나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [4] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 93 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재‘상용마을회관’북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(3,7,8) : 부정형 완경사의 토지로서, 전(휴경지)로 이용 중입니다.
일련번호(4-6) : 부정형 완경사의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 4-5미터 내외, 서측으로 노폭 약2미터 내외 도로와 각각 접합니다.
일련번호(3,4,7,8) : 맹지입니다.
일련번호(5,6) : 본건 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(4,5,7) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(6,8) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(상용천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(4-6) 지상에 첨부 ‘사진용지’ 과 같이 소유자 미상의 제시외수목(a-c)이 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(3-8)은 공부상 지목은 "답"이나 현황 "전" 또는 "휴경지" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
일련번호(1) 지상의 담장, 화단 등 및 일련번호(3,7,8) 토지상에 식재되어 있는 수목(활잡목 등)은 별도의 경제적가치가 낮으므로 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.
일련번호(6) 토지상에 첨부"사진용지"과 같이 비닐하우스가 소재하나 , 철거 등이 용이하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 함석기와지붕)건으로,
외 벽 : 적벽돌 쌓기 등,
창 호 : 샷시창호 등입니다.

(2-2) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 지붕 파손)건으로,
외 벽 : 몰탈 마감 등,
창 호 : 알루미늄창호 등입니다.

이용상태

일련번호(2-1) : 주택으로 이용 중입니다.
일련번호(2-2) : 공부상 주택이나 현황 폐가 상태입니다.

설비내역

일련번호(2-1) : 제반 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ)블록조 슬래브지붕 단층(주택일부) : 9㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄴ)블록조 함석기와지붕 단층(주택일부) : 3㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄷ)목조 강판지붕 단층(창고) : 6㎡×2/11 (정배영지분)

공부와의 차이

일련번호(2-1, 2-2) 건물은 공부상 ‘기와지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 일련번호(2-1) 주택은‘함석기와지붕’이며, 일련번호(2-2) 주택은 지붕이 파손상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 일련번호(2-1, 2-2)는 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수). 제시외 수목[감정평가서상 기호 (b)] 매각 포함. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘전’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호

마산지원 2024타경105948 (4)

경매구분

부동산강제경매

채권자

윈OOOOOOOOOO

매각대상

토지일부지분매각

3. 물건 상세정보

3.1. 토지

소재지

경상남도 의령군 용덕면 용소리 93

용도

답 (현황: 전 또는 휴경지)

총 토지면적

212. 00㎡ (약 64.13평)

매각 대상 토지 지분 면적

38. 5416㎡ (약 11.66평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

3.2. 건물

건물면적

0. 00㎡

건물지분

0㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

3.3. 감정가

감정가

983,750원

4. 입지조건

4.1. 소재지 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재 ‘상용마을회관’ 북서측 인근에 위치합니다.

부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

4.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

일련번호(1) 토지는 남측으로 노폭 약 4-5미터, 서측으로 노폭 약 2미터 도로와 접합니다.

일련번호(3,4,7,8) 토지는 맹지입니다.

일련번호(5,6) 토지는 동측으로 노폭 약 2미터 도로와 접합니다.

(주의: 매각 대상 지분이 어느 일련번호에 해당하는지에 따라 도로 접근성이 달라질 수 있습니다.)

4.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 소하천구역(일부) 등의 제한이 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 요약

등기부상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

1988-03-24: 소유권이전 (정종술)

2005-08-11: 소유권이전 (정현종)

2024-07-05: 소유권이전 (정배영외 3명, 상속)

2024-09-27: 3번 정배영지분강제 경매개시결정 (채권자: 윈윈화재대부유한회사)

5.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2024-09-27 접수된 윈윈화재대부유한회사의 강제 경매개시결정입니다.

본 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권 관련 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여 상업시설 발달은 미미한 편입니다.

인근에는 상용마을회관 등이 소재하며, 실질적인 상권 형성은 기대하기 어렵습니다.

7. 생활정보

편의시설

인근 마을회관 외 별도의 편의시설 정보는 부족합니다. 지역 특성상 도시 지역의 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

교통시설

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 보입니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 매각 대상 (지분 매각)

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분(약 18.2%)만 매각 대상입니다.

따라서 공유자와의 관계, 향후 토지 이용에 대한 협의, 사용 수익 분할 등에 있어 분쟁 소지가 발생할 수 있습니다.

8.2. 농지 취득 자격

매각 대상이 농지(답, 전)이므로, 경매 참여 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다.

미제출 시 입찰보증금 몰수 등 불이익이 발생하므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

8.3. 공유자 우선매수권

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. (1회에 한함)

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰이 무효화될 수 있습니다.

8.4. 맹지 및 도로

일부 토지(일련번호 3,4,7,8)가 맹지이므로, 건축 또는 토지 이용 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

매각 대상 지분의 정확한 위치와 도로 접근성을 면밀히 확인해야 합니다.

8.5. 건물 상태 및 공부상 차이

공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘전’ 또는 ‘휴경지’로 이용 중입니다.

건물은 공부상 기와지붕이나 현황 함석기와 지붕이거나 지붕 파손 폐가 상태로 확인되었습니다. (매각 대상은 토지 지분으로, 건물은 별도 확인 필요)

8.6. 토지이용 제한

계획관리지역, 생산관리지역 외에 가축사육제한구역, 소하천구역 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

8.7. 제시외 물건

제시외 수목(감정평가서상 기호 (b))은 매각에 포함됩니다.

비닐하우스가 소재하나, 철거 용이하여 평가에서 제외되었습니다.

9. 종합 의견

경상남도 의령군에 위치한 농지 일부 지분 매각 건으로, 농지취득자격증명이 필수적이며 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 맹지, 공부상 지목 차이 등 다수의 리스크 요인이 존재합니다.

주변 환경은 농경지 위주로 상권 발달은 미미하며, 교통 편의성도 높지 않습니다.

매각 대상 토지 지분의 정확한 위치와 활용 방안을 명확히 파악하고, 공유자와의 원만한 관계 형성이 가능한 경우에 한해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

10. 투자 포인트

농지 취득 요건을 갖춘 지역 내 농지가 필요한 경우.

토지 활용 계획(예: 농업, 소규모 개발 등)이 명확하고, 공유자들과의 협의가 원만히 이루어질 수 있는 경우.

11. 예상 입찰가

감정가: 983,750원

매각 대상: 토지 일부 지분 (38.5416㎡)

인수되는 권리 보증금: 0원

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지 가능성, 농지취득자격증명 필수, 공유자 우선매수권 등 제약 사항이 많아 신중한 접근이 요구됩니다.

따라서 감정가 대비 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 약 680,000원 ~ 780,000원 (총 감정가 대비 약 70%~80% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.