나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [6] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 101 답 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [6] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 101 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경105948 | 소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 101 | 감정가: 1,906,930원 | 최저가: 1,221,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경105948 (6)

소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 101

용도: 답 (현황: 전, 휴경지)

감정가: 1,906,930원

토지면적: 456.00㎡ (약 137.94평)

토지 지분율: 8290.079999999998

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채권자: 정OO / 윈OOOOOOOOOO

1.2. 물건 특성 (토지)

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재 ‘상용마을회관’ 북서측 인근에 위치한 농경지입니다. 부근은 단독주택과 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

감정평가서에 따르면, 본건(일련번호 6 또는 맹지인 3,4,7,8 중 하나로 추정됨)은 공부상 지목은 ‘답(논)’이나, 현황은 ‘전(밭)’ 또는 ‘휴경지’로 이용 중입니다.

가장 큰 특징이자 제약사항은 '맹지(도로에 접하지 않은 토지)'이며, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 중요한 제한 요소입니다.

토지 이용 계획상 생산관리지역 또는 계획관리지역 및 가축사육제한구역(일부/전부 제한)에 해당합니다.

토지 지상에는 활잡목 등 수목이 식재되어 있으며, 이는 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다. 또한, 소하천구역(상용천)에 일부 저촉되는 부분이 있어, 감정평가액 산정 시 이를 감안하였습니다.

1.3. 매각 조건 및 주의사항

매각 대상은 '토지 일부 지분'이며, 공유자 우선매수권이 1회에 한하여 행사될 수 있습니다. (공유자 우선매수권 행사에 따른 유찰 가능성 상존)

농지법에 따라 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

토지는 맹지 상태이며, 소하천구역 저촉 및 현황과 공부상의 지목 불일치(답→전/휴경지) 등의 복합적인 제약이 있습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지: 농촌 지역 경제 및 환경 분석

본건은 농경지가 주를 이루는 조용한 농촌 마을에 위치하고 있어, 도시와의 접근성을 기대하기는 어렵습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근은 가능하나, 본 물건 자체는 맹지이므로 직접적인 차량 진입에는 제약이 따릅니다.

2.2. 생활정보

가장 가까운 주요 시설은 '상용마을회관'으로, 마을 중심과의 거리는 비교적 가까운 편입니다.

생활 편의 시설(마트, 병원 등)은 용덕면 소재지나 의령읍까지 이동해야 하므로, 전원생활을 위한 최소한의 기반 시설은 있으나, 일상적인 도시형 편의는 부족합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (등기부상)

본건은 '부동산 강제경매' 사건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 매각 대상이 '지분'이므로, 향후 공유자와의 관계 설정(사용, 수익, 처분 등)에 대한 복잡한 법률적 절차가 수반됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

지분 매각: 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 공유물을 분할하거나 공유 지분을 매입/매도하는 과정에서 시간과 비용이 소모될 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사에 의해 낙찰받지 못할 수도 있습니다.

농지취득자격증명: 농취증 미제출 시 보증금이 몰수됩니다. 농지법에 따른 자기 경작 계획 등을 명확히 수립해야 합니다.

맹지: 도로와 접하지 않아 건축 행위가 불가능하고, 통행 및 토지 이용에 제한이 따릅니다. 향후 토지 가치 상승의 주요 걸림돌입니다.

소하천구역 저촉: 소하천정비법의 적용을 받아 하천 관리 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

지목 불일치: 공부상 '답'이나 현황 '전/휴경지'이므로, 농취증 발급이나 실제 이용에 있어 현황을 고려해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 소액으로 농지 지분을 취득할 수 있는 기회이지만, 맹지, 지분 매각, 농취증 등의 복합적인 리스크를 동시에 안고 있는 '고위험-고수익' 성격의 물건입니다.

토지 자체가 '맹지'이고 '소하천구역'에 저촉되는 '농지'이므로, 단기적인 개발이나 시세차익을 목적으로 하기보다는 장기적인 관점에서 공유자 정리(분할, 매입/매도 협상)를 통해 토지 전체를 확보하거나, 현 상태로 농지로 이용할 목적의 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

소액 투자: 감정가가 1,906,930원으로 매우 낮아 소액으로 경매에 참여할 수 있습니다.

농지 확보: 농지취득자격증명을 발급받을 수 있는 농업인이나 농업법인이 농지를 확보할 목적으로 접근하기 좋습니다.

공유 지분 협상: 낙찰 후 지분율이 높다고 볼 수 있는 지분을 바탕으로 나머지 공유자와 협의를 통해 토지 전체의 소유권을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (협상 능력 필수)

장기적 관점: 주변 여건상 대규모 개발 가능성은 낮으므로, 장기적으로 농지로서의 가치 또는 토지 분할을 통한 가치 증대를 목표로 해야 합니다.

법원 정보

마산지원 경매3계