나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [6] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 101 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재‘상용마을회관’북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(3,7,8) : 부정형 완경사의 토지로서, 전(휴경지)로 이용 중입니다.
일련번호(4-6) : 부정형 완경사의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 4-5미터 내외, 서측으로 노폭 약2미터 내외 도로와 각각 접합니다.
일련번호(3,4,7,8) : 맹지입니다.
일련번호(5,6) : 본건 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(4,5,7) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(6,8) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(상용천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(4-6) 지상에 첨부 ‘사진용지’ 과 같이 소유자 미상의 제시외수목(a-c)이 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(3-8)은 공부상 지목은 "답"이나 현황 "전" 또는 "휴경지" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
일련번호(1) 지상의 담장, 화단 등 및 일련번호(3,7,8) 토지상에 식재되어 있는 수목(활잡목 등)은 별도의 경제적가치가 낮으므로 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.
일련번호(6) 토지상에 첨부"사진용지"과 같이 비닐하우스가 소재하나 , 철거 등이 용이하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 함석기와지붕)건으로,
외 벽 : 적벽돌 쌓기 등,
창 호 : 샷시창호 등입니다.

(2-2) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 지붕 파손)건으로,
외 벽 : 몰탈 마감 등,
창 호 : 알루미늄창호 등입니다.

이용상태

일련번호(2-1) : 주택으로 이용 중입니다.
일련번호(2-2) : 공부상 주택이나 현황 폐가 상태입니다.

설비내역

일련번호(2-1) : 제반 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ)블록조 슬래브지붕 단층(주택일부) : 9㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄴ)블록조 함석기와지붕 단층(주택일부) : 3㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄷ)목조 강판지붕 단층(창고) : 6㎡×2/11 (정배영지분)

공부와의 차이

일련번호(2-1, 2-2) 건물은 공부상 ‘기와지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 일련번호(2-1) 주택은‘함석기와지붕’이며, 일련번호(2-2) 주택은 지붕이 파손상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 일련번호(2-1, 2-2)는 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수). 지상에 식재되어 있는 활잡목 등은 토지가격에 포함하여 평가함. 소하천구역에 일부 저촉되는바 감정평가액은 이를 감안한 금액임. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘전(휴경지)’로 이용 중이며, 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경105948 (6)

소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 101

용도: 답 (현황 '전' 또는 '휴경지' 이용 중)

감정가: 1,906,930원

토지면적: 456.00㎡ (약 137.94 평)

토지지분: 82.90㎡ (약 25.08 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 윈OOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재 '상용마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대입니다.

교통상황

본건 및 본건 부근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태

일련번호(3,4,7,8) 토지는 맹지이며, 일부 토지는 노폭 약 4-5미터 또는 2미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 계획관리지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 소하천구역(상용천)에 일부 저촉됩니다.

3. 권리분석

토지 등기부 요약

* 1988-03-24 소유권 이전 (정종술)

* 2005-08-11 소유권 이전 (정현종)

* 2024-07-05 소유권 이전 (정배영외 3명, 상속)

* 2024-09-27 강제 경매개시결정 (윈윈화재대부유한회사) - 말소기준권리

등기부채권 총액

제공된 정보에 따르면 등기부채권 총액은 0원입니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 파악된 임차인은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

본 경매 절차에서 지상권은 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. '상용마을회관' 인근으로, 지역 내 기본적인 생활 편의 시설 및 상업 시설 이용은 가능하나, 활발한 상권 형성 지역으로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설

지역 내 마을회관 등 기본적인 시설 이용 가능합니다.

교통 환경

차량을 통한 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다.

주거 환경

농촌 지역의 전형적인 주거 및 농업 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있습니다.

지분 매각

전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 잔여 지분 소유자(공유자)와의 관계, 향후 토지 분할 문제 등이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수권

공유자는 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 예정자의 지위에 영향을 미칠 수 있습니다 (1회에 한함).

맹지

일부 토지가 도로에 직접 접하지 않아, 건축 또는 이용 시 제약이 따릅니다.

현황 이용 및 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전(휴경지)' 또는 '주거용 건부지'로 이용 중입니다.

건물 상태

현황 폐가 상태인 주택이 소재하며, 재산 가치 및 이용 가치가 낮을 수 있습니다.

소하천구역 저촉

토지 일부가 소하천구역에 해당되어 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

수목 등 부합물 평가

토지에 식재된 활잡목 등은 토지가격에 포함하여 평가되었습니다.

건물 내부 확인 곤란

이해관계인 부재 등으로 건물 내부 확인이 어려웠던 만큼, 실제 이용 및 관리 상태에 대한 재확인이 필수적입니다.

혐오시설

주변 지역에 대해 확인한 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 의령군 용덕면의 농경지 일부 지분 매각 건으로, 농지취득자격증명 필수, 맹지, 지분 매각 등 여러 제약사항과 주의사항이 복합적으로 존재합니다. 주변은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성은 제한적입니다. 현황 폐가인 건물과 공부상 지목과 현황 이용의 불일치, 소하천구역 저촉 등도 고려해야 합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

향후 지역 개발 가능성

만약 해당 지역의 개발 계획이 수립되거나 토지 이용 규제가 완화될 경우, 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 저가 매수 기회

지분 매각, 맹지, 농지 등 여러 제약 사항으로 인해 현재 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 제약 사항 해소에 필요한 추가 비용과 시간을 고려해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,906,930원입니다. 하지만, 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다. 예상 입찰가를 결정할 때는 다음과 같은 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 토지 지분 매각으로 인한 공유자와의 협상 비용, 토지 분할 시 소요되는 법률 및 행정 비용.

* 농지취득자격증명 취득에 필요한 절차 및 비용.

* 맹지 해소 또는 토지 이용 관련 규제 완화를 위한 제반 비용.

* 현황 폐가인 건물의 철거 또는 개보수에 드는 비용.

* 인근 유사 토지의 실제 거래 사례 및 최근 경매 낙찰가 분석.

따라서, 현재로서는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 현명하며, 최종 입찰가는 철저한 현장 조사, 법률 및 부동산 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.