나이스옥션 법원경매 울산 2024타경101621 [1] 경상남도 양산시 동면 법기리 934-1 대지 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경101621 [1] 경상남도 양산시 동면 법기리 934-1 대지 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매7계 2024타경101621 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 법기리 934-1 | 감정가: 242,220,000원 | 최저가: 118,688,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경101621 (1)이며, 소재지는 경상남도 양산시 동면 법기리 934-1입니다.

용도는 대지이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

1.2. 면적 및 감정가 정보

토지 면적은 $367.00\text{m}^2$ (약 111.02평)입니다. 건물 면적은 $0.00\text{m}^2$이며, 매각대상은 토지매각입니다.

감정가는 242,220,000원으로 평가되었습니다.

1.3. 소유자 및 채무 관계

소유자 및 채무자는 송OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특이사항으로는 법정지상권 성립 가능성이 있는 유동화물건이라는 점이 중요합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 양산시 동면 법기리 소재 '창기마을' 내에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 마을회관 등으로 형성된 전형적인 농촌 마을입니다. 토지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 현재 주택 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 서측으로 폭 약 3-4미터의 포장도로에 접하고 있으나, 남측 사도를 통해서도 접근 가능한 점을 응찰 시 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 다수의 규제를 받고 있습니다. 특히, 역사문화환경보존지역 규제는 개발 행위 시 건축물 높이, 형태 등에 제약을 가할 수 있으므로, 건축 계획 시 관할 관청의 사전 확인이 필수적입니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 개발 현황

인근 창기마을은 과거 문화재보호구역, 상수도보호구역 등의 규제로 낙후되었으나, 최근 '법기리 요지'를 활용한 도자문화마을 조성 사업 등 농촌유휴시설활용 창업지원사업을 통해 활성화 노력을 진행 중인 지역입니다. 이로 인해 향후 문화·관광 관련 잠재 가치는 기대할 수 있으나, 현재까지도 각종 규제에 묶여 개발 및 증축에는 제약이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 핵심 권리 분석: 법정지상권 문제

가장 중요한 특이사항은 법정지상권의 성립 가능성입니다.

1. 본 건 토지(매각대상) 위에 소재하는 6동의 제시외 건물(주택 2동, 창고 4동)이 매각에서 제외되었습니다.

2. 매각 제외된 건물들은 블록조 칼라강판지붕 단층 주택 $63\text{m}^2$, $66\text{m}^2$ 등이며, 이들 건물의 소유자가 토지 소유자(송OO)와 동일인일 경우, 건물이 없는 토지만 낙찰받게 되므로, 낙찰자는 민법 제366조에 의한 법정지상권을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

3. 최저매각가격은 이미 위 제시외 건물들(법정지상권)로 인하여 토지 소유권 행사에 제한을 받는 점을 감안하여 평가된 가격입니다.

3.2. 기타 주의사항 (현황 및 행정적 문제)

1. 인접 토지 이용 문제: 인접 토지(법기리 931-1, 931-2)를 통하여 출입하고 있으며, 상수도 및 하수도 시설물의 배관이 매립된 상태로 이용되고 있다고 합니다. 이는 토지의 통행 및 시설 이용을 위한 법적인 권리(통행지역권, 배관설치 권리 등)가 있는지 반드시 확인하고 응찰해야 합니다.

2. 공부와의 차이: 과거 건축물대장상 등재된 건물 4동은 현황 건물과 구조/면적이 현저히 달라 확인 불가능으로 평가 제외되었습니다. 실제 현황과 공부상의 일치 여부가 중요한 문제는 아니나, 법정지상권 성립의 증거 자료로 활용될 수 있는 건물의 현황은 명확히 인지해야 합니다.

4. 잠재적 리스크 및 해결 방안

4.1. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 리스크: 낙찰자가 토지 소유권을 취득하더라도, 건물 소유자에게 건물의 철거를 요구할 수 없습니다. 건물 소유자를 상대로 지료(토지 사용료) 청구 소송을 진행해야 하며, 협의 불발 시 장기간의 법정 다툼과 지료 확보의 어려움이 따를 수 있습니다.

2. 이용상의 제한 리스크: 인접 토지를 통한 출입 및 시설물 이용에 대한 권리 관계가 명확하지 않을 경우, 향후 인접 토지 소유자와 분쟁이 발생하여 토지 이용에 큰 제한을 받을 수 있습니다.

3. 규제 리스크: 제1종일반주거지역이지만, 지구단위계획 및 역사문화환경보존지역 규제가 중첩되어 있어 신축, 증축 등 토지의 개발 가치를 실현하는 데 제약이 클 수 있습니다.

4.2. 해결 방안 (매수 전략)

1. 건물 소유자와의 협상: 낙찰 후 법정지상권을 주장하는 건물 소유자와 협상하여 적정 가격에 건물을 매입하거나, 철거 조건으로 합의하는 것이 가장 빠르고 확실한 해결책입니다.

2. 지료 청구: 협상이 어려울 경우, 법원에 지료 청구 소송을 제기하여 토지 사용료를 받아야 합니다. 이는 장기적인 투자 회수 관점에서 접근해야 합니다.

3. 현장 실사 철저: 응찰 전 인접 토지와의 경계, 실제 통행로 및 상하수도 배관의 현황, 제시외 건물의 상태 등을 직접 확인하고 법률 전문가의 자문을 구해야 합니다.

4.3. 혐오 시설 정보

검색 결과에 의하면 해당 지역은 마을 활성화 및 도자문화마을 조성 노력으로 주거 환경 개선을 추진 중인 것으로 보이며, 주변에 대형 산업 시설이나 공해 유발 시설 등의 혐오 시설은 특별히 확인되지 않습니다. 다만, 농촌 지역 특성상 주변 농경지나 소규모 축사 등의 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 토지 면적이 $367.00\text{m}^2$ (약 111.02평)으로 주택 부지로서 적당한 규모이며, 감정가 또한 토지이용의 제한 요소(법정지상권)가 반영된 것으로 보입니다.

하지만 법정지상권의 성립 가능성이 매우 높고, 토지 이용의 핵심인 진입로 및 시설물 배관에 대한 권리 관계가 명확하지 않은 고난이도 물건입니다. 따라서 이 물건은 일반적인 주택 실수요자에게는 적합하지 않으며, 법정지상권 해결 및 명도/지료 소송을 위한 자금 및 시간적 여유가 있는 전문 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

1. 리스크 반영된 가격: 제시외 건물(법정지상권)의 영향을 감안하여 감정가가 책정되어 있어, 추후 법정지상권이 해소될 경우 큰 폭의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

2. 주거 환경 잠재 가치: 제1종일반주거지역으로 용도가 좋고, 법기수원지 인근의 역사문화 환경 보존 마을로 환경이 양호하여 장기적으로 주거지로서의 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

3. 토지 자체의 가치: 부정형이나 평탄하게 조성된 주택 건부지로서 토지 자체의 형태 및 이용 상태는 양호합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계