나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12470 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층 건물 내 제9층 제901호로써 (사용승인일 : 2020.08.24) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 세장형 토지로써, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m, 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접합),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>,가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09) <건축법>,도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항 은 건축과 문의)<건축법>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(강 서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구 역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12470 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제9층 제901호

용도: 오피스텔

건물면적: 13.77㎡ (약 4.17평)

토지면적: 2.40㎡ (약 0.73평)

1.3. 매각 정보

감정가: 140,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 건축물 현황

본 건물은 2020년 8월 24일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 18층 건물이며, 본건은 그중 제9층 제901호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 건물에는 기본적인 위생 설비, 난방 설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

2.2. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.3. 교통 및 도로상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건은 북서측으로 노폭 약 30m, 남서측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 포함됩니다. 또한, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며(지목 도로 한정), 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 외국인 등 특정 대상자에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대). 건축선 또한 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: HUSSAINAAMIR (H )

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-09

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (황정희, 황 )

보증금: 144,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-09-10

배당신고일자: 2023-10-30

대항력: 없음

3.2. 인수 및 소멸 권리

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기부상의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택도시보증공사의 임차권(을1) 및 가압류(갑5) 등이 말소될 예정입니다.

3.3. 주의사항

본 매각은 특별매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 이로 인해 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 화곡동 일대는 강서구청 및 각종 행정기관이 밀집한 지역으로, 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후수요를 갖추고 있습니다. 인근에 남부골목시장, 까치산 시장 등 재래시장이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 강서구청 주변으로는 금융기관, 법률 사무소, 병원 등이 밀집해 있으며, 다양한 외식업 및 유흥업종도 발달해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

4.2. 교통 인프라

5호선 화곡역, 9호선 등촌역 및 가양역이 인근에 위치하나, 도보로는 약 15~20분 정도 소요될 수 있습니다. 다만, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용은 용이한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

강서구청이 인접해 있어 행정서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 마트, 병원, 은행, 편의점, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 도보로 접근 가능한 거리에 위치해 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 및 문화시설

인근 지역에 상대보호구역으로 지정된 교육 환경 보호 구역이 있어 교육 시설 관련 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 관련 제한사항

본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 공항 운영 및 항공기 운항과 관련된 건축물 높이 제한 등 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

6.2. 군사시설 보호구역

대공방어협조구역으로 지정되어 있어, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 유의해야 합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사를 종합한 결과, 본건 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 강서구 지역 내 마곡지구 등에 열병합발전소, 하수처리장 등 기피시설 입지에 대한 주민들의 우려가 제기된 사례가 있으나, 이는 본건 물건지와 직접적인 관련은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 강서구청 인근에 자리하여 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 주변 상권 또한 활성화되어 있습니다. 권리관계상 임차인 관련 부담이 없고, 매각으로 인한 소멸이 확실한 권리들로 구성되어 있습니다. 다만, 공항 관련 보호지구, 군사시설 보호구역 등 토지이용계획상의 일부 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용 시 관련 규제 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강서구청 인근의 역세권(도보 거리 감안) 입지로 행정기관 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로 건물 노후도가 낮습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수물건으로, 명확한 조건 하에 매각이 진행되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 소형 평형(13.77㎡)으로 비교적 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 감정가는 140,000,000원이며, 주변 유사 면적의 오피스텔 실거래가를 고려할 때, 본 건물의 면적(13.77㎡)을 감안한 적정 가치로 판단됩니다. 최근 26.6㎡ 면적의 오피스텔이 27,500만원~28,300만원에 거래된 점을 감안하면, 소형 평형임을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 본 건은 인수할 임차 보증금이 없으므로, 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 약 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 예상됩니다. 최종 입찰가는 물건의 현황, 경매 진행 상황, 경쟁자 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.