나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11481 [10] 경상남도 양산시 평산동 산163-8 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11481 [10] 경상남도 양산시 평산동 산163-8 임야 경매

• 사건번호: 2025타경11481
• 주소: 경상남도 양산시 평산동 산163-8
• 용도: 임야

울산지방법원 경매7계 2025타경11481 | 소재지: 경상남도 양산시 평산동 산163-8 | 감정가: 626,251,400원 | 최저가: 150,363,000원 | 용도: 임야

1. 울산지방법원 2025타경11481 (10) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11481 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부OOOOOOO

1.1. 2.물건 상세 정보

소재지: 경상남도 양산시 평산동 산163-8

용도: 임야

감정가: 626,251,400원

매각대상: 토지매각

1.1. 3.면적 정보

토지면적: 64,562.00㎡ (약 19,530.61평)

토지 지분: 64,562㎡ (약 19,530.61평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

건물 지분: 0㎡ (해당 없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 4.특이사항 및 주의사항

특이사항:

본 건 토지상에 소재하는 이동이 용이한 평상 수기는 이 사건 매각에서 제외함.

인접지와의 정확한 경계확인은 지적경계 측량을 요함.

1.2. 현황 조사 내용

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "장흥저수지" 서측 인근(본건 1번 ~ 12번) 및 북서측 원거리(본건 13번)에 위치하고 있습니다. 주위는 무지개폭포 입구 및 장흥저수지 주변의 유원지로서, 자연림, 농경지, 주차장, 자연부락 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

본건 인근에 마을버스정류장이 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통입니다.

1.2. 3.토지 형태 및 이용상태

본건 1: 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 현황 '묵전' 상태입니다.

본건 2, 3, 4, 8: 부정형의 토지로서, 인근토지 대비 저지이며, 현황 '유지'로 이용 중입니다.

본건 7, 12: 부정형의 토지로서, 인근토지 대비 저지이며, 현황 '하천'으로 이용 중입니다.

본건 5, 6: 부정형의 완경사지로, '자연림'으로 이용 중입니다.

본건 9: 부정형의 토지로서 자체지반 대체로 평탄하며, 현황 '토지임야' 상태입니다.

본건 10, 11: 부정형의 토지로서, 상단부 급경사, 하단부 완경사지인 '자연림'으로 이용 중입니다.

본건 13: 부정형의 급경사지로 '자연림'으로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본건 1, 5, 9: 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 도로의 상태는 보통입니다.

본건 2, 3, 4, 7, 8, 12: 유지 또는 하천입니다.

본건 6: 지적도상 맹지입니다.

본건 10: 본건 동측으로 폭 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 접하며, 본건 일부로 폭 약 3미터 내외의 콩크리트 포장도로가 지나고 있습니다.

본건 11: 본건 동측으로 폭 약 3미터 내외의 콩크리트 포장도로에 접합니다.

본건 13: 지적도상 맹지이며, 본건 북동측 인근으로 비포장 임도가 지나고 있습니다.

1.2. 5.토지 이용계획 및 제한상태

본건 1 (평산동 1081-1): 자연녹지지역, 주차장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 철도보호지구(철도보호지구).

본건 2 (평산동 1081-5): 자연녹지지역, 주차장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 철도보호지구(철도보호지구).

본건 3 (평산동 1081-6): 자연녹지지역, 주차장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 철도보호지구(철도보호지구).

본건 4 (평산동 산162-1): 자연녹지지역, 고속철도(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 농업보호구역, 철도보호지구(철도보호지구).

본건 5 (평산동 산162-8): 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 개발제한구역, 공익용산지, 임업용산지, 도시관리계획 입안중. 산지관리법에 의한 보전산지(임업용 공익용)는 해당부서에 별도로 문의하시기 바랍니다.

본건 6 (평산동 산162-9): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 개발제한구역, 공익용산지.

본건 7 (평산동 산162-12): 자연녹지지역, 고속철도(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 농업보호구역, 철도보호지구(철도보호지구).

본건 8 (평산동 산162-13): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 철도보호지구(철도보호지구).

본건 9 (평산동 산162-26): 자연녹지지역, 주차장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역).

본건 10 (평산동 산163-4): 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 개발제한구역, 공익용산지, 임업용산지, 도시관리계획 입안중.

본건 11 (평산동 산163-8): 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 개발제한구역, 공익용산지, 도시관리계획 입안중.

본건 12 (평산동 산163-12): 자연녹지지역, 고속철도(저촉), 주차장(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역).

본건 13 (평산동 산188-1): 보전녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한 지역), 공익용산지, 토석채취제한지역.

1.2. 6.공부와의 차이

없음.

1.2. 7.기타 참고사항

임대 관계: 미상임.

기타:

본건 5번지 지상에 제시외 ㄱ, ㄹ이 소재하며, 평가외 지번에 제시외 ㄴ, ㄷ이 소재하나, 이는 제시외 ㄱ(간이식당)의 종물로 판단되어 본건 토지 평가에 포함되었으며, 본 건 토지 가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

본건 9번지 지상에는 제시외 수목(벚나무, 약 10년생, 약 14여주)이 소재하여 본 건 평가 목적을 감안하여 평가에 포함(제시외 ㅁ)되었으며, 토지의 가치에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

본건 10번지 지상에 컨테이너 박스 2기는 철거 및 이동이 용이한 가설건축물로 보아 평가에서 제외되었습니다.

본건 11번지 지상에 제시외 평상 수기는 철거 및 이동이 용이한 동산으로 보아 평가에서 제외되었습니다.

1.3. 입지조건

본건 토지는 경상남도 양산시 평산동, 장흥저수지 서측 인근에 위치하여 자연경관이 수려한 지역에 속합니다. 무지개폭포와 장흥저수지 등 유원지 및 관광 자원과 인접해 있어 휴양, 레저 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 주위는 자연림, 농경지, 주차장, 자연부락 등이 혼재되어 있으며, 마을버스정류장이 인근에 소재하여 기본적인 대중교통 이용이 가능합니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되는 물건입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계의 상세한 분석이 제한적이나, 일반적인 임의경매 절차에 따라 선순위 권리(담보권 등)를 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 권리관계 확정을 위해서는 등기부등본 및 관련 공적장부 확인이 필수적입니다.

1.5. 상권분석

본건 토지는 상업시설이나 일반적인 주거지역과는 거리가 있으며, 주로 자연녹지 및 보전녹지지역으로 지정되어 있어 개발이 제한적입니다. 주위 환경이 유원지 및 자연림 위주이므로, 관광객 유치 또는 친환경적인 사업(예: 생태 체험 시설, 캠핑장, 자연 휴양림 등)과 관련된 잠재적 가치를 고려해볼 수 있습니다. 지역 주민을 위한 편의시설보다는 자연 환경과의 연계를 통한 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 생활정보

본건은 임야로서 택지나 주거단지와는 분리된 지역에 위치하고 있습니다. 생활 편의시설에 대한 직접적인 접근성은 낮을 수 있으나, 인근 자연부락 및 장흥저수지, 무지개폭포 등 자연 환경과의 연계성이 좋습니다. 쾌적한 자연 속에서의 전원생활이나 주말 휴식 공간으로서의 가치를 고려할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1.7. 1.토지 이용 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 보전녹지지역이며, 개발제한구역, 가축사육제한구역, 철도보호지구, 농업보호구역, 산지 관련 규제 등 다수의 토지 이용 제한 및 공법상 규제를 받고 있습니다. 이는 건축이나 개발 시 큰 제약 요인이 될 수 있습니다. (구체적인 내용은 '토지 이용계획 및 제한상태' 항목 참조)

1.7. 2.접근성 및 맹지: 일부 필지는 지적도상 맹지이거나, 유지, 하천 등으로 이용되어 직접적인 차량 접근이 어려울 수 있습니다. (본건 6, 13 등)

1.7. 3.경계 확인: 인접 토지와의 정확한 경계 확인을 위한 지적 경계 측량이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 4.자연 재해 취약성: 일부 토지가 저지대, 유지, 하천 등으로 이용되거나 경사지로 구성되어 있어 집중호우 등 자연 재해에 대한 취약성을 가질 수 있습니다.

1.7. 5.혐오 시설: 현재 제공된 정보와 주변 환경 검색 결과, 특별히 우려할 만한 혐오 시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)은 감지되지 않았습니다. 다만, 철도 보호지구 및 고속철도 저촉 구간이 존재하여 관련 규제를 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시의 자연 녹지 및 보전 녹지 지역에 위치한 대규모 임야입니다. 장흥저수지 및 무지개폭포 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 관광 및 휴양 관련 잠재력을 지니고 있으나, 복합적인 토지 이용 제한 사항이 많아 실제 개발 가능성 및 용도에는 신중한 접근이 요구됩니다. 다수의 필지가 다양한 규제를 받고 있으며, 일부 맹지 및 현황상 유지, 하천으로 이용되는 부분도 있어 현장 확인 및 추가적인 정보 수집이 필수적입니다.

1.9. 투자 포인트

1.9. 1.대규모 자연 녹지: 넓은 면적의 임야는 희소성이 있으며, 자연을 활용한 사업 또는 개인적인 용도로 활용 가치가 있습니다.

1.9. 2.관광자원 인접: 장흥저수지, 무지개폭포 등 유명 관광지와 인접하여 관련 사업(숙박, 체험 시설 등)을 구상할 경우 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.9. 3.도시관리계획 입안중: 일부 필지의 경우 도시관리계획 입안 중이라는 점은 향후 용도 변경 또는 개발 가능성에 대한 잠재적 기회를 제공할 수 있습니다. (단, 결과 예측은 어려움)

1.9. 4.자연 친화적 투자: 환경 보호, 생태 체험, 귀농·귀촌 등 자연 친화적인 목적의 장기적 투자 관점에서 고려해볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매7계