나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12215 [1] 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울구로구청" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(2호선 대림역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층,지상6층 건 내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2017-11-01) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)구로동88-17:도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). (2)구로동88-18:도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). (3)구로동88-19:도시지역, 제2종일반주거지역(2014-12-11), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-12-11)(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대미상임. 2)본건에 소재하는 제시외건물㉠(조립식 패널조, 주거용, 약5.5㎡)은 본건 평가시 별도로 평가하였음. 3)본건은 집합건축물대장 기준 위반건축물로 등재되어 있으며 그 내용은 아래와 같음. -위반면적:5.5㎡ 구조:조립식패널조 용도:주거

물건 비고

- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12215 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 88-17 비체빌 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 201,475,000원

토지면적: 14.31㎡ (약 4.33평)

토지지분: 14.305999999999997㎡ (약 4.33평)

건물면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

건물지분: 22.74㎡ (약 6.88평)

건물 제시외면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOO

사용승인일: 2017년 11월 01일

건축물 규모: 지하 1층, 지상 6층 (승강기 1대)

총 건물 면적: 659.18㎡ (약 199.44평)

토지 면적: 344.1㎡ (약 104.10평)

건축 면적: 197.08㎡ (약 59.62평)

건폐율: 57.27%

용적률: 191.57%

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, "서울구로구청" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

교통 환경으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 대림역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 12월 12일 접수된 신목신용협동조합의 근저당권(채권액 130,800,000원)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권, 이천세무서장의 압류, 신목신용협동조합의 임의경매 등기 등은 말소될 예정입니다.

등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

임차인 현황:

* 김세룡(JINSHILONG)

보증금: 40,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2020-04-27

확정일자: 2020-04-14

배당신고일자: 2025-11-03

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.)

4. 상권분석

본건 소재지는 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변의 다양한 상점, 레스토랑, 편의시설 등에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

검색 결과, 구로구에는 구로디지털산업단지, 구로기계공구단지 등이 있어 산업 및 경제 활동이 활발한 지역의 일부를 형성하고 있습니다. 또한, 고척 스카이돔, 항동푸른수목원 등 문화 및 여가 시설도 존재합니다.

지역 내 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 나타나지 않았습니다. 다만, 서울시 기피시설의 경기도 이전 문제나 과거 폐가, 유수지 등을 공원이나 체육시설로 재개발한 사례들이 언급되어, 지역 발전 과정에서 혐오시설 부지가 개선되거나 활용되는 경향이 있습니다. 본건 주변에 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 대림역이 인접해 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 본건은 교육환경보호구역에 포함되어 있어, 관련 사항은 남부교육청에 별도 확인이 필요합니다.

주변 환경: 주거 밀집 지역으로 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건에는 5.5㎡ 규모의 위반건축물(조립식 패널조, 주거용)이 존재합니다. 이는 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정 제재로 이어질 수 있으며, 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물 포함 매각: 위반건축물인 제시외 건물 5.5㎡가 매각 대상에 포함되어 있으므로, 낙찰 후 철거 등 추가적인 조치가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획: 본건이 속한 지역이 주거환경개선사업 정비구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 또는 거래 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 서울 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 2호선 대림역 인근의 편리한 교통과 다양한 생활 편의 시설을 갖춘 지역적 이점을 가지고 있습니다.

건축물은 2017년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속합니다.

권리관계상 인수할 부담은 없으나, 5.5㎡ 규모의 위반건축물이 존재하고 제시외 건물과 함께 매각된다는 점은 반드시 고려해야 할 리스크입니다. 위반건축물 관련 비용 및 행정적 처리 방안을 사전에 검토해야 합니다.

임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 배당 신고일자(2025.11.03)를 확인하여 배당 여부를 파악하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

서울 서남권의 주요 교통 요지인 2호선 대림역 역세권에 위치하여 직주근접성이 우수합니다.

도시형생활주택으로 소형 가구에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

토지와 건물이 일괄 매각되므로 토지 가치 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

구로 지역은 지속적인 도시 개발 및 정비 사업이 이루어지고 있어 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 22.74㎡(약 6.88평)의 도시형생활주택입니다. 최근 시세 정보에 따르면, 인근 유사 건물(삼성드림빌, 2023년 준공, 36.84㎡, 34,000만원)의 경우 3.3㎡당 약 308만원의 거래가를 형성하고 있습니다. 이를 본 건 면적에 단순 적용 시 약 21,186만원 수준으로 산출됩니다.

하지만 본 건은 5.5㎡ 규모의 위반건축물이 존재하며, 이로 인한 철거 비용, 이행강제금 부과, 행정 절차 소요 시간 등을 고려해야 합니다. 또한, 준공년도가 2017년으로 삼성드림빌(2023년)보다는 오래되었습니다.

감정가 201,475,000원은 주변 시세와 건물의 상태를 종합적으로 고려한 수준으로 판단됩니다. 위반건축물 리스크를 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

위반건축물 관련 비용을 최소 1,000만원에서 2,000만원 이상으로 가정하고, 이를 감안한 보수적인 예상 입찰가는 감정가에서 일정 비율 할인된 금액으로 산정해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 결정하는 것이 적절할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.