나이스옥션 법원경매 마산 2024타경104877 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-119 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히, 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 "매트로시티1단지아파트"
북측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 주택 및 근린시설이 소재하는 주택지
대로서 제반 입지조건은 보통시 됨.

교통상황

공히, 본건까지 차량 출입 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호1 : 부정형 평지로서, 도로로 이용 중임.
일련번호3 : 사다리 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호1 : 본건을 포함하여 노폭 약2m의 도로임.
일련번호3 : 일련번호3 토지(도로)가 본건 남측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상,
일련번호1 : 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합) 가축사육제한구역(전
부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호3 : 제3종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호2-1.
조적조 함석지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지, 타일 및 몰탈위 페인팅마감.
창호 : 섀시창호임.
일련번호2-2.
조적조 함석지붕 단층건으로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내벽 : 벽지 및 몰탈위 페인팅마감.
창호 : 섀시창호임.
일련번호2-3.
시멘트블록조 슬래브지붕 단층건으로서,
내.외벽 : 몰탈위 페인팅마감.
창호 : 섀시창호임.

이용상태

일련번호2-1. : 주택,
일련번호2-2. : 주택,
일련번호2-3. : 화장실.

설비내역

일련번호2-1. : 급.배수, 위생설비, 도시가스공급에 의한 난방시설 되어 있음.
일련번호2-3. : 없음.
일련번호2-3. : 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 2-1은 공부상 목조 스레트지붕 40.95㎡이나, 현황 조적조보강
함석지붕 51.6㎡이고, 일련번호 2-2는 공부상 목조 스레트지붕 21.72㎡이나, 현황
조적조보강 함석지붕 14㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.
기 타:없 음.

물건 비고

일괄매각. 목록1.은 지분매각.
목록1. 도로로 이용 중임. 공부상 지목이 ‘대’이나 현황 ‘도로’인바, 감정평가액은 이를 감안한 금액임.
목록2. 주건물 및 부속건물(감정평가서상 일련번호 2-2)은 주택, 부속건물(감정평가서상 일련번호 2-3)은 화장실로 각 이용 중임. 주건물은 공부상 목조 스레트지붕 40.95㎡이나, 현황 조적조 보강 함석지붕 51.6㎡이고, 부속건물(감정평가서상 일련번호 2-2)은 공부상 목조 스레트지붕 21.72㎡이나, 현황 조적조 보강 함석지붕 14㎡임.
목록3. 주거용 건부지로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 마산지원 2024타경104877 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 경남마산신용협동조합

감정가: 172,982,400원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 62-119

토지면적: 237.30㎡ (약 71.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 63.31㎡ (약 19.15평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 용도 및 특이사항

용도: 단독주택

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록1.은 지분매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 소재 "매트로시티1단지아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 주택 및 근린시설이 소재하는 주택지대임. 제반 입지조건은 보통시됨.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 출입이 불가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로 상태: 본건을 포함하여 노폭 약 2m의 도로임.

2.3. 토지 이용계획 및 제한

관련 법규상 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한)에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2019년 7월 24일 접수된 경남마산신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 66,000,000원).

총 등기부채권액: 171,000,000원

말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

인수 대상 권리: 매각으로 인해 인수될 권리는 없음.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이 (이정자)

보증금: 5,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2020년 7월 1일

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2024년 9월 25일

대항력: 없음.

인수 보증금: 0원. 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 임대인 또는 채무자로부터 회수해야 하며, 낙찰자가 인수하지 않음.

4. 건물 및 토지 현황 상세

4.1. 토지 (목록1, 목록3)

목록1: 부정형 평지로서, 공부상 지목은 '대'이나 현황 도로로 이용 중임. 감정평가액 산정 시 이를 감안하였음. 본 토지는 토지 지분 매각 대상임.

목록3: 사다리형 평지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

4.2. 건물 (목록2)

주건물: 공부상 목조 스레트지붕 40.95㎡이나, 현황 조적조 보강 함석지붕 51.6㎡임. 현재 주택으로 이용 중임.

부속건물: 공부상 목조 스레트지붕 21.72㎡이나, 현황 조적조 보강 함석지붕 14㎡임. 현재 화장실로 이용 중임.

건물 구조: 일련번호 2-1, 2-2는 조적조 함석지붕 단층건, 일련번호 2-3은 시멘트블록조 슬래브지붕 단층건(화장실)임.

설비 내역: 주택(일련번호 2-1)은 급배수, 위생설비, 도시가스 난방 시설 되어 있음. 화장실(일련번호 2-3)은 위생설비 되어 있음.

공부와의 차이: 건물의 구조 및 면적이 공부와 상이하여 현황에 맞게 이용 중임.

5. 상권 및 시세 분석

5.1. 주변 시세 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 4월 25일 거래: 5,000만원, 54.81㎡ (약 16.58평) 연립주택 (1984년식).

* 2026년 4월 8일 거래: 5,400만원, 25.2㎡ (약 7.62평) 다세대주택 (2005년식).

* 2026년 4월 1일 거래: 12,590만원, 44.43㎡ (약 13.44평) 연립주택 (1981년식).

이는 본건과 물건 종류가 다를 수 있으나, 동일 지역의 최근 거래 동향을 보여줌.

5.2. 시세와의 비교

본건의 감정가 172,982,400원은 주변 연립/다세대 주택의 매매가 대비 높게 책정되어 있음. 이는 단독주택으로서의 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 보이며, 건물 면적(약 19.15평) 대비 감정가는 적절한 수준으로 판단됨.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 "매트로시티1단지아파트" 북측 인근에 위치하여 아파트 단지와 주택, 근린시설이 혼재된 주거지역임.

6.2. 교육/의료/교통 등

주변의 교육, 의료 시설 및 구체적인 교통망에 대한 정보는 제공되지 않음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부와 현황의 차이

건물의 구조(목조 -> 조적조) 및 면적(증감)이 공부상 기록과 상이함. 이는 추후 건축 관련 인허가 시 제약이 될 수 있음.

7.2. 토지 이용 및 지목 관련

목록1 토지는 현황 도로로 이용 중이며 지목이 '대'임. 이는 토지 활용에 제약이 있거나, 향후 도로 관련 민원 발생 소지를 내포함.

7.3. 도로 접근성

본건까지 차량 진입이 어려워 생활 편의성에 다소 불편이 있을 수 있음.

7.4. 주변 혐오/유해시설 유무

검색 결과, 창원시 성산구 웅남동 일대에 폐기물 처리 시설, 변전소, 송전탑 등이 밀집한 지역이 있으나, 본건이 위치한 마산회원구 양덕동 62-119 인근에서 직결되는 혐오·유해시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았음. 다만, 해당 지역의 개발 계획에는 산호천 음악분수 설치, 삼각지 공원 리모델링, 공영주차장 조성 등 생활 환경 개선 사업이 다수 추진될 예정임.

8. 종합 의견

본건은 단독주택으로 넓은 토지 면적을 소유하고 있으며, 임차인의 대항력이 없어 권리관계가 비교적 명확함. 그러나 건물 현황과 공부상 차이, 토지의 일부가 도로로 이용되는 점, 차량 접근성의 제한 등은 고려해야 할 사항임. 감정가는 172,982,400원으로 책정되었으며, 이는 해당 지역의 주택 및 토지 시세를 반영한 것으로 판단됨.

9. 투자 포인트

* 상당한 면적의 토지를 확보할 수 있는 단독주택.

* 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 명확함.

* 안정적인 주거 지역 내 위치.

10. 예상 입찰가

감정가: 172,982,400원

주변 시세 및 본건의 현황, 권리 분석 등을 종합적으로 고려할 때, 잠재적 리스크를 감안하여 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 필요함.

예상 입찰가: 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.