나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [1] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 95 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재‘상용마을회관’북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(3,7,8) : 부정형 완경사의 토지로서, 전(휴경지)로 이용 중입니다.
일련번호(4-6) : 부정형 완경사의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 4-5미터 내외, 서측으로 노폭 약2미터 내외 도로와 각각 접합니다.
일련번호(3,4,7,8) : 맹지입니다.
일련번호(5,6) : 본건 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(4,5,7) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(6,8) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(상용천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(4-6) 지상에 첨부 ‘사진용지’ 과 같이 소유자 미상의 제시외수목(a-c)이 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(3-8)은 공부상 지목은 "답"이나 현황 "전" 또는 "휴경지" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
일련번호(1) 지상의 담장, 화단 등 및 일련번호(3,7,8) 토지상에 식재되어 있는 수목(활잡목 등)은 별도의 경제적가치가 낮으므로 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.
일련번호(6) 토지상에 첨부"사진용지"과 같이 비닐하우스가 소재하나 , 철거 등이 용이하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 함석기와지붕)건으로,
외 벽 : 적벽돌 쌓기 등,
창 호 : 샷시창호 등입니다.

(2-2) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 지붕 파손)건으로,
외 벽 : 몰탈 마감 등,
창 호 : 알루미늄창호 등입니다.

이용상태

일련번호(2-1) : 주택으로 이용 중입니다.
일련번호(2-2) : 공부상 주택이나 현황 폐가 상태입니다.

설비내역

일련번호(2-1) : 제반 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ)블록조 슬래브지붕 단층(주택일부) : 9㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄴ)블록조 함석기와지붕 단층(주택일부) : 3㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄷ)목조 강판지붕 단층(창고) : 6㎡×2/11 (정배영지분)

공부와의 차이

일련번호(2-1, 2-2) 건물은 공부상 ‘기와지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 일련번호(2-1) 주택은‘함석기와지붕’이며, 일련번호(2-2) 주택은 지붕이 파손상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 일련번호(2-1, 2-2)는 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 일괄매각. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).
목록1. 주거지 건부지로 이용 중이며, 지상의 담장, 화단 등은 토지가격에 포함하여 평가함.
목록2. 제시외 건물[감정평가서상 기호 (ㄱ)~(ㄷ)] 매각 포함. 등기사항증명서상 한동으로 되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 각각 별동(감정평가서상 일련번호 2-1, 2-2)으로 되어 있음. 2-1은 주택으로 이용 중이며, 공부상 ‘기와지붕’이나 현황 ‘함석기와지붕’임. 2-2는 공부상 ‘주택’ 및 ‘기와지붕’이나 현황 폐가 상태로 지붕이 파손된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 마산지원 2024타경105948 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윈OOOOOOOOOO

소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 95

용도: 단독주택

감정가: 35,349,000원

주의사항: 재매각, 일괄매각, 지분매각 (공유자 우선매수권 행사 1회 제한)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 261.00㎡ (약 78.96평)

토지지분: 47.45㎡ (약 14.35평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

건물지분: 12㎡ (약 3.63평)

제시외 건물: 3.28㎡ (약 0.99평) - 감정평가서상 기호 (ㄱ)~(ㄷ) 포함 (정배영 지분)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재 '상용마을회관' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 본 건 및 본 건 부근까지 차량 접근 가능하고, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

토지 일련번호(1): 본 건 남측으로 노폭 약 4-5미터 내외, 서측으로 노폭 약 2미터 내외 도로와 각각 접합니다.

토지 일련번호(3,4,7,8): 맹지입니다.

토지 일련번호(5,6): 본 건 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

2.4. 주변 환경 확인

주변에 즉각적으로 확인되는 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 소유권: 정연수(1933.02.03) -> 정현종(2007.03.27) -> 정배영 외 3명(2024.07.05, 상속)

건물 소유권 보존: 정배영 외 3명(2024.07.05)

말소기준권리: 윈윈화재대부유한회사 근저당 (2024.09.27, 강제경매 개시결정, 채권액 55,533,657원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2012-11-15

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2012-11-15) 기준으로 대항력을 갖추고 있어 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 등기된 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원.

단, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 농촌 지역의 단독주택지로, 상업 시설보다는 주거 및 농업 관련 환경이 주를 이룹니다.

주변에 마을회관이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 접근 가능할 수 있으나, 넓은 범위의 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물에 대한 구체적인 시세 정보 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않아, 해당 부분에 대한 상세 분석은 어렵습니다. 다만, 일반적으로 해당 지역의 부동산 시장은 활발하지 않으며, 개별 물건의 가치는 입지, 토지 상태, 건물 상태 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: '상용마을회관' 인근으로 기본적인 편의시설은 있을 수 있으나, 마트, 병원, 금융기관 등 상세한 생활 편의 시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

* 교육시설: 경상남도 의령군 용덕면 소재 용덕초등학교, 용덕중학교 등이 인근에 위치합니다.

* 의료시설: 종합병원 등 대규모 의료 시설은 의령군 소재지 등으로 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 전체 부동산의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받지 못할 수 있습니다 (1회 행사 가능).

* 대항력 있는 임차인: 임차인(정 )은 2012년부터 거주하며 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항은 향후 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용을 발생시킬 가능성이 있습니다.

* 건물 상태 및 공부와의 차이:

* 건물등기부 및 건축물대장상 총면적 66㎡, 1개 동으로 기재되어 있으나, 현황은 별도 동(2-1, 2-2)으로 분리되어 있습니다.

* 일련번호(2-2) 건물은 현황 폐가 상태로 지붕이 파손되어 있어, 수리 또는 철거에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공부상 '기와지붕'으로 등재되어 있으나 현황은 '함석기와지붕'인 부분과 같이 공부와 현황 간 차이가 존재합니다.

* 2022년에 건축물대장 등록(또는 변경)된 것으로 보이나, 폐가 상태인 건물이 존재하는 점에 대한 명확한 원인 파악이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 맹지이며, 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 토지이용계획 및 제한 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 재매각 물건: 본 건은 이미 한 번 유찰된 재매각 물건으로, 입찰 참여자들의 관심이 낮거나 권리 관계, 물건 상태 등에 대한 우려가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 의령군에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건으로, 감정가는 35,349,000원입니다. 지분 매각이라는 특성상 전체 부동산에 대한 단독 소유권 행사나 활용에 제약이 따르며, 공유물 분할 등 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다. 특히, 보증금 0원에 대항력 있는 임차인(정 )의 존재는 명도 과정에서의 복잡성을 야기할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 건물 상태(폐가) 및 공부와의 차이점, 토지 이용 제한 등도 잠재적 비용 발생 가능성을 높입니다. 이러한 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 취득 가능성: 지분 매각, 재매각, 임차인 문제 등 여러 리스크 요인으로 인해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 토지 활용: 주거지 건부지로 이용 중인 토지의 특성을 고려할 때, 향후 토지 이용 계획이나 건축 가능성 등을 검토해 볼 수 있습니다.

* 농촌 지역 투자: 도시 지역에 비해 경쟁이 덜 치열한 농촌 지역 부동산에 대한 투자 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 35,349,000원

채권액: 55,533,657원

인수 보증금: 0원

본 물건은 지분 매각이며, 보증금 0원의 대항력 있는 임차인, 폐가 상태의 건물, 공부와의 차이 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 또한, 채권액이 감정가를 초과하고 있어 경매 진행 과정에서 신중한 판단이 요구됩니다. 이러한 특수성을 고려하여, 감정가의 50% ~ 65% 수준에서 보수적으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 대략 17,674,500원 ~ 22,976,850원 범위가 될 수 있습니다.

단, 이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 주변 시세, 공유자 우선매수권 행사 여부, 임차인과의 협의 결과, 현장 상태 및 입찰 참여자들의 동향에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 분석을 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.