나이스옥션 법원경매 울산 2024타경101621 [1] 경상남도 양산시 동면 법기리 934-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 양산시 동면 법기리 소재 "창기마을"내에 위치하며 주위는 주택 및 농경지, 마을회관 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

토지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 주택건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접하며 남측 사도를 통하여 접근가능 합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>

제시목록 외의 물건

대상토지에 건축물대장상 등재된 4동의건물은 현재 소재하는 건물과 구조, 면적이 현저한 차이가 있어 확인불능으로 평가외로 하였으며, 현황소재 건물은 건물명세표상 6동의 제시외 건물로 평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2건물:목조 세멘기와지붕 단층 외 3동으로 동일성이 인정되는 건물을 확인할 수없어 확인불능으로 평가외하였습니다

이용상태

해당사항없음.

설비내역

해당사항없음

부합물 및 종물

해당사항없음

공부와의 차이

해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 평가 의뢰된 4동의 건물의 구조, 면적 등 일치되는 건물을 실지조사 시 확인이 불가한 바, 확인불능으로 평가외로 하였으며, 대상 토지지상에 실제 소재하는 현황건물을 귀요청에 의거 제시외건물로 감정평가명세표에서 평가하였으며, 제시외건물이 평가대상에서 제외되어 그대지가 소유권행사에 제한받는 경우의 가액을 감정평가명세표하단에 별도 부기하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 본 건 토지상에 소재하는 제시외 건물들(블록조 칼라강판지붕 단층 주택 63㎡, 블록조 칼라강판지붕 단층 주택 66㎡, 블록조 판넬지붕 단층 창고 9㎡, 블록조 판넬지붕 단층 창고 6㎡, 블록조 판넬지붕 단층 창고 6.5㎡, 블록조 스라브지붕 단층 창고 4.5㎡)을 이 사건 매각에서 제외함.
2. 최저매각가격은 위 제시외 건물들이 이 사건 매각에서 제외됨으로 인하여 받는 영향을 감안한 가격임.
3. 인접토지(법기리 931-1, 931-2) 소유자에 따르면, 본 건 토지는 인접토지를 통하여 출입하고 있고, 상수도 및 하수도 시설물의 배관이 매립된 상태로 이용되고 있는 것으로 보이므로 응찰시 별도 확인 요함(첨부 의견서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

울산지방법원 2024타경101621 (1)

1.2. 소재지

경상남도 양산시 동면 법기리 934-1

1.3. 용도

대지

1.4. 감정가

242,220,000원

1.5. 토지면적

367. 00㎡ (약 111.02평)

1.6. 건물면적

0. 00㎡ (건물 매각 제외)

1.7. 매각대상

토지매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 양산시 동면 법기리 소재 "창기마을" 내에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 마을회관 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접도로상태

서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남측 사도를 통하여 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5, 2017-11-02, 하나은행 근저당 금152,900,000원. 본 경매물건의 말소기준권리는 위 근저당권입니다.

3.2. 등기부요약

토지 등기부상 1995년 10월 5일 소유권 이전(송순이)이 있었으며, 2017년 11월 2일 하나은행 근저당이 설정되었습니다. 이후 2024년 7월 2일 상속으로 인한 소유권 이전(박의황)이 있었고, 2025년 11월 18일 양산시의 압류가 등기되었습니다. 상속 및 압류 등기는 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 152,900,000원입니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

본건 토지상에 소재하는 제시외 건물들(주택 2동, 창고 4동)을 위한 법정지상권 성립 여부는 불분명하며, 해당 권리는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

3.4. 임차인현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부상 명시된 임차인은 없으나, 실제 점유 관계에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건은 주택 및 농경지가 주를 이루는 마을 지역에 위치하고 있어, 주변 상업시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역특성

농촌 및 주거지역 특성을 가지며, 마을회관 등 근린시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

마을회관 등 근린시설이 인근에 소재합니다. 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 주요시설접근성

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 제시외건물매각제외

총 6동의 제시외 건물(주택 2동, 창고 4동)이 본건 토지상에 소재하나, 이들은 이번 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 낙찰자는 이 건물들에 대한 법적 권리 관계를 별도로 해결해야 할 수 있습니다.

6.2. 법정지상권불확실성

매각에서 제외된 건물들을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰자가 토지 사용에 있어 법정지상권에 의한 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 인접토지이용관계

인접 토지 소유자에 따르면, 본 건 토지는 인접 토지를 통해 출입하고 있으며 상수도 및 하수도 시설물 배관이 매립된 상태로 이용되고 있는 것으로 보입니다. 응찰 시 이 부분에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다.

6.4. 토지이용계획및제한

본 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 양산시 동면 법기리 소재 대지(367㎡)에 대한 토지 매각 물건입니다. 감정가는 242,220,000원입니다. 본건의 가장 큰 특징은 토지상에 소재하는 6동의 제시외 건물들이 매각 대상에서 제외된다는 점입니다. 또한, 이 제외된 건물들을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰자가 토지 사용에 있어 제약을 받을 가능성이 있습니다. 더불어 인접 토지를 통한 출입 및 매립된 상하수도 배관 이용 추정 등 토지 이용과 관련하여 응찰 시 반드시 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 이러한 여러 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 단순 토지 매입을 넘어 법적, 실질적 이용 방안에 대한 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.

8. 투자포인트

8.1. 순수토지매입기회

건물이 제외된 순수 토지 매입을 통해 향후 건축이나 개발 계획 수립에 있어 자유로운 설계를 고려할 수 있습니다.

8.2. 지역개발가능성

제1종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 활용 가치가 증대될 수 있습니다.

8.3. 마을입지조건

기존 마을 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성을 가집니다.

9. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 정확히 산정하기 어렵습니다. 감정가는 242,220,000원으로 책정되었으며, 이는 제시외 건물들이 매각에서 제외됨으로 인해 받는 영향을 감안한 가격입니다. 따라서 응찰 시에는 제시외 건물로 인한 법정지상권 문제, 인접 토지 이용 관계, 그리고 향후 토지 활용 계획 등을 면밀히 검토하여 입찰가의 적정성을 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.