나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103430 [6] 경상남도 의령군 가례면 운암리 984 답 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103430 [6] 경상남도 의령군 가례면 운암리 984 답 경매

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마산지원 경매3계 2024타경103430 | 소재지: 경상남도 의령군 가례면 운암리 984 | 감정가: 9,967,620원 | 최저가: 6,379,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경103430 (6)

소재지: 경상남도 의령군 가례면 운암리 984

용도: 답 (농경지)

감정가: 9,967,620원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 매각 대상

토지 전체 면적: 1,277.90㎡ (약 386.56평)

토지 지분율: 25558.000000000004 (지분 매각이므로 실제 취득 면적은 달라질 수 있음)

매각 대상: 토지일부지분매각

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 경상남도 의령군 가례면 운암리 소재 상촌마을 내 및 그 일원에 산재하는 농경지입니다.

주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지대입니다.

감정평가서상 기호8 토지(본건의 용도인 '답'과 이용상태 '농경지'에 부합하는 것으로 추정됨)는 자체 지반 등고가 평탄한 사다리형의 토지로서 현재 농경지로 이용 중이며, 북서측 및 남동측으로 현황 세로(細路)가 소재하여 차량 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건이며 소유자와 채무자가 동일한 손OO입니다.

매각대상은 토지의 *일부 지분*이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 관계 설정(협의 또는 공유물분할청구소송)이 필수적입니다.

가장 큰 특징은 *지분매각*이라는 점과 함께 *공유자 우선매수 신고*가 가능한 물건이라는 점입니다.

공유자 우선매수권은 1회에 한하여 행사가 가능하므로, 입찰 참가자는 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있는 리스크를 감안해야 합니다.

본건은 '답'으로 이용 중인 농경지이므로, 낙찰자는 *농지취득자격증명*을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

2.3. 상권 분석

본건은 농림지역 내의 농업보호구역에 위치한 답(농경지)이므로 상업적인 분석은 의미가 없습니다.

주변은 상촌마을 취락과 농경지가 주를 이루는 비상업지역이며, 상권 형성은 사실상 불가능합니다.

주요 편의 시설은 의령읍내까지 이동해야 할 것으로 보이며, 이는 전형적인 농촌의 생활 여건입니다.

인근에 자굴산 등산로 입구 중 하나인 대천리와 마을 인근의 강선암 폭포 등 자연 경관이 일부 존재합니다.

2.4. 생활 정보

본건이 위치한 의령군 가례면 운암리 상촌마을은 전통적인 농촌 지역으로, 벼농사와 밭농사가 주를 이루는 곳입니다.

주변에 운암리 979에 위치한 '자송령'이라는 수령 약 460년의 노거수(명품 소나무)가 있는 등 자연 경관이 수려한 마을로 알려져 있습니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통시된다고 감정평가서에 언급되어 있으나, 자가용 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.

경상남도 의령군청이 제공하는 일반현황에 따르면, 가례면은 일가례면과 이가례면이 통합된 곳으로 토지 지목별 현황을 보면 농지가 주를 이룹니다.

주변 환경을 검색한 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설(쓰레기 처리장, 도축장 등)은 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 낙찰 후 자경(自耕) 계획이 없다면 발급이 어려워 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

지분 매각의 불확실성: 토지 전체가 아닌 지분을 매수하는 것이므로, 추후 공유자와의 협의가 원만하지 않을 경우 소유권 행사에 제한이 발생하며, 공유물분할소송으로 이어질 가능성이 높습니다.

공유자 우선매수권: 공유자가 이 권리를 행사할 경우 낙찰 기회가 사라집니다.

개발 제한: 토지이용계획상 농림지역 및 농업보호구역으로 지정되어 있어, 농업 이외의 목적으로 개발하거나 용도 변경하는 데에는 엄격한 제한을 받습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 감정가가 비교적 낮게 책정된 농지 지분 매각 물건으로, 저렴한 가격에 농지를 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

그러나 '농지취득자격증명' 및 '지분 매각'이라는 특성상 일반적인 투자 물건과는 달리 높은 수준의 관리와 리스크 인지 능력이 필요합니다.

단순 시세차익 목적보다는, 인근 농지를 소유하고 있거나 장기적인 자경 계획이 있는 투자자, 혹은 공유물분할을 통해 소유권을 정리할 각오가 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

농지로서의 가치는 충분하나, 법률적 리스크를 감당할 준비가 되어 있어야 합니다.

2.7. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가: 경매를 통한 저가 매입 기회가 있습니다.

농지 활용 가능성: 현재 농경지로 이용 중이며, 농업 활동을 위한 토지 확보에 유리합니다.

공유자 우선매수 유도: 공유자에게 저가에 지분을 매각하거나, 공유물분할소송을 통해 전체 토지의 가치를 현실화할 수 있는 여지가 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계