나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109181 [1] 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 107동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공공 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 "녹산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지 및 단지내 상가, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건은 보통시
됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 보
통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 제10층 제1001호로서,
외 벽: 페인트 및 인조석 치장 마감 등,
내 벽: 벽지 마감 등,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비 및 공동현관기설비, 도
시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 경사지대내 부정형의 토지로 아파트 및 부속 상가 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 시내버스가 운행되는 편도 2차선 도로에 접하며, 단지내 가로망 정비 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지), 도로(접
합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 경제자유구역(부산과학일반산업단지)<경제자유구역의 지정
및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(2016-12-30)(부산광역시북부교육지원청)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 지방산업단지(2017-10-18)(부산과학지방산업단지)<산업입지 및 개발에 관
한 법률>, 지원시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, <추가기재>하천에 관련
한 사항은 안전도시과(☎ 970-4682-4685) 별도 확인요.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경109181 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 지사동 1185-1 지사과학삼정그린코아 107동 10층1001호

* 물건종별: 아파트

* 감정가: 158,000,000원

* 토지면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

* 건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO (본 경매 개시 신청인)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 지사동 소재 "녹산초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 단지내 상가, 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경 및 제반 입지조건은 보통으로 평가됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통으로 평가됨. 또한, 남측으로 시내버스가 운행되는 편도 2차선 도로에 접하며, 단지내 가로망 정비가 잘 되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역(지사산단), 지구단위계획구역(부산과학일반산업단지) 등으로 지정되어 있음. (참고: 하천 관련 사항은 안전도시과 별도 확인 필요)

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2022년 02월 14일 접수된 주식회사 엔씨파이낸스대부의 근저당권 (을3, 15,600,000원)입니다.

* 소유권은 김명연, 이관준에게 이전되었습니다.

* 선순위 임차권: 박성훈 (을6)이 2021년 10월 27일 전입하였고, 2021년 09월 03일 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차보증금은 150,000,000원입니다.

* 본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 채권자 박성훈은 2024년 08월 27일 150,000,000원을 채권액으로 하여 강제경매를 신청했습니다 (갑8).

* 후순위 근저당권 2건 (을4, 을5) 및 압류 (갑6)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 박성훈 (을6)의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임차보증금 150,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 총 부채액 (등기부상 채권 총액): 233,600,000원 (말소기준권리 포함)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 아파트 단지 내 상가 및 주변 상업 시설과 연계된 주거 상권에 해당합니다. 녹산초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 임야 등으로 형성된 환경은 주거 쾌적성을 더합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 본 물건이 속한 지사과학삼정그린코아아파트는 2017년 4월 27일 사용승인되었으며, 총 11개동, 1013세대로 구성된 대규모 단지입니다. 최고 25층 규모입니다.

* 편의시설: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 인근에 녹산초등학교가 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경입니다.

* 주차: 총 173대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 위험 요소는 선순위 임차인 박성훈에게 인수될 수 있는 1억 5,000만원의 임차보증금입니다. 경매 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인은 추가적으로 잔액을 부담해야 하므로 총 매수 비용이 증가할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '하천에 관한 사항'은 별도 확인이 필요하며, 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구 내 신축 아파트로, 입지 및 생활 편의시설 측면에서 보통 수준 이상의 주거 환경을 제공합니다. 그러나 1억 5,000만원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 위험은 매우 중대한 고려 사항입니다. 매수인은 배당 절차 후 임차인에게 지급되는 금액을 정확히 파악하고, 잔액 인수 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 가치: 2017년 건축된 비교적 신축 아파트로, 주거 환경이 양호합니다.

* 산업 단지 배후 주거지: 지사과학일반산업단지 등 인근 산업 단지 근로자들의 주거 수요 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 6월 15일 거래: 133,000,000원 (전용면적 59.9971㎡, 25층)

* 2026년 6월 2일 거래: 145,000,000원 (전용면적 59.9971㎡, 17층, 107동)

* 현재 시장 가격대는 해당 면적(약 60㎡) 기준으로 1억 3,300만원에서 1억 4,500만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본 건의 최대 변수는 임차인 박성훈에게 인수될 수 있는 1억 5,000만원의 임차보증금입니다. 경매 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인은 입찰가 외에 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

* 이러한 인수 부담을 고려하면, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과할 위험이 매우 높습니다.

* 따라서, 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제될 것이라고 확신할 수 없는 경우, 입찰가는 매우 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 잠재적 리스크와 인수 부담을 감안하여, 예상 입찰가는 120,000,000원 내외로 제안합니다. 이 금액은 임차인 보증금 전액 변제 가능성을 최대한 고려하거나, 인수 금액을 포함하더라도 시장 가치 대비 낮은 총 비용으로 진입하기 위한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 임차인에게 배당될 예상 금액 및 최종 인수 금액을 정확히 확인하는 것이 중요합니다.

* 주변 시설 조사 결과, 본 물건지에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.