다원슈슈빌 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘우장초등학교’남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호선"화곡역"이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제603호로서, (사용승인일: 2012.11.20.) 외벽: 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 완경사지대에 위치하는 세장형의 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 후첨 ‘내부구조도’와 같이 제시외건물(ㄱ)로 인하여 집합건축물대장 표제부 및 전유부상 위반건축물로 표기되어 있으니, 업무 진행에 참고 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12443 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-20 다원슈슈빌 제6층 제603호

건물명: 다원슈슈빌

용도: 다세대주택

토지면적: 20.99㎡ (약 6.35평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.80평)

감정가: 231,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2012년

주요 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제603호

1.2. 주변 환경 및 교통

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘우장초등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 근거리에 지하철 5호선 ‘화곡역’이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울특별시 강서구의 압류 (2024-11-20)

등기부상 권리사항 분석 결과, 일반적인 경우 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 특이사항으로는 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경, 위반건축물 등재가 있으며, 임차인 및 임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인은 임차인(주택도시보증공사)의 권리 주장으로부터 자유로울 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 주요 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (최*)

보증금: 172,200,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-10-22

확정일자: 2018-10-02

대항력: 없음

비고: 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 집합건축물대장상 '주거 무단증축'으로 인한 위반건축물로 표기되어 있습니다. 이는 추후 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 건물의 가치 하락 또는 원상복구에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. (현재 허가기간 만료 예정)

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 상권분석 및 생활정보

주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하여 기본적인 주거 및 상업 편의시설 이용이 용이합니다. 우장초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 접근성이 양호하여 서울 시내 이동이 편리합니다. 검색 결과에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 시세 분석 및 주변 매매 정보

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 물건들의 거래가는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 차이가 있습니다.

* 2019년식, 19.98㎡ (약 6.04평) 물건이 216,000,000원 (약 10.81백만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 1986년식, 37.44㎡ (약 11.33평) 물건이 150,000,000원 (약 4.01백만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2002년식, 37.56㎡ (약 11.36평) 물건이 160,000,000원 (약 4.26백만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건은 2012년식, 29.09㎡ (약 8.80평)이며 감정가는 231,000,000원 (약 7.94백만원/㎡)입니다. 감정가는 최근 거래된 물건들의 가격대와 비교 시 상대적으로 높은 편으로 보입니다. 특히, 위반건축물이라는 점은 실거래가 산정 시 상당한 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 강서구 화곡동 지역의 꾸준한 주택 수요.

* 지하철 5호선 화곡역을 통한 우수한 대중교통 접근성.

* 비교적 최근 연식(2012년)의 다세대주택.

1.9. 종합 의견

본 물건은 우장초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다. 그러나 '위반건축물'이라는 중대한 하자가 존재하여, 명도 및 향후 활용에 있어 잠재적인 리스크를 내포하고 있습니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 매각되므로 임차인 관련 권리 문제는 해소될 것으로 보입니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가 231,000,000원 대비, 주변 시세와 위반건축물 상태를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근으로 170,000,000원 (1억 7천만원) 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 위반건축물 해소 가능성 및 비용, 인수 후 예상 가치 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.