나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [4] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 93 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [4] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 93 답 경매

• 사건번호: 2024타경105948
• 주소: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 93
• 감정가: 983,750원
• 최저가: 630,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

마산지원 경매3계 2024타경105948 | 소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 93 | 감정가: 983,750원 | 최저가: 630,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 마산지원 2024타경105948 (4)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소재지는 경상남도 의령군 용덕면 용소리 93 (지번은 대표 지번이며, 실제 매각 대상은 일련번호 (4)로 추정되는 토지입니다.)입니다.

용도는 공부상 '답'이며 현황은 '전' 또는 '휴경지'로 이용 중입니다.

감정가는 983,750원입니다.

토지 면적은 $212.00 \text{m}^2$ (약 $64.13$ 평)이며, 이는 토지 일부 지분 매각입니다.

1.2. 현황 및 특이사항

본 물건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 감정가요항표에 따르면 부정형 완경사의 토지로서 현재 '전'으로 이용 중인 일련번호 (4-6)에 해당하는 것으로 판단됩니다.

주위 환경은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지대이며, '상용마을회관' 북서측 인근에 위치하여 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명(농취증)이 반드시 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

공유자우선매수권 행사가 1회에 한하여 가능하며, 제시외 수목 중 감정평가서상 기호 (b)가 매각에 포함됩니다.

일련번호 (4)는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이나, 일부 필지(5, 6)는 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재의 전형적인 농촌 마을 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지 등이 주를 이루는 혼재 지대이며, '상용마을회관' 북서측 인근으로 접근성이 양호합니다.

제반 주위 환경은 보통 수준이며, 일련번호 (1)은 주거용 건부지로, 나머지 필지(3-8)는 농경지(전, 휴경지)로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 형태

본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

토지 형태는 부정형의 완경사 토지이며, 현황은 농지(전)로 이용되고 있습니다.

일부 필지(3, 4, 7, 8)는 맹지 상태이며, 매각 대상인 일련번호 (4) 또한 맹지일 가능성이 높으므로, 정확한 도로 접근성은 필지별로 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 구분 및 리스크

본 물건은 부동산강제경매이며, 토지 '일부 지분 매각' 건입니다.

가장 큰 권리적 리스크는 **지분 매각**에 따른 **공유자 우선매수권** 행사 가능성입니다. 다만, 공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사할 수 있다는 조건이 있습니다.

낙찰 후에도 기존 공유자와의 협의(사용 및 수익 배분, 분할 청구 소송 등)가 필요하며, 협의가 원만하지 않을 경우 법적 절차를 거쳐야 하므로 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

3.2. 의무사항 및 주의사항

**농지취득자격증명(농취증):** 본 물건은 공부상 '답'이며 현황 '전'인 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수되므로 입찰 전 관할 지자체를 통해 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

**공부상 지목과 현황의 차이:** 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전' 또는 '휴경지' 상태입니다. 이는 농지법상 문제가 될 수 있으며, 낙찰 후 원상복구 명령 등 행정조치가 내려질 가능성이 있습니다.

**제시외 물건:** 제시외 수목(기호 (b))이 매각에 포함되므로, 수목에 대한 소유권도 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하므로, 일반적인 상업 시설이나 상권이 형성되어 있지 않습니다.

주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지대로서, 상업적 가치보다는 **농업용 토지** 또는 **장기적인 전원주택/주말농장 용도**로서의 가치를 분석해야 합니다.

용도지역상 '생산관리지역' 및 '계획관리지역'에 속해 있어, 향후 개발 여부에 따라 잠재적인 가치 변동이 있을 수 있으나 현재는 상업지로서의 가치는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설

본건 인근에 '상용마을회관'이 위치하고 있어 마을 중심부와 가까운 것으로 보입니다.

전형적인 농촌 지역이므로 대규모 상업 시설, 병원, 학군 등의 생활 편의시설은 미흡하며, 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 합니다.

5.2. 지역 제한 사항

토지이용계획상 **생산관리지역**과 **계획관리지역**이 혼재되어 있습니다. 계획관리지역은 제한적인 개발이 가능한 지역으로, 향후 주택 건축 시 유리한 측면이 있으나, 본건의 매각 지분에 대한 건축 행위는 공유자의 동의를 얻어야 합니다.

**가축사육제한구역(일부제한구역/전부제한구역)**으로 지정되어 있어 가축 사육에 제한이 따릅니다.

일련번호 (6, 8)은 **소하천구역(상용천)**에 해당되어 하천법 등에 의한 규제를 받을 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

제시된 정보 및 일반적인 검색 결과에서 인근에 명확한 대형 혐오시설(예: 공동묘지, 폐기물 처리시설, 발전소 등)은 확인되지 않았습니다. 단, 현황이 농촌 지역인 점을 고려하여 주변에 소규모 농축산 시설이나 재활용 시설 등은 존재할 수 있으므로, 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

**공유자 우선매수:** 지분 매각의 가장 큰 리스크입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 불발됩니다 (1회 한정).

**지분 취득 후 협의:** 낙찰 후에도 다른 공유자와의 '공유물 분할 소송' 또는 '사용·수익에 대한 협의'가 반드시 필요하며, 이 과정에서 시간과 법률 비용이 소모될 수 있습니다.

6.2. 행정 및 물리적 리스크

**농지법 위반 소지:** 공부상 '답'이나 현황 '전' 또는 '휴경지' 상태이므로, 농취증 발급과 더불어 농지 현황에 대한 원상복구 의무가 발생할 가능성이 있습니다.

**맹지 및 접도 불량:** 매각 대상 필지(4)가 맹지이거나, 일부 필지(5, 6)가 노폭 2미터의 협소한 도로에 접하고 있어 토지 가치 및 개발 활용도가 저하될 수 있습니다.

**제시외 비닐하우스:** 일련번호 (6) 토지상에 비닐하우스가 존재하며, 이는 경제적 가치가 낮아 토지 평가에 구애됨이 없이 평가되었으나, 낙찰자가 철거 또는 사용에 대한 문제를 해결해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 저렴한 감정가(983,750원)의 농지 지분 물건입니다.

농촌 지역의 소규모 농경지라는 점에서 실수요자보다는 **단기/장기 투자 목적의 전문 투자자**에게 적합합니다.

가장 큰 허들은 공유자 우선매수권 및 낙찰 후 공유 관계 해소 문제, 그리고 농취증 발급 및 농지 현황 문제(답 vs 전)입니다. 철저한 현장 조사와 법률적인 준비 없이는 접근하기 어려운 물건입니다.

7.2. 투자 포인트

**저가 매수 기회:** 감정가가 100만 원 미만으로 책정되어, 공유 지분을 낮은 가격에 확보하여 지분 전체 매수 또는 매각을 협의할 수 있는 기회를 가질 수 있습니다.

**계획관리지역 포함:** 일부 토지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 장기적으로는 제한적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

**농지 활용 가능성:** 현황이 '전'으로 이용 중이거나 '휴경지' 상태이므로, 농취증을 발급받아 주말농장이나 영농을 통한 농지 활용이 가능합니다. (단, 원상복구 의무는 확인 필요)

법원 정보

마산지원 경매3계