나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [2] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 78 답 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경105948 [2] 경상남도 의령군 용덕면 용소리 78 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경105948 | 소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 78 | 감정가: 6,459,250원 | 최저가: 4,134,000원 | 용도: 답

1. 경매 물건 보고서: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 78 (토지 일부 지분 매각)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 마산지원 2024타경105948 (2)

소재지: 경상남도 의령군 용덕면 용소리 78

감정가: 6,459,250원

용도: 답 (공부상), 전/휴경지 (현황)

토지면적: 1,015.00㎡ (약 307.03평) 중 일부 지분 매각

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (부동산강제경매)

소유자: 정OO

채권자: 윈OOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필수, 지분매각, 공유자우선매수신고 가능

주의사항: 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함). 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 활잡목 등은 토지가격에 포함 평가. 현황 맹지(전/휴경지) 이용 중.

1.2. 입지조건 및 주변 환경 분석

위치 및 환경

본건은 경상남도 의령군 용덕면 용소리 '상용마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 단독주택 및 농경지가 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

교통

본건 및 부근까지 차량 접근은 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지의 형태 및 이용상태

본 건(지번 78은 일련번호 3, 4, 7, 8 중 하나로 추정)은 부정형 완경사의 토지로서, 현재는 전(밭) 또는 휴경지 상태로 이용 중입니다. 공부상 지목인 '답(논)'과는 현황이 다릅니다.

도로 관계

본 건은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)입니다. 이는 향후 개발 및 이용에 있어 중대한 제약 사항이 됩니다.

1.3. 권리분석 및 법적 제한 사항

경매 구분 및 매각 조건

부동산 강제경매 물건으로, 토지의 '일부 지분'만 매각되는 건입니다.

특이사항: 농지취득자격증명

본 토지는 지목상 '답'이며 현황상 '전(휴경지)'으로 농지법상 농지에 해당합니다. 따라서 최고가 매수인은 낙찰 후 관할 관청으로부터 '농지취득자격증명(농취증)'을 발급받아 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다.

특이사항: 지분 매각 및 공유자 우선매수권

토지 전체가 아닌 '일부 지분'만 매각됩니다. 이 경우 다른 공유자에게는 '공유자 우선매수권'이 1회에 한하여 부여되므로, 입찰일에 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 매수인은 낙찰받지 못할 수 있습니다. 지분 매각의 특성상 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 법적 분쟁(공유물 분할 청구 소송 등)이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 및 제한

본건은 생산관리지역 또는 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(일부/전부 제한구역)으로 지정되어 있습니다. 일부 필지(6, 8)는 소하천구역(상용천)에 포함되어 있습니다. 이러한 제한은 건축 및 개발 행위에 제약이 될 수 있습니다.

제시외 물건

토지상에 식재된 활잡목 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 일련번호 (6) 토지상에 비닐하우스가 있으나, 이는 철거 등이 용이하여 토지평가에 구애됨이 없다고 명시되었습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 개발 잠재력

전형적인 농촌 지역으로 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주요 상권 및 편의시설은 의령군 내 중심지로 이동해야 합니다.

주변 환경

단독주택과 농경지가 혼재하는 조용한 마을 환경입니다. 감정평가서에 따르면 본건 인근에 '상용마을회관'이 소재합니다.

혐오시설 정보

직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 인근 용덕면 지역 내에 대규모 돼지 농장 악취 공해 논란이 있었던 사례가 검색되므로, 정확한 거리를 확인하여 잠재적 환경 리스크를 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

맹지 리스크

본건 토지는 맹지(도로에 접하지 않음)이므로 건축 행위 등 개발 목적의 이용에는 큰 제약이 따릅니다. 향후 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자로부터의 통행로 확보(주위토지통행권 분쟁 가능성)가 필수적입니다.

지분 매각 리스크

낙찰 후 공유자들과의 협의가 원만하지 않을 경우, 공유물 분할 청구 소송 등 법적 절차 및 비용이 수반될 가능성이 매우 높습니다. 매입 지분의 실질적인 사용 및 수익에 제한이 발생할 수 있습니다.

농취증 미발급 리스크

낙찰 후 농지취득자격증명 발급이 거부될 경우 보증금을 몰수당합니다. 농지 취득 자격 및 농업 경영 계획 등에 대한 사전 확인이 필수입니다.

현황과 공부의 차이

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전 또는 휴경지'입니다. 농지취득자격증명 발급 시 현황을 기준으로 심사가 진행될 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트 및 종합 의견

종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 저렴한 농지 지분 물건이나, **맹지**이며 **지분 매각**이라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 실사용 목적보다는 장기적인 관점에서 저가에 매입하여 타 공유자에게 지분을 매도하거나, 공유물 분할을 통해 현금화하는 **분쟁 투자의 성격**이 강합니다.

투자 포인트

저렴한 감정가: 낮은 감정가로 인해 총 투자금액의 부담이 적습니다.

공유물 분할 청구를 통한 수익: 지분 매입 후 공유물 분할 청구 소송을 통해 토지를 분할하거나 현금 보상을 받아 수익을 실현할 잠재력이 있습니다.

장기적 관점의 농지 확보: 농지 취득 자격이 있는 실수요자가 장기적으로 농지를 확보하려는 경우 고려할 수 있습니다. (단, 맹지 문제 해결 전까지는 제한적)

**성공적인 투자를 위해서는 사전에 맹지 해소 방안 및 공유자들과의 협의 전략을 면밀히 검토해야 합니다.**

법원 정보

마산지원 경매3계