나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4385 [1] 부산광역시 서구 남부민동 171-1 대지 경매
매각기일: 2025-12-30
물건 개요
나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4385 [1] 부산광역시 서구 남부민동 171-1 대지 경매
- 사건번호: 2024타경4385
- 주소: 부산광역시 서구 남부민동 171-1
- 감정가: 10,283,000원
- 최저가: 5,039,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 대지
부산서부지원 경매7계 2024타경4385 | 소재지: 부산광역시 서구 남부민동 171-1 | 감정가: 10,283,000원 | 최저가: 5,039,000원 | 용도: 대지
1. 물건 개요
1.1. 사건 및 소재지
사건번호 부산서부지원 2024타경4385 (1)
소재지 부산광역시 서구 남부민동 171-1
경매구분 부동산강제경매
매각대상 토지매각
1.2. 물건 정보
용도 대지 (제2종일반주거지역)
토지면적 13.00㎡ (약 3.93평)
감정가 10,283,000원
소유자/채무자 송OO
채권자 박OO
2. 입지조건
2.1. 위치 및 접근성
본건은 부산광역시 서구 남부민동 소재 "남부민초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.
부근은 단독주택 및 소규모 점포 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
본건까지 차량 접근은 불가능하며, 인근에 마을버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
2.2. 토지 현황
본건 토지는 남동하향의 경사지 내 사다리형의 토지입니다.
현재 인접 필지와 함께 단독주택 건부지로 이용 중이며, 서측 노폭 약 1-2m 내외의 도로에 접하고 있습니다.
본건 서측 도로를 기준으로 토지는 저지상태(낮은 지대)에 위치합니다.
제2종일반주거지역에 해당하여 용적률 및 건폐율 상의 개발 잠재력은 있으나, 소규모 면적과 현황상 제약이 큽니다.
3. 상권 분석 및 생활 정보
3.1. 상권 분석
주거지역 내의 소규모 점포 위주의 근린 상권이 형성되어 있으며, 주거 밀집도가 높아 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.
본건이 위치한 서구 남부민동 일대는 노후 주택이 밀집된 지역으로, 광역 상권보다는 지역 주민을 위한 영세 상권의 성격이 강합니다.
3.2. 생활 정보 및 혐오시설
"남부민초등학교"가 가까이 위치하여 교육 시설 접근성은 좋습니다.
인근에 마을버스 노선이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.
주변에 대규모의 특정 혐오 시설(폐기물 처리장, 대형 교도소 등)은 확인되지 않았으나, 노후된 주택 밀집지역 특성상 주거 환경의 개선이 필요한 부분이 존재할 수 있습니다.
4. 권리 분석
4.1. 매각 목적 및 관련 권리
본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각 대상은 '토지'에 한정됩니다.
소유자 겸 채무자인 송OO의 재산을 채권자 박OO가 환가하는 절차입니다.
감정평가액은 10,283,000원으로 토지 면적 대비 매우 저렴한 편입니다.
4.2. 특이사항 및 주의사항 (핵심 하자)
본건의 핵심적인 권리상 하자는 '제시외 물건'인 무허가 건물의 존재입니다.
본건 토지 지상에 인접 필지에 걸쳐 무허가 건물이 소재하고 있으며, 이 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다.
이 무허가 건물로 인해 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 영향이 있으며, **최저 매각 가격은 이 무허가 건물로 인해 제한받는 가격**으로 책정되었습니다.
경계는 육안으로 확인할 수 없으므로, 정확한 소유권 행사를 위해서는 측량 및 감정이 필수적입니다.
토지 지분율이 1300으로 표기되어 있으나, 이는 면적 13.00㎡를 의미하는 것으로 해석됩니다. (전체 필지가 아닌 단독 소유로 추정됨)
5. 잠재적 리스크
5.1. 무허가 건물 리스크
최대 리스크는 토지 지상의 무허가 건물입니다. 매수인은 소유권을 취득하더라도 해당 무허가 건물 소유자와의 법적 분쟁(철거 소송, 토지 사용료 부당이득 반환 청구 등) 및 명도 문제가 발생할 가능성이 매우 높습니다.
이로 인해 토지 소유권 행사에 상당한 제약이 따릅니다.
5.2. 소규모 면적 및 현황상 제약
토지 면적이 13.00㎡ (약 3.93평)으로 매우 작아 단독으로 건축 행위가 사실상 불가능합니다.
차량 접근이 불가능하고 경사지이며, 도로 폭도 좁아(1-2m) 개발에 제약이 많습니다.
5.3. 경계 및 비용 리스크
정확한 경계를 확인하기 위해 측량 및 감정 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
6. 종합 의견 및 투자 포인트
본건은 면적이 매우 작고, 토지 지상에 인접 필지와 걸쳐 있는 무허가 건물의 존재라는 심각한 하자를 안고 있는 **특수물건**입니다. 일반적인 토지 투자 관점에서는 접근이 어렵습니다.
6.1. 종합 의견
이 물건은 법적 리스크가 높아 일반 투자자에게는 부적합하며, 인접 토지를 이미 소유하고 있거나 해당 지역의 재개발, 도시정비사업 등의 장기적인 관점에서 **토지 합병 및 지분 정리**를 목적으로 하는 특수 투자자에게 적합한 틈새 물건입니다.
낮은 감정가는 무허가 건물로 인한 사용 제한 리스크가 반영된 가격입니다.
6.2. 투자 포인트
인접 필지 소유자: 인접 필지의 매입을 통해 전체 필지를 통합하여 무허가 건물의 문제를 해결하고 토지의 효용을 극대화할 수 있는 가장 확실한 투자자입니다.
지분 정리 전문가: 무허가 건물 소유자를 상대로 부당이득 반환 청구 또는 건물 철거 소송을 통해 법적 권리를 확립하고, 궁극적으로 인접 토지와 협의를 통해 매도하거나 개발하는 장기적 전략이 필요합니다.
소액 투자: 감정가가 1,000만원대로 매우 낮아 소액으로 투자할 수 있으나, 후속 비용(소송비, 측량비 등)이 더 클 수 있다는 점을 인지해야 합니다.
법원 정보
부산서부지원 경매7계