나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [5] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 97 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [5] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 97 답 경매

• 사건번호: 2024타경105948
• 주소: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 97
• 감정가: 11,007,360원
• 최저가: 7,045,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

마산지원 경매3계 2024타경105948 | 소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 97 | 감정가: 11,007,360원 | 최저가: 7,045,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 대상 정보

사건번호: 마산지원 2024타경105948 (5)

소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 97 (물건번호 5)

용도(공부상): 답

현황: 전으로 이용 중 (일부 필지는 휴경지 상태)

토지면적(해당물건): 2495.00㎡ (약 755.03평)

감정가: 11,007,360원

매각대상: 토지일부지분매각 (공유자 정OO 지분 45359.1, 분모는 별도 확인 필요하나 지분매각임)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO / (채무자 정보는 별도 미기재)

1.2. 주요 특징 및 주의사항

농지취득자격증명: 필수 제출. 미제출 시 입찰보증금 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부 확인 필요.

지분 매각: 공유물 지분 매각이며, 공유자 우선매수신고 가능성이 있음. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능함.

일괄 매각: 본 물건은 목록 4~7번이 일괄 매각으로 진행되는 건의 일부로 보이나, 해당 물건(목록 5)만 기준으로 작성함. 다만, 감정평가서 요약상 물건 1번부터 8번까지의 내용이 혼재되어 있으므로, 전체 일괄 매각 여부 및 정확한 매각 대상 목록을 재확인해야 함.

제시외 물건: 목록 6 토지(용소리 97) 지상의 제시외 수목[감정평가서상 기호 (c)]은 매각에 포함됨. 지상 비닐하우스는 철거 등이 용이하여 평가 및 매각 제외됨.

특수성: 일부 소하천구역에 저촉되어 있으며, 감정가는 이를 감안하여 평가되었음. 일부 필지(목록 7, 8)는 맹지 상태임. (목록 5는 동측으로 약 2m 도로와 접함).

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 '상용마을회관' 북서측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대임.

제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

다만, 토지 목록 중 일부는 맹지(도로에 접하지 않음)이므로, 맹지 필지 접근 시 인접 토지 이용 허가 등 별도의 확인 및 조치가 필요함. (목록 5는 약 2m 도로에 접함)

2.3. 토지 이용 및 제한 상태

이용상태: 공부상 '답'이나 현황 '전' 또는 '전(휴경지)'로 이용 중이며, 필지 형태는 부정형의 완경사 토지임.

토지이용계획:

- 목록 5 (용소리 97)는 생산관리지역 및 가축사육제한구역(일부제한구역)으로 지정되어 있어, 개발 행위에 제한이 있을 수 있으나, 관리지역으로 농업 관련 시설이나 일부 전원주택 등의 건축 가능성은 열려 있음.

- 특히, 일부 토지(목록 6, 8)는 소하천구역(상용천)에 저촉되어 있어 하천법에 따른 규제를 받음.

3. 권리분석 (매각조건 중심)

3.1. 매각 유형 및 조건

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각

특이사항:

1) 농지취득자격증명(농취증) 제출 의무: 농지법상 농지 취득 시 필수. 입찰 후 지정 기한 내에 제출하지 못하면 입찰보증금이 몰수되므로, 입찰 전 취득 계획 및 관할 기관 확인이 절대적으로 필요함.

2) 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 신고 및 행사할 경우, 최고가 매수신고인의 자격은 상실되며 공유자에게 낙찰됨. 매각 기일마다 우선매수권 행사 여부를 주의 깊게 확인해야 함. 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됨.

3.2. 임대차 관계 및 기타

임대관계: 미상. 현장조사 시 미확인되었으므로, 낙찰 후 임차인 등 점유 관계에 대한 별도 명도 절차 발생 가능성 염두에 두어야 함.

제시외 물건: 매각 포함된 제시외 수목 및 매각 제외된 비닐하우스에 대한 처리 계획이 필요함.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 생활 인프라

상권분석: 본건은 농경지이며 주변이 농촌 마을로 형성되어 있어, 상업적인 상권은 미약함. 투자의 목적이 농지나 전원생활용지라면 적합할 수 있음.

생활정보: 근거리에 '상용마을회관'이 위치하며, 일상생활 편의시설(마트, 병원 등)은 용덕면 소재지나 의령읍 소재지로 이동해야 이용 가능할 것으로 보임.

4.2. 잠재적 리스크 (혐오시설 등)

혐오시설: 직접적인 주변 혐오시설은 확인되지 않았으나, 의령군 용덕면 일대는 과거 대규모 돼지농장(초곡농장) 관련 악취 공해 논란이 있었던 지역임. (약 1.1km 떨어진 마을에서 악취 논란 기사 확인됨)

가축사육제한구역: 본건 토지 모두 가축사육제한구역으로 지정되어 있으므로, 새로운 축사 시설 건축은 제한됨. (일부제한구역/전부제한구역)

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 11,007,360원에 면적 2495.00㎡ (약 755.03평)의 토지 일부 지분 매각 건임. 농지라는 특성과 지분 매각이라는 난이도가 높은 요소를 동시에 가지고 있어, 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높은 물건임.

맹지 여부(일부 목록), 소하천구역 저촉 여부, 공부상 지목과 현황의 불일치 등 복합적인 제한 사항이 많음.

투자 가치 판단 시 토지의 분할 가능성, 인접 토지 이용 계획, 그리고 지분 매수 후 나머지 공유 지분 매입 또는 분할 협의 가능성을 면밀히 검토해야 함.

5.2. 투자 포인트

1) 낮은 투자 비용: 지분 매각이므로 단독 필지 매입보다 상대적으로 낮은 비용으로 대면적의 토지 지분을 확보할 기회가 있음.

2) 농지 활용 가능성: 현황 '전' 또는 '전(휴경지)' 상태로, 농업에 종사할 경우 귀농·귀촌 또는 주말 농장 등의 용도로 활용 가능함. (단, 농취증 발급 필수)

3) 관리지역 용도: 토지이용계획상 계획관리지역 및 생산관리지역에 해당되어, 농업 이외에도 제한적이나마 개발 여지가 있음. (특히 목록 5는 생산관리지역임)

5.3. 성공적인 투자를 위한 제언

지분 매각 물건의 특성상, 낙찰 후 반드시 공유물 분할 청구 또는 나머지 공유 지분 매입을 통한 단독 소유권 확보를 최종 목표로 설정하고 접근해야 함.

입찰 전 공유자 현황, 공유 지분 매입 의사, 분할 협의 가능성 등을 사전에 탐문하는 것이 중요하며, 분쟁 발생 시 소송 비용 및 기간을 감안하여 보수적인 가격으로 입찰해야 함.

농지취득자격증명은 낙찰 전 미리 발급 조건과 가능성을 관할 행정기관을 통해 확인해야 함.

법원 정보

마산지원 경매3계