나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3429 [1] 부산광역시 사상구 주례동 92-214 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경3429 [1] 부산광역시 사상구 주례동 92-214 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경3429
• 주소: 부산광역시 사상구 주례동 92-214
• 감정가: 747,696,800원
• 최저가: 366,371,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

부산서부지원 경매7계 2024타경3429 | 소재지: 부산광역시 사상구 주례동 92-214 | 감정가: 747,696,800원 | 최저가: 366,371,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 기본 정보 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경3429 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각 (주의사항: 일괄매각)

소유자/채무자: 최OO / 최OO

채권자: 부OOOOOOOOOO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 92-214

용도: 다가구주택

토지면적: 106.00㎡ (약 32.07평)

건물면적: 267.80㎡ (약 81.00평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층

이용상태: 다가구주택 및 주거용 오피스텔인 것으로 탐문조사됨.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 747,696,800원

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 주례여자중학교 동측 인근에 위치하며, 중소규모의 공동주택 및 단독주택이 혼재하는 주거지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 북하향의 완경사지대에 위치한 세장형(길쭉한 형태)이며, 북측으로 폭 약 4-5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 주변 환경

본건은 주례동의 대학가 상권과 주거지가 혼재된 지역으로, 경남정보대학교, 동서대학교 등 다수의 교육기관이 인접해 있어 학생 및 교직원 임차 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 이는 다가구주택 및 주거용 오피스텔의 임대 수익 창출에 유리한 조건입니다. 주변에는 대형마트, 병원 등의 생활 인프라가 갖춰져 있어 가족 단위 임차 수요 역시 기대할 수 있습니다.

2.3. 생활정보 및 교육 환경

인근에 주례여자중학교, 주례중학교 등이 밀집해 있어 교육 환경은 양호합니다. 또한, 부산 지하철 2호선 주례역이나 냉정역 접근성이 우수한 편으로, 부산 도심 및 주변 상권으로의 이동이 편리합니다. 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호를 위한 다수의 상대보호구역 내에 있어 개발 행위 제한이 존재합니다. 특히 다수의 학교 보호구역은 숙박업소 등의 유흥시설 유입을 제한하는 역할을 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리분석

본건은 토지/건물 일괄매각으로 진행되며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이므로 복잡한 채무관계로 인한 명도 저항 가능성은 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다. 그러나 매각의 기본인 '토지/건물 일괄매각'을 유념해야 하며, 제시외 물건은 없는 것으로 확인되었습니다. (등기부상 권리관계는 별도 확인 필요)

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

1. 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 명도 과정에서 실제 거주하고 있는 임차인(대항력 유무 포함) 파악에 어려움이 있을 수 있습니다. 권리 신고를 하지 않은 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 복합 용도에 따른 문제: 본건은 '다가구주택 및 주거용 오피스텔'인 것으로 탐문조사되어, 건축물대장상 정확한 용도와 호수별 구분이 중요합니다. 이는 취득세 및 양도소득세 등 세금 산정 시 중요한 변수가 될 수 있습니다.

3. 지적재조사사업지구: 토지이용계획상 '지적재조사사업지구(2023-06-21)'로 지정되어 있습니다. 지적재조사사업은 경계 확정 및 지적 정리 과정에서 토지 면적, 경계, 지적도 등에 변동이 발생할 수 있으므로, 최종 경계 확인에 주의가 필요합니다.

4. 혐오시설: 지도 검색 결과, 본건 주변에 특기할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 주택가에 소규모 종교 시설 또는 비선호 시설이 있을 수 있으니 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

부산 사상구 주례동 다가구주택(주거용 오피스텔 혼합 추정) 경매 물건은 대학가 인근에 위치하여 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 토지 면적이 106.00㎡ (약 32.07평)로 다소 작으나, 5층 규모의 건물 면적 267.80㎡ (약 81.00평)이 일괄 매각되어 수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다. 다만, 임대관계 미상 및 복합 용도(다가구/오피스텔)에 따른 명도와 세무 문제, 그리고 지적재조사사업지구 지정으로 인한 잠재적 리스크를 충분히 검토 후 입찰해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

1. 풍부한 임차 수요: 경남정보대, 동서대 등 대학가 인접으로 원룸/투룸 형태의 임대 수요가 꾸준하여 공실률 관리에 유리합니다.

2. 입지 잠재력: 주례역 인근의 주거 지역은 재개발/재건축 이슈가 잠재적으로 있어, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 비교적 낮은 초기 투자 비용: (감정가 대비) 다가구 주택은 아파트에 비해 입찰 경쟁률이 낮을 경우 상대적으로 저렴한 가격으로 매입하여 리모델링을 통해 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

끝.

법원 정보

부산서부지원 경매7계