나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109006 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층1402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109006 [1] 부산광역시 북구 구포동 405-9 웅진아름누리 14층1402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경109006
• 주소: 부산광역시 북구 가람로 64, 14층1402호 (구포동,웅진아름누리)
• 감정가: 273,000,000원
• 최저가: 133,770,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

부산서부지원 경매7계 2024타경109006 | 소재지: 부산광역시 북구 가람로 64, 14층1402호 (구포동,웅진아름누리) | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 133,770,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 물건 정보

본 경매 물건은 부산광역시 북구 구포동에 위치한 웅진아름누리 오피스텔 14층 1402호에 대한 임의경매 사건입니다. 사건번호는 부산서부지원 2024타경109006 (1)이며, 용도는 오피스텔(업무시설)로 이용 중입니다. 매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

* 감정가: 273,000,000원

* 건물 전용면적: 52.31㎡ (약 15.82평)

* 토지 지분면적: 8.81㎡ (약 2.66평)

오피스텔의 특성상 별도의 분양면적(공급면적)은 제시되지 않았으며, 위 면적은 전용면적을 기준으로 산정되었습니다.

1.3. 관계자 정보

* 소유자/채무자: 주OOOOOOOO

* 채권자: 연OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 멀티 교통망의 중심

본건은 부산 교통의 핵심축인 구포역 북동측 인근에 위치하며, 트리플 역세권을 형성하는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 도시철도 3호선 구포역

* 경부선 구포역 (KTX 정차역)

* 근거리에 도시철도 덕천역 및 구명역 소재

이러한 교통 환경으로 인해 부산 시내 및 타 지역으로의 접근성이 매우 우수하며, 제반 교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용 상태

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 중 14층 1402호로, 최상층에 위치합니다.

* 외벽은 스톤코트 및 화강석 붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 소화전설비, 주차설비, 도시가스 및 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 이용 상태: 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 인접지와 등고평탄한 가장형 토지 위에 건립되었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 권리 관계

본건은 채권자가 실행한 부동산임의경매 사건입니다. 소유자, 채무자가 동일인(주OOOOOOOO)으로 확인되어 일반적인 근저당권 실행에 의한 임의경매로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

* 집행관 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란하였습니다.

* 감정평가 역시 관련 공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 응찰 시 내부 이용 상황 및 관리 상태(예: 내부 훼손 여부, 인테리어 상태 등)에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 임대차 관계는 미상(미확인)이므로, 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 임차인 또는 점유자 문제로 인한 추가 비용이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 주변 환경 및 상권

본건 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 상업·주거 혼합 지역입니다. 구포역을 중심으로 한 역세권 상권이 발달해 있으며, 구포역세권 도시재생 뉴딜사업이 진행되는 등 지역 활성화에 대한 기대감이 있는 곳입니다.

4.2. 생활 인프라

구포역 및 덕천역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 구포시장 등 주변 상권을 통해 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 북서측으로 폭 약 12미터 내외의 주 도로에 접하고 있어 차량 접근성도 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황조사 미비에 따른 리스크

* 폐문으로 인한 내부 이용 상태 및 임대차 관계 미확인: 권리 관계 상의 임차인 유무 외에 실제 점유자가 누구인지, 그 점유자가 대항력 있는 임차인인지 여부를 입찰 전 반드시 확인하거나, 그 리스크를 입찰가에 반영해야 합니다.

* 내부 훼손 여부: 장기간 방치되었거나 임차인이 없어 내부 관리 상태가 불량할 경우, 낙찰 후 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

5.2. 지역 제한사항

* 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)에 접합하고 있습니다.

* 특히, 경부선 구포역 인근에 위치하여 철도보호지구에 해당하므로, 향후 재건축 또는 용도 변경 시 철도 안전법에 의한 제한을 받을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 110m, 최고높이 155m)에 해당합니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 주변 검색 결과, 직접적인 혐오시설(예: 장례식장, 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다.

* 다만, KTX 및 도시철도 구포역과 매우 인접한 위치이므로, 열차 운행 및 역 시설 운영으로 인한 소음 및 진동 발생 가능성은 상존하는 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 KTX 및 지하철이 교차하는 구포역 초역세권에 위치하여 교통 및 상권 접근성 면에서 최고의 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 최상층인 14층에 위치하고 개별난방을 사용하여 오피스텔로서의 주거 편의성도 높습니다. 다만, 내부 및 임대차 관계 미확인이라는 중대한 리스크를 안고 있으므로, 입찰가 산정 시 명도 리스크와 추가 보수 비용을 충분히 감안해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

* 임대수익: 우수한 교통 입지로 인해 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 공실 리스크가 낮아 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 교통 편의성: 부산 북부 지역의 주요 교통 허브(KTX, 지하철 3호선)에 위치하여 직장인 및 인근 대학생 수요를 흡수하기에 유리합니다.

* 도시 재생 호재: 구포역 일대 도시재생 뉴딜사업 진행으로 인한 환경 개선 및 상권 활성화에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매7계