나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경109822 [1] 부산광역시 사하구 다대동 958-17 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2024.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린
생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있어 대중교통
상황은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철1호선(다대포항)이 위치하고 있어 대중교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

북하향 경사지대 내 장방형 토지로서, 주상용 부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

북하향 경사지대 내 장방형 토지로서, 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발촉 진법>임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구<택지개발
촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 2층건으로서,
(사용승인일자: 1989.10.21)
외 벽: 치장타일 붙임, 모르타르 위 페인팅 등
내 벽: 벽지붙임, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트 및 조적조 스라브지붕 2층건으로서, (사용승인일자: 1989.10.21) 외 벽: 치장타일 붙임, 모르타르 위 페인팅 등 내 벽: 벽지붙임, 타일붙임 등 창 호: 새시 창호 등

이용상태

1층은 근린생활시설 및 단독주택, 2층은 단독주택으로 이용중임.

이용상태

1층은 근린생활시설 및 단독주택, 2층은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 일부 바닥난방설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생설비, 일부 바닥난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물 2개동이 소재하나, 이는
구조, 규모, 용도 등으로 보아 본건과 종물 및 부합물의 관계에 있는 것으로 판단됨.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물 2개동 및 제시외물건 2식이 소재하나, 이는 구조, 규모, 용도 등으로 보아 본건과 종물 및 부합물의 관계에 있는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 건물은 인접 건물(958-11번지)과 서측 내벽을 공유하고 있어 외견상 1개동의
건물로 보이나 공부상 별도의 건물로 분리되어 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건 건물은 인접 건물(958-11번지)과 서측 내벽을 공유하고 있어 외견상 1개동의 건물로 보이나 공부상 별도의 건물로 분리되어 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
제시외 2-1~4 각 포함
본건 건물은 인접 건물(958-11번지)과 서측 내벽을 공유하고 있어 외견상 1개동의 건물로 보이나 공부상 별도의 건물로 분리되어 등재되어 있음.
옥상으로 직접 올라가는 계단이 없어 인접 건물 철제 계단을 통해 출입 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2024타경109822 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 다대동 958-17

* 용도: 근린주택

* 감정가: 482,861,920원 (약 4억 8,286만원)

* 토지면적: 173.00㎡ (약 52.32평)

* 건물면적: 164.24㎡ (약 49.68평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 류OO (류경숙)

* 건물사용승인일자: 1989년 10월 21일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 사하구 다대동 소재 다대고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있고 지하철 1호선 다대포항역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역, 비행안전구역, 택지개발지구로 지정되어 있어 향후 개발 또는 활용에 대한 계획적 관리가 필요한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 09월 11일 접수된 류경숙의 강제경매 개시결정 등기(2024타경109822)입니다. 본 경매로 인해 이하의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기부현황:

* 토지: 공유자지분전부이전(1998.10.08), 소유권이전(2011.05.09, 2016.05.18), 강제경매(2024.09.11, 말소기준권리).

* 건물: 공유자지분전부이전(1998.10.08), 소유권이전(2011.05.09, 2016.05.18), 강제경매(2024.09.11, 말소기준권리).

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2022년 01월 05일

* 대항력: 있음

* 주의: 위 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 배당받는 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. (해당 물건의 "인수 보증금 합계: 0원" 정보와 상반될 수 있으므로, 현장 확인 및 권리분석 전문가와 상세 상담이 필수적입니다.)

* 인수되는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당되지 않는 금액은 인수될 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 정보 분석:

* 최근 거래된 유사 물건들의 평균 거래가 및 면적을 분석한 결과, 연립주택 및 다세대 주택의 경우 면적 24.01m² ~ 42.75m² (약 7.26평 ~ 12.9평)의 단위 면적당 가격이 약 300만원 ~ 700만원 수준으로 나타났습니다.

* 본 물건은 근린주택으로, 상가와 주택의 복합 용도이므로 일반 주택보다는 높은 가치 산정이 가능합니다.

* 종합 시세 분석: 감정가는 482,861,920원이며, 이는 토지 173.00㎡ (약 52.32평)와 건물 164.24㎡ (약 49.68평)를 합한 전체 면적 337.24㎡ (약 102.0평) 기준으로 약 473만원/평 수준입니다. 주변 유사 주택의 거래가와 비교 시, 합리적인 수준의 감정가로 판단됩니다. 다만, 건물 노후화(1989년 준공)는 가치 하락 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 본건은 다대고등학교가 인근에 위치하며, 주거지 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육 환경: 다대고등학교 등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

* 교통 편의: 시내버스 정류장 및 지하철 1호선 다대포항역이 인접하여 서울 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공유 내벽: 본 건물은 인접 건물(958-11번지)과 서측 내벽을 공유하고 있어 외견상 하나의 건물처럼 보이나, 공부상 별도로 등재되어 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 협의가 필요할 수 있습니다.

* 옥상 출입: 옥상으로 직접 올라가는 계단이 없어 인접 건물의 철제 계단을 통해 출입이 가능합니다. 이는 독립적인 건물 사용 및 관리에 제약이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 박 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 500만원 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1989년 준공된 건물로, 건축 37년차를 맞이하여 향후 유지보수 비용 발생 및 건물의 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 2개동 및 제시외 물건 2식이 포함 매각되나, 이는 별도 관리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사하구 다대동의 주거 및 상업 밀집 지역에 위치한 근린주택으로, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 넓은 대지면적을 활용한 재건축 또는 증축 가능성이 있으나, 건물 노후화, 인접 건물과의 공유 내벽, 옥상 출입 문제, 대항력 있는 임차인 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 다대포항역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 가치: 173.00㎡ (약 52.32평)의 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 복합 용도: 근린주택으로서 주거 및 상업 시설로 활용이 가능하여 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 주변 개발 가능성: 택지개발지구 등 도시 계획 구역에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 482,861,920원입니다.

주변 실거래가 및 본건의 권리 관계, 건물 노후도, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 85~95% 수준을 적정 입찰가 범위로 예상합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 포함하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. (단, "인수 보증금 합계: 0원" 정보에 근거하여, 본 예상 입찰가 산정 시에는 임차인 보증금 인수액을 제외하였습니다.)

현 시세 및 위험 요소를 감안하여, 희망 입찰가는 약 430,000,000원 (사억 삼천만원) 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.