나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2180 [3] 충청북도 청주시 상당구 문의면 도원리 41 전 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2180 [3] 충청북도 청주시 상당구 문의면 도원리 41 전 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매6계 2025타경2180 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 문의면 도원리 41 | 감정가: 41,796,000원 | 최저가: 20,588,000원 | 용도: 전

1. 청주지방법원 2025타경2180 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2180 (3)

소재지: 충청북도 청주시 상당구 문의면 도원리 41

토지용도: 전 (답, 전, 건부지, 일부 도로 이용 등 복합적 현황)

감정가: 41,796,000 원

최저매각가격: (제한받는 가격으로 명시됨)

토지면적: 774.00㎡ (약 234.13 평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 송OO

1.2. 물건 현황 및 상세 정보

본 물건은 충청북도 청주시 상당구 문의면 도원리 소재, "어은골마을" 동측 인근 자연환경보전지역 내에 위치한 토지입니다. 주위는 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

토지는 완만하게 경사진 형태를 보이며, 기호1 토지는 주거용 건부지 및 일부 도로로 이용 중이며, 공부상 지목은 "대"이나 현황 일부 도로로 사용되고 있습니다. 기호2 토지는 농경지(전)로 이용 중이며, 지적상 맹지입니다. 기호3 토지는 대체로 평탄한 부정형 토지로, 건부지 및 전으로 이용 중이며, 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부 건부지로 사용되고 있습니다. 기호3 토지 역시 지적상 맹지이나, 기호1 토지를 통해 출입이 가능합니다.

교통 상황은 차량 및 농기계의 진입이 가능하며, 서측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로 상태로는 기호1 토지가 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있으며, 북동측 일부는 폭 약 2미터 내외의 비포장 농로와도 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태를 보면, 본 토지 전반이 자연환경보전지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 환경정비구역, 상수원보호구역, 야생생물보호구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 법규 제한을 받고 있습니다.

물건의 특이사항으로, 지상에 소유자 미상의 제시외 건물들이 다수 소재하고 있으며, 기호1 토지 상에는 등기사항전부증명서 및 일반건축물대장상 타인 소유의 건물이 등재되어 있습니다. 또한, 매각 대상에서 제외되는 창고가 지상에 소재하고 있음을 유의해야 합니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 청주시 상당구 문의면의 자연환경보전지역 내에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다. "어은골마을" 인근에 자리하고 있으며, 농가주택 및 농경지가 주변에 분포하여 조용하고 한적한 농촌 생활이 가능한 환경입니다. 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통은 인근 버스정류장을 이용해야 합니다.

1.4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채무자 겸 소유자는 김OO이며, 채권자는 송OO입니다. 등기부상 채권·채무 관계를 명확히 확인하고, 인수되는 권리 없이 말소되는지 여부를 꼼꼼히 분석해야 합니다. 다만, 기호1 토지 상에 타인 소유 건물이 등재되어 있어, 이에 대한 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 문의면 도원리는 전형적인 농촌 지역으로, 일반적인 도시 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농경지와 산림이 주를 이루며, 농업 활동 및 전원생활을 위한 기반 시설 외에 상업 시설이 발달한 지역은 아닙니다. 따라서 상업적 가치보다는 농지로서의 가치나 전원 생활 공간으로서의 가치에 초점을 맞추는 것이 타당합니다.

1.6. 생활정보

자연환경보전지역 및 상수원보호구역에 속해 있어 청정한 환경을 자랑합니다. 주거 환경은 조용하고 한적한 농촌 생활을 할 수 있으며, 귀농·귀촌이나 주말 주택, 전원생활을 희망하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 편의시설 및 생활 인프라는 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로, 입찰 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 낙찰되어도 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 관할 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

2. 매각 제외 건물 존재: 지상에 소재하는 창고는 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 인수 대상이 아니더라도 점유 및 철거 등에 관한 문제가 발생할 수 있습니다.

3. 제시외 건물 및 타인 소유 건물: 소유자 미상의 제시외 건물 다수가 소재하고 있으며, 기호1 토지 상에는 타인 소유의 건물이 등재되어 있어, 향후 이와 관련된 법적 분쟁이나 철거 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

4. 토지이용 제한: 자연환경보전지역, 상수원보호구역 등 다수의 법규 제한으로 인해 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 건축 행위나 토지 이용 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

5. 맹지 및 도로 관계: 기호2, 3 토지는 지적상 맹지이며, 기호1 토지를 통해 진입하는 구조이므로, 도로 이용 관계에 있어 기호1 토지 소유자와의 원만한 관계 유지가 중요합니다.

6. 최저매각가격 제한: 최저매각가격이 제한받는 가격으로 명시되어 있어, 이는 토지의 가치나 활용성에 영향을 미치는 특별한 사정이 있음을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

청주시 상당구 문의면 도원리 소재 본 토지 물건은 쾌적한 자연환경 속에 위치하고 있으나, 농지취득자격증명 필요, 다수의 법규 제한, 매각 제외 건물 및 제시외 건물 존재, 타인 소유 건물 등기 등 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 농촌 지역 특성상 개발 가능성이 제한적이며, 농지 취득 및 이용에 대한 전문적인 이해와 법규 검토가 필수적입니다. 맹지 및 도로 이용 관계 또한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 귀농·귀촌 및 전원생활: 조용하고 깨끗한 농촌 환경에서 전원생활을 꿈꾸는 분들에게는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

2. 농업 활동: 농경지로서의 활용 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 농지취득자격증명 필요)

3. 잠재적 가치 상승 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획이나 도로망 확충 등의 요인에 따라 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있으나, 현재로서는 개발 제한이 많아 단기 투자보다는 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시설 검색 결과, 본 물건이 위치한 문의면 일대는 자연환경보전지역 및 상수원보호구역 등으로 지정되어 있어, 대규모 공장이나 혐오시설이 인접해 있을 가능성은 낮으며, 전반적으로 청정한 자연환경을 유지하고 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 등기부등본, 건축물대장, 관련 법규 등을 철저히 검토하시기 바랍니다.

법원 정보

청주지방법원 경매6계