나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [2] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 78 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토 · 평가일 2024.10.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 소재‘상용마을회관’북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 및 본건부근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.
일련번호(3,7,8) : 부정형 완경사의 토지로서, 전(휴경지)로 이용 중입니다.
일련번호(4-6) : 부정형 완경사의 토지로서, 전으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본건 남측으로 노폭 약 4-5미터 내외, 서측으로 노폭 약2미터 내외 도로와 각각 접합니다.
일련번호(3,4,7,8) : 맹지입니다.
일련번호(5,6) : 본건 동측으로 노폭 약 2미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(3) :
계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(4,5,7) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
일련번호(6,8) :
생산관리지역, 가축사육제한구역(2024-07-25)(일부제한구역(모든축종 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(상용천)<소하천정비법>입니다.

제시목록 외의 물건

일련번호(4-6) 지상에 첨부 ‘사진용지’ 과 같이 소유자 미상의 제시외수목(a-c)이 식재되어 있습니다.

공부와의 차이

일련번호(3-8)은 공부상 지목은 "답"이나 현황 "전" 또는 "휴경지" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
일련번호(1) 지상의 담장, 화단 등 및 일련번호(3,7,8) 토지상에 식재되어 있는 수목(활잡목 등)은 별도의 경제적가치가 낮으므로 일반적으로 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였습니다.
일련번호(6) 토지상에 첨부"사진용지"과 같이 비닐하우스가 소재하나 , 철거 등이 용이하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2-1) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 함석기와지붕)건으로,
외 벽 : 적벽돌 쌓기 등,
창 호 : 샷시창호 등입니다.

(2-2) 목조 기와지붕 단층 주택(현황 지붕 파손)건으로,
외 벽 : 몰탈 마감 등,
창 호 : 알루미늄창호 등입니다.

이용상태

일련번호(2-1) : 주택으로 이용 중입니다.
일련번호(2-2) : 공부상 주택이나 현황 폐가 상태입니다.

설비내역

일련번호(2-1) : 제반 위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

(ㄱ)블록조 슬래브지붕 단층(주택일부) : 9㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄴ)블록조 함석기와지붕 단층(주택일부) : 3㎡×2/11 (정배영지분)
(ㄷ)목조 강판지붕 단층(창고) : 6㎡×2/11 (정배영지분)

공부와의 차이

일련번호(2-1, 2-2) 건물은 공부상 ‘기와지붕’으로 등재되어 있으나, 현황 일련번호(2-1) 주택은‘함석기와지붕’이며, 일련번호(2-2) 주택은 지붕이 파손상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 일련번호(2-1, 2-2)는 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 내부 확인이 곤란하여 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 몰수). 지상에 식재되어 있는 활잡목 등은 토지가격에 포함하여 평가함. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 ‘전(휴경지)’로 이용 중이며, 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 마산지원 2024타경105948 (2)

소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 78

용도: 답 (현황 전/휴경지)

감정가: 6,459,250원

토지면적: 1015.00㎡ (약 307평)

토지지분: 184.527㎡ (약 56평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윈윈화재대부유한회사

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리에 위치하며, '상용마을회관' 북서측 인근 지역에 소재합니다.

주변 환경은 단독주택과 농경지가 혼재된 농촌 지대이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 9월 27일자 윈윈화재대부유한회사의 강제경매개시결정 등기입니다.

본 매각으로 인해 모든 인수되는 권리는 없으며, 등기부상의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

본 건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 1회에 한하여 행사될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 농업 활동이 주를 이루는 농촌 지역에 위치해 있습니다.

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 정보는 제한적이며, 지역 경제는 농업 기반으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

따라서 일반적인 도시 지역의 상권 분석과는 다른 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 파악이 어렵습니다.

농촌 지역의 특성상 주요 생활 편의 시설까지의 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

상세한 생활 환경 정보는 현장 방문을 통해 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 토지 일부 지분 매각이므로, 전체 토지의 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필수적입니다.

공유자 우선매수권 행사가 가능하며, 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 제출이 의무화되어 있습니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

일부 토지(일련번호 3,4,7,8)는 도로에 접하지 않는 맹지 상태로, 토지 이용 시 제약이 따를 수 있습니다.

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전(휴경지)'으로 이용 중이므로, 실제 이용 목적과 다를 수 있습니다.

토지 가격에 활잡목 등 지상 수목이 포함되어 평가되었으며, 건물은 본 매각 대상에 포함되지 않으나, 관련 지분으로 추정되는 부합물 및 종물이 있을 수 있습니다. (현황 폐가, 지붕 파손 등 건물 노후화 가능성)

1.6. 종합 의견

본 물건은 농경지 지분 매각이라는 특성상, 투자 접근 시 신중한 검토가 요구됩니다.

지분 매각, 맹지, 농지 취득 자격증명 등 명확한 리스크 요인들을 인지하고, 이를 극복할 수 있는 전략이 필요합니다.

공유자들과의 원만한 협의를 통해 토지를 효율적으로 이용하거나, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대하는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

현재 '휴경지' 상태이므로, 실제 경작을 위해서는 토지 정비 및 관련 작업이 수반될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 시세 조사를 통해 저가 매수 기회를 탐색할 수 있습니다.

지분 매각이라는 특수성을 활용하여 공유자와 협의 후 통합 개발 또는 개별적 이용 방안 모색 가능성이 있습니다.

향후 주변 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 토지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

- 해당 지역의 유사 토지 거래 사례 및 최근 시세 동향

- 공유자들의 매수 의사 및 협상 가능성

- 현장 조사 결과 (접근로, 토지 상태, 주변 개발 여건 등)

- 향후 토지 이용 계획 및 관련 규제 사항

현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

입찰 참여 전, 반드시 전문가와 함께 심도 있는 권리 분석 및 현장 조사를 진행하시어 충분한 정보를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

특히 지분 매각, 맹지, 농지 취득 자격증명 등 본건의 특수성을 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.