나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6727 [1] 경기도 포천시 영중면 양문리 산71-4 임야 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경6727 [1] 경기도 포천시 영중면 양문리 산71-4 임야 경매

물건 대표 이미지

의정부지방법원 경매5계 2024타경6727 | 소재지: 경기도 포천시 영중면 양문리 산71-4 | 감정가: 202,576,000원 | 최저가: 99,262,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호

의정부지방법원 2024타경6727 (1)

소재지

경기도 포천시 영중면 양문리 산71-4

용도 및 면적

용도: 임야 (자연림 상태)

토지면적: 2,302.00㎡ (약 696.36평)

매각대상: 토지매각

감정가

금 202,576,000원

1.2. 권리 및 관계자

경매구분

부동산임의경매 (채권자가 근저당권 등의 담보권을 실행하는 경매)

소유자/채무자/채권자

소유자: 망OOO (사망)

채무자: 조OO

채권자: 오OO

특이 및 주의사항

임대관계 미상이며, 제시외 물건은 없음.

소유자가 '망'으로 표기되어 있어 상속관계 등 권리관계의 확인이 필요함.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 (위치 및 접근성)

본건은 경기도 포천시 영중면 양문리 소재 "영중중학교" 남서측 인근에 위치하며, 양문리 행정 중심지역과 근접하고 있어 주위는 농경지, 임야, 근린상가 등이 혼재하는 지역임.

그러나, 본건까지 차량 접근은 불가한 **맹지** 상태이며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나 접근성은 매우 취약함.

2.2. 상권 및 주변 환경 분석

본건은 자연림 상태의 임야로 상업적 가치는 현재로서 전무함.

주위는 영중면의 주요 생활 거점(영중중학교, 근린상가)과 인접해 있어 잠재적 개발 수요가 있을 수 있으나, 현재 토지의 형태(부정형) 및 맹지인 점, 그리고 강력한 법적 제한으로 인해 즉각적인 상권 형성이나 개발은 불가능함.

2.3. 생활 정보 (주요 시설 및 혐오시설)

교육 및 편의시설

인근에 영중중학교가 위치하며, 양문리 마을 중심에는 영중농협 하나로마트, 우체국, 파출소 등 주요 생활 편의시설이 위치하고 있어 생활권 자체는 확보되어 있음.

혐오 시설

직접적인 대규모 혐오 시설은 검색되지 않았으나, 포천시 영중면 일대는 **군사시설 보호구역**이 면적의 약 20%에 달하는 군사 요충지이므로, 이로 인한 개발 제한 및 소음 등의 잠재적 리스크는 상존할 수 있음.

2.4. 권리 분석 (명도 및 인수 여부)

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채무자 조OO에 대한 담보권 실행 절차임.

매각 대상은 '토지매각'이며, 건물 등 제시외 물건은 없는 임야이므로, 권리 분석상 복잡한 **명도 대상(주거인)**은 발생하지 않을 가능성이 높음.

단, 소유자가 '망OOO'이므로, 정확한 소유권 이전 및 경매 진행의 적법성을 확인하는 절차상의 주의가 필요함.

임차인 등 임대관계는 미상이나, 임야의 특성상 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮음.

3. 잠재적 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

법적 제한의 중첩 (최대 리스크)

본건은 **도시지역** 내 **자연녹지지역**임에도 불구하고, **성장관리계획구역**, **가축사육제한구역(전부제한)**, **배출시설설치제한지역**, **준보전산지**, **성장관리권역** 등 다수의 중첩된 규제를 받고 있음.

특히, 자연녹지지역, 준보전산지, 성장관리권역의 조합은 사실상 개발 행위에 있어 매우 높은 허가 문턱을 의미함.

맹지 상태

본건은 도로에 접하지 않은 **맹지**이므로, 건축 행위 등 개발을 위해서는 주변 토지 소유자와의 협의를 통한 **도로 확보(사용 승낙)**가 필수적이며, 이로 인한 추가적인 비용 및 시간 소모가 발생할 수 있음.

3.2. 종합 의견

본건은 포천시 영중면 양문리 생활권 인근에 위치하여 잠재적 입지는 갖추고 있으나, **맹지**이며 동시에 **다수의 강력한 법적 제한(자연녹지, 준보전산지 등)**이 중첩되어 있어 단기 또는 중기적인 개발 목적의 투자는 매우 부적절함.

낙찰 후 **임야 본래의 용도(산림 유지 및 관리)** 외에 다른 용도로의 전환이나 개발을 시도하는 것은 거의 불가능에 가까운 난이도와 비용을 요구할 것으로 예상됨.

장기적인 관점에서 포천시의 개발 호재나 용도지역 변경을 기대하는 **초장기 투자** 또는 주변 환경 변화에 따른 **녹지 및 완충 공간 확보** 목적으로 접근해야 할 물건임.

3.3. 투자 포인트 (제한적인 관점)

초장기 저가 매입 전략

감정가를 기준으로 높은 개발 제한 리스크를 반영하여, 개발 가능성이 있는 주변 토지 시세 대비 현저히 낮은 수준으로 낙찰받는다면, 10년 이상의 **초장기적인 보전/투자** 가치는 있을 수 있음.

산지 관리 및 농림업적 활용

토지이용계획상 준보전산지이므로, **산림경영계획** 수립 등을 통한 임야 본연의 목적(조림, 산채재배 등)으로 활용하거나, 자연녹지지역이므로 제한된 범위 내에서 **소규모 시설(농업용)** 설치 등을 검토해 볼 여지는 있음.

주변 토지와의 연계

주변 토지 소유자가 본건을 매입하여 **토지 확장**이나 **도로 협의 비용 절감** 목적으로 활용할 경우 가장 높은 가치를 가질 수 있으므로, 잠재적인 주변 매수 수요를 파악하는 것이 중요함.

법원 정보

의정부지방법원 경매5계