나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경5731 [1] 경기도 양주시 만송동 346 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경5731 [1] 경기도 양주시 만송동 346 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경5731
• 주소: 경기도 양주시 만송동 346
• 용도: 근린주택

의정부지방법원 경매5계 2024타경5731 | 소재지: 경기도 양주시 만송동 346 | 감정가: 2,921,616,820원 | 최저가: 1,431,592,000원 | 용도: 근린주택

1. 의정부지방법원 2024타경5731 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2024타경5731 (1)

소재지: 경기도 양주시 만송동 346

용도: 주상복합

감정가: 2,921,616,820 원

토지 면적: 1,652.00㎡ (약 499.73평)

건물 면적: 484.29㎡ (약 146.50평)

제시외 건물 면적: 177.50㎡ (약 53.70평)

총 면적 (건물+제시외): 661.79㎡ (약 199.90평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 유동화 물건

1.2. 물건 개요

위치 및 주위 환경:

본 물건은 경기도 양주시 만송동에 소재하며, "만송교차로" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설이 산발적으로 분포하고 있으며, 후면에는 공장, 소규모 창고, 농지 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황:

본 건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. "만송교차로" 인근에 위치하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

형태 및 이용 상태:

토지는 인접 토지와 등고평탄한 사다리형 및 부정형의 토지로, 현재 주상용 건축물 부지 및 그 부속 토지로 이용되고 있습니다.

건물은 일반철골구조의 경사지붕 2층 건물로서, 외벽은 외장석재 마감, 내벽은 인테리어, 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 아스타일 및 장판지, 일부 타일 마감되었습니다. 현재 근린생활시설 및 주택으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태:

토지는 남동측으로 왕복 6차선의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 매우 좋습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 건 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다. 또한, 대로 3류(폭 25M-30M) 도로에 접하고 있어 개발 및 이용에 관한 공법상 제한이 따릅니다.

건물 구조 및 이용 상태:

건물은 일반철골구조 경사지붕 2층으로, 외벽은 외장석재, 내벽 및 바닥은 다양한 마감재를 사용하였습니다. 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

기타 특이사항 (임대관례 등):

제시외 건물(부합물)이 존재하며, 건물 및 토지의 임대 관계는 현재 파악되지 않아 미상입니다.

2. 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 양주시의 주요 도로인 "만송교차로" 인근에 위치하여 차량을 이용한 접근성이 매우 뛰어납니다. 주변으로는 지역 상권을 형성하는 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일부 공장 및 소규모 창고, 농지가 위치하여 복합적인 지역 특성을 보입니다. 이는 향후 상업 및 주거 용도로 활용 시 배후 수요와 함께 공급 시설을 갖출 수 있는 잠재력을 시사합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 연계성 또한 확보되어 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 건은 채권자 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산 임의 경매 절차에 따라 진행됩니다. 소유자이자 채무자인 김OO 외 다른 권리 관계는 등기부등본을 통해 최종 확인이 필요하나, 일반적으로 임의경매의 경우 낙찰로 인해 선순위 근저당을 제외한 대부분의 후순위 권리는 소멸됩니다. "유동화 물건"이라는 점은 채권이 자산유동화법 등에 따라 유동화 전문회사 등에게 이전되어 관리되고 있음을 의미하며, 이는 경매 절차 자체보다는 채권의 성격에 관한 사항입니다.

2.3. 상권 분석

주상복합 건물로서 근린생활시설 및 주택으로 이용 가능한 점은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권 형성에 유리한 조건입니다. "만송교차로"라는 교통 요지에 위치하여 유동 인구와 차량 통행량 확보에 이점이 있습니다. 다만, 주변에 공장과 창고 등이 혼재되어 있어 일반적인 도심 상권보다는 특정 업종(예: 자동차 관련, 물류 지원, 지역 기반 서비스업 등)에 특화된 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

2.4. 생활 정보

본 물건은 주거와 상업 기능을 겸할 수 있는 주상복합 형태로, 생활 편의시설 접근성은 교통망을 이용한 이동이 주를 이룰 것으로 보입니다. 차량 접근성이 우수하고 버스 정류장이 인근에 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있다고 판단됩니다. 다만, 상업 시설의 종류 및 규모, 배후 주거지의 밀집도 등은 주변 지역 개발 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 "농지취득자격증명"의 필요성입니다. 토지등기부등본이나 토지이용계획상 농지로 분류되거나 현황 농지로 사용될 경우, 낙찰자는 반드시 관할 시군구청에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하게 되는 큰 위험이 따릅니다. 또한, "임대관계 미상"으로 명시되어 있어, 현재 건물 내 점유자 현황 및 임대차 관계를 철저히 파악해야 합니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 문제나 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다. 토지가 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 주변에 공장, 창고 등이 분포하는 점은 혐오시설의 직접적인 존재 가능성은 낮으나, 환경적 요인이나 소음, 악취 등에 대한 잠재적 영향은 현장 확인이 필요합니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 만송동의 "만송교차로" 인근에 위치한 주상복합 건물로, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 교통의 요지에 자리하여 차량 접근성이 매우 뛰어나며, 주거와 상업 용도로의 복합적인 활용 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 임대 관계 미상, 지역 제한 구역 지정 등 낙찰 후 확인 및 해결해야 할 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 따라서 철저한 사전 조사와 분석이 요구되는 물건입니다.

2.7. 투자 포인트

"만송교차로"라는 탁월한 입지 조건을 바탕으로 한 상업 시설 및 주택 복합 개발 가능성이 주요 투자 포인트입니다. 차량 통행량이 많은 지역의 이점을 활용하여 가시성 높은 상가 운영이나 지역 주민을 위한 편의 시설을 유치하는 전략을 고려할 수 있습니다. 또한, 토지와 건물을 일괄 매각받아 개발 가치를 극대화할 수 있다는 점 또한 매력적입니다. 다만, 농지취득 관련 절차를 문제없이 이행할 수 있는지가 투자의 성패를 가를 수 있는 핵심 요소가 될 것입니다.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계