나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103430 [3] 경상남도 의령군 가례면 운암리 687 임야 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2024타경103430 [3] 경상남도 의령군 가례면 운암리 687 임야 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2024타경103430 | 소재지: 경상남도 의령군 가례면 운암리 687 | 감정가: 3,339,700원 | 최저가: 2,138,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (마산지원 2024타경103430)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 마산지원 2024타경103430 (3)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각 (총 토지면적 1697.00㎡ 중 지분 33940)

소유자/채무자: 손OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 의령군 가례면 운암리 687 외 (총 7개 목록으로 추정됨)

용도: 임야 외 (창고 건부지, 묘지, 휴경지, 자연림, 농경지 등 복합 용도)

감정가: 3,339,700원

토지면적: 1697.00㎡ (약 513.33평)

건물면적: 0.00㎡ (제시외 건물 기호1은 별도 목록으로 보이나, 감정평가서에 포함됨)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권 가능성

주의사항: 일괄매각. 지분매각(공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함).

2. 물건 분석 (입지 및 이용 현황)

2.1. 위치 및 주변 환경 (입지조건)

본건은 경상남도 의령군 가례면 운암리 소재 상촌마을 내 및 그 일원에 산재한 물건들로, 부근은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 지역입니다.

대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 파악됩니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

본건은 기호 2부터 8까지의 복합적인 토지 목록으로 구성되어 있으며, 각각의 이용 상태가 매우 상이합니다.

일부 토지(기호 2, 6, 8)는 등고 평탄한 형태로 창고 부지, 인접 건물 점유지, 농경지로 이용 중입니다.

일부 토지(기호 3, 4)는 완경사 지세의 묘지 및 휴경지 상태이며, 또 다른 토지(기호 5, 7)는 급경사 지세의 자연림 및 관리상태 불량한 밤나무(과수목, 토지에 포함 평가) 소재 임야입니다.

일부 토지(기호 5, 7)는 맹지 상태이며, 도로 접근성이 토지별로 차이가 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

다수의 토지 목록이 혼재되어 있어, 토지이용계획이 계획관리지역, 생산관리지역, 농림지역 등으로 복잡하게 나뉘어 있습니다.

가축사육제한구역(축종별 제한 상이)으로 지정되어 있으며, 농림지역 내 농업보호구역(기호 8) 및 임업용산지/준보전산지(기호 5, 7) 등 다양한 규제에 묶여있어 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

본건은 농촌 지역의 산재된 토지로, 상권 분석은 무의미합니다. 기본적인 생활 편의 시설은 의령군 가례면 소재지를 이용해야 하며, 주변에 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 외부 검색 결과는 반영하지 않았으며, 주변 혐오시설에 대한 정보는 본 보고서에 포함된 자료만으로는 확인되지 않습니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 관계

본건은 소유자(손OO)와 채무자(손OO)가 동일한 강제경매 사건입니다.

임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 입찰 유의 사항 (권리분석)

가장 중요한 유의사항은 다음과 같습니다.

지분 매각 및 공유자우선매수권: 본건은 토지의 일부 지분만을 매각하는 건입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능합니다. 낙찰 시 공유자와의 관계 정리(매수 또는 분할)가 필수적입니다.

농지취득자격증명 필요: 목록 4(휴경지 상태) 토지가 농지이므로, 최고가 매수신고인은 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금은 몰수됩니다.

분묘기지권 가능성: 기호 3 토지의 일부가 묘지 상태이며, 휴경지 및 임야인 다른 토지들에서도 육안으로 식별치 못한 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 발생하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

토지 이용의 복잡성: 7개의 목록이 상이한 용도(창고, 묘지, 임야, 농경지)와 상이한 규제(계획관리, 농림, 생산관리)에 묶여 있어 통합적인 개발 또는 활용이 매우 어렵습니다.

공유지분 매각 리스크: 공유자 우선매수권 행사로 인한 낙찰 무산 가능성이 있으며, 낙찰 후에도 공유자와의 지분 문제 해결(분할 소송, 매도 청구 등)에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

농지취득자격증명 미제출 리스크: 농취증을 발급받지 못할 경우 보증금이 몰수됩니다.

맹지 및 분묘 리스크: 일부 토지(기호 5, 7)가 맹지이며, 분묘기지권 성립 시 해당 토지 가치 하락 및 권리 분쟁 가능성이 있습니다.

4.2. 투자 포인트

저가 매수 기회: 복잡한 권리 관계(지분 매각)와 규제 사항으로 인해 일반 투자자들의 입찰 참여가 적어, 감정가 대비 낮은 금액으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

다양한 용도 확보: 창고 부지, 농지, 임야 등 다양한 용도의 토지를 소액으로 확보할 수 있는 기회입니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 가능성, 맹지, 복잡한 토지이용계획 등 다수의 리스크를 안고 있습니다.

따라서 실수요자가 아닌 단순 투자 목적이라면, 복잡한 권리 관계를 해소하고 토지의 다양한 규제와 용도를 통합적으로 활용할 수 있는 법적 지식과 자본을 갖춘 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰 전 농취증 발급 가능 여부, 공유 지분 해결 방안, 분묘의 현황 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

법원 정보

마산지원 경매3계