나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경76415 [1] 경기도 연천군 신서면 대광리 산113 임야 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2023타경76415 [1] 경기도 연천군 신서면 대광리 산113 임야 경매

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의정부지방법원 경매5계 2023타경76415 | 소재지: 경기도 연천군 신서면 대광리 산113 | 감정가: 573,420,700원 | 최저가: 280,246,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2023타경76415 (1)

소재지: 경기도 연천군 신서면 대광리 산113

용도: 임야

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

특이사항: 법정지상권 성립 여지 있음, 매각 제외 제시외 건물 존재

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 60,743.00㎡ (약 18,376평)

감정가: 573,420,700원 (토지)

2. 물건 상세 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 임야는 경기도 연천군 신서면 대광리 소재 '대광리역' 북동측 원거리에 위치합니다.

주변은 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다.

2.2. 입지 조건 및 접근성

본건까지 차량 접근은 가능하나, 지적상 맹지(타인 토지를 통한 출입)이며 비포장도로(폭 약 2~3m)를 통해 접근해야 하는 열악한 접근성을 가집니다.

근거리에 국도 3호선이 소재하여 연천군 내 주요 지역 및 인근 지역으로의 광역 접근성은 무난할 것으로 판단됩니다.

다만, 해당 필지 자체가 맹지라는 점은 개발 및 이용에 있어 큰 제약으로 작용합니다.

2.3. 형태 및 이용 제한

형태 및 이용상태: 남측 하향의 급경사를 이루는 부정형 토지이며, 대부분이 자연림 상태로 보존되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역 및 농림지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(전 축종 제한 및 주거밀집지역 기준)이 복합적으로 적용됩니다.

특히 제한보호구역, 임업용산지, 준보전산지 등 중첩된 규제로 인해 토지의 형질 변경 및 개발 행위가 매우 까다롭고 광범위하게 제한됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 소유자(정OOO)와 채무자(윤OO), 채권자(백OO)가 다른 부동산임의경매 사건입니다.

말소기준권리 이후 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 매각대상은 토지(임야) 단독 매각입니다.

3.2. 법정지상권 및 제시외 건물

특이사항으로 '법정지상권' 성립 여지가 명시되어 있으며, 주의사항으로 '매각에서 제외되는 제시외 건물 있음'이 확인됩니다.

제시외 건물은 본건 남측 경계 부근 일부 지상에 소재하며, 주택 등으로 목측되고 소유자 미상입니다.

이는 매수인이 잔금을 납부하더라도 제시외 건물에 대한 소유권을 취득하지 못하며, 해당 건물의 소유자가 법정지상권을 주장할 경우 토지 이용에 심각한 제한을 받게 됩니다.

따라서, 입찰 전 현장 조사를 통해 제시외 건물의 존재, 규모, 사용 현황, 건축 시점 등을 면밀히 파악하여 법정지상권의 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건은 임야이며, 주변에 농가주택 및 임야가 혼재하는 대광리역 북동쪽 원거리의 외곽 지역입니다.

따라서 상권은 전무하며, 일상적인 생활 편의시설 접근성 역시 매우 낮아 차량 이동이 필수적입니다.

토지이용계획상 강력한 규제(농림지역, 임업용산지, 제한보호구역 등)가 적용되어 상업적 목적의 개발은 사실상 어렵습니다.

주변에 지도 서비스 등을 통해 검색되는 혐오시설은 확인되지 않으나, 입지 특성상 군사시설 관련 구역(제한보호구역)에 해당될 수 있으므로 현장 방문을 통한 확인이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

법정지상권 성립 리스크: 가장 큰 리스크입니다. 법정지상권이 성립하는 건물이 존재할 경우, 건물의 소유자는 토지를 계속 사용할 권리를 가지게 되므로 토지 가치가 크게 하락합니다.

맹지 리스크: 지적상 맹지이며, 타인 토지를 통한 통행이 불가피하여 향후 토지 이용 및 개발 시 토지 소유권 분쟁 및 통행권 확보에 어려움이 발생할 수 있습니다.

개발 규제 리스크: 계획관리지역과 농림지역의 중복, 임업용산지, 제한보호구역 등 다중 규제로 인해 매입 후 투자자가 의도하는 개발 행위(건축, 형질 변경 등)가 불가능하거나 극히 제한적일 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본 건은 약 18,000평 이상의 대규모 임야로 저렴한 가격에 광활한 토지를 매입할 기회가 될 수 있습니다.

그러나 '법정지상권' 및 '제시외 건물', '맹지'라는 치명적인 권리 및 이용상 하자가 존재하며, 복잡하고 강력한 개발 규제에 묶여 있습니다.

단순 투자 목적이나 장기적인 임업용 산지 확보 목적으로 접근해야 하며, 개발 목적의 접근은 높은 위험을 수반합니다.

투자 포인트:

1. 대규모 면적(60,743.00㎡) 확보: 평당 가격이 낮게 형성될 경우, 장기적인 임야 보유 또는 산림 경영 목적으로 접근 가능합니다.

2. 국도 3호선 근접: 광역 교통망 접근성은 양호합니다.

3. 법정지상권 리스크 해결을 통한 가치 상승: 입찰 전 철저한 권리 분석을 통해 제시외 건물 및 법정지상권 문제를 해결할 수 있는 방안(명도소송, 협상 등)을 마련할 수 있다면, 리스크 해소와 함께 토지 가치가 크게 상승할 잠재력이 있습니다.

*주의: 입찰 전 법정지상권의 성립 여부 및 제시외 건물 처리 방안에 대한 전문가의 심층적인 권리 분석이 필수적입니다. 현장 조사 및 임야 활용 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계