나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [3] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 91 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재‘상용마을회관’북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(3,7,8) : 부정형 완경사의 토지로서, 전(휴경지)로 이용 중입니다.
일련번호(4-6) : 부정형 완경사의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 4-5미터 내외, 서측으로 노폭 약2미터 내외 도로와 각각 접합니다.
일련번호(3,4,7,8) : 맹지입니다.
일련번호(5,6) : 본건 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(4,5,7) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(6,8) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(상용천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(4-6) 지상에 첨부 ‘사진용지’ 과 같이 소유자 미상의 제시외수목(a-c)이 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(3-8)은 공부상 지목은 "답"이나 현황 "전" 또는 "휴경지" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
일련번호(1) 지상의 담장, 화단 등 및 일련번호(3,7,8) 토지상에 식재되어 있는 수목(활잡목 등)은 별도의 경제적가치가 낮으므로 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.
일련번호(6) 토지상에 첨부"사진용지"과 같이 비닐하우스가 소재하나 , 철거 등이 용이하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 함석기와지붕)건으로,
외 벽 : 적벽돌 쌓기 등,
창 호 : 샷시창호 등입니다.

(2-2) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 지붕 파손)건으로,
외 벽 : 몰탈 마감 등,
창 호 : 알루미늄창호 등입니다.

이용상태

일련번호(2-1) : 주택으로 이용 중입니다.
일련번호(2-2) : 공부상 주택이나 현황 폐가 상태입니다.

설비내역

일련번호(2-1) : 제반 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ)블록조 슬래브지붕 단층(주택일부) : 9㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄴ)블록조 함석기와지붕 단층(주택일부) : 3㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄷ)목조 강판지붕 단층(창고) : 6㎡×2/11 (정배영지분)

공부와의 차이

일련번호(2-1, 2-2) 건물은 공부상 ‘기와지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 일련번호(2-1) 주택은‘함석기와지붕’이며, 일련번호(2-2) 주택은 지붕이 파손상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 일련번호(2-1, 2-2)는 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수). 제시외 수목[감정평가서상 기호 (a)] 매각 포함. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘전’으로 이용 중이며, 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경105948 (3)

소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 91

용도: 답 (현황 '전' 또는 '휴경지' 이용 중)

감정가: 2,615,520원

토지면적: 총 565.00㎡ (약 171.16 평)

토지 지분: 102.717㎡ (약 31.07 평)

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상 외)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 윈OOOOOOOOOO (윈윈화재대부유한회사)

등기부채권 총액: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재 '상용마을회관' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 본건 및 인근까지의 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 일련번호(1) 토지: 남측 약 4-5미터, 서측 약 2미터 도로와 접합니다.

* 일련번호(3,4,7,8) 토지: 맹지입니다.

* 일련번호(5,6) 토지: 동측 약 2미터 내외 도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 정종술(1988-03-24), 정현종(2005-08-11), 정배영 외 3명(2024-07-05, 상속) 순으로 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 윈윈화재대부유한회사의 강제경매개시결정(2024-09-27) 등기입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시된 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농경지가 많고 단독주택이 산재한 농촌 지역에 위치하고 있어, 별도의 상업적 상권 형성은 미미한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

주변에 마을회관이 있으며, 차량을 이용한 기본적인 이동 및 접근성은 보통입니다. 대규모 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 사항

* 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 '전' 또는 '휴경지'로 이용 중입니다.

* 매각 물건은 토지 일부 지분으로, 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금은 몰수될 수 있습니다.

6.2. 지분 매각 및 공유자 우선매수

* 본건은 토지의 일부 지분만 매각되는 물건입니다.

* 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능합니다.

6.3. 맹지 여부

* 일련번호(3,4,7,8) 토지는 맹지이므로, 토지 이용 및 개발 시 도로 접근성 확보 방안이 필요합니다.

6.4. 제시외 물건

* 일련번호(4-6) 지상에 식재된 수목(감정평가서상 기호 a-c)은 매각에 포함됩니다.

* 일련번호(6) 토지상 비닐하우스가 있으나, 철거가 용이하여 토지 평가에는 영향을 미치지 않았습니다.

6.5. 건물 상태

* 건물(2-1, 2-2)은 공부상 기와지붕이나 현황 함석기와지붕 또는 지붕 파손 상태이며, (2-2)는 폐가 상태입니다. 내부 이용 및 관리 상태는 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.6. 이용 현황과 공부상 지목 차이

* 일련번호(3-8) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전' 또는 '휴경지'로 이용 중입니다.

7. 투자 포인트

* 경상남도 의령군에 위치한 농경지 지분 물건입니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있어, 지분 취득에 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 매각에 포함되는 제시외 수목이 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 2,615,520원이며, 이는 총 토지 면적 565.00㎡ (약 171.16 평) 중 102.717㎡ (약 31.07 평) 지분에 대한 평가액입니다. 인수되는 권리 관계가 없고, 임차인 보증금도 없는 점을 고려하면, 감정가를 기준으로 낙찰가율을 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 일반적입니다. 다만, 맹지, 지분 매각, 농지취득자격증명 필요 등의 제약 사항을 충분히 검토하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

8.2. 권고 사항

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 응찰자 수, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 하며, 본 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.