나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115772 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1371-6 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115772 [1] 서울특별시 노원구 상계동 1371-6 상가주택 경매

• 사건번호: 2024타경115772
• 주소: 서울특별시 노원구 상계동 1371-6
• 감정가: 3,127,754,760원
• 최저가: 2,502,204,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 상가주택

서울북부지방법원 경매4계 2024타경115772 | 소재지: 서울특별시 노원구 상계동 1371-6 | 감정가: 3,127,754,760원 | 최저가: 2,502,204,000원 | 용도: 상가주택

1. 서울북부지방법원 2024타경115772 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 노원구 상계동 1371-6에 소재한 상가주택으로, 서울북부지방법원에서 진행하는 2024타경115772 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

감정가는 3,127,754,760원입니다.

토지 면적은 383.10㎡ (약 115.89평)이며, 건물 면적은 1263.14㎡ (약 382.07평)입니다.

또한, 건물 제시외 면적은 111.04㎡ (약 33.59평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

소유자 겸 채무자는 강OO이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

본건은 재정비촉진지구로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 노원구 상계동 상계3.4동 주민센터 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 저층 공동주택, 아파트 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 당고개역과 다수의 노선버스가 운행하는 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 2필지가 일단의 사다리형 평지로 주상용 부지로 이용 중이며, 서측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 문화시설(저촉), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 용도 제한이 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

채무자 겸 소유자는 강OO입니다.

주의사항 1번에 명시된 바와 같이 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다.

주의사항 2에 따라 위반건축물 표시 이력이 존재합니다. 2004년 2월 5일에 지상 4층 근린생활시설 204.24㎡를 주택(원룸 6가구)으로 불법 용도 변경한 사실이 있으며, 2018년 4월 6일에는 기계식 주차장 장치 정기 검사를 미필한 사실이 있습니다. 이러한 위반 사항들은 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 잠재적 리스크를 내포합니다.

주의사항 3, 4, 5, 6에 따르면, 본건은 상계1구역 주택재개발정비사업구역 내에 해당하며, 현재 관리처분계획인가 신청을 준비 중입니다. 조합설립인가(2013.08.23), 사업시행인가(2020.10.19), 사업시행인가 고시(2020.10.22) 등의 절차가 진행되었습니다. 소유자는 조합원으로 1+1 신청을 통해 84타입과 59A타입 평형이 배정되었으나, 분양 동호수 추첨은 아직 이루어지지 않았습니다.

매수인은 조합원의 지위를 승계 취득할 수 있으나, 사전에 조합에 취득 가능 여부를 반드시 문의하고, 조합에 권리 변동 신고를 해야 합니다. 재개발 관련 상세 내용 및 향후 절차는 반드시 조합에 개별 문의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 지하층은 주차장 및 근린생활시설, 1층은 근린생활시설 4개 호실, 2층은 근린생활시설, 3층은 근린생활시설(동부순복음교회), 4층은 근린생활시설(현황 원룸 6개호)로 이용되고 있으며, 5층은 주택(방 3, 주방, 거실, 화장실 2 등), 옥탑층은 방으로 구성되어 있어 주상복합 형태의 건물입니다.

주변 지역은 단독주택, 저층 공동주택, 아파트 및 소규모 상가들이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 공존하는 지역입니다.

특히, 상계1구역 주택재개발정비사업이 진행 중이거나 준비 단계에 있어, 사업 완료 시 지역의 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대됩니다. 이는 향후 건물 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건의 가장 큰 장점 중 하나는 지하철 4호선 당고개역이 인접해 있어 서울 도심 및 수도권 접근성이 우수하다는 점입니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스 정류장도 가까이에 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에는 소규모 근린생활시설들이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 부분은 위반건축물 이력입니다. 2004년과 2018년에 걸쳐 불법 용도 변경 및 주차장 검사 미필 등 위반 사항이 적발되었기에, 관련 법규에 따른 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 조치가 내려질 수 있습니다. 현재 시점에서의 법적 처리 여부 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

재개발 사업은 부동산 시장 상황, 조합 내부 사정, 사업 인허가 등 다양한 변수에 의해 계획이 지연되거나 변경될 수 있습니다. 현재 관리처분계획인가 신청 준비 중이라는 점은 긍정적이나, 사업 완료까지의 불확실성을 고려해야 합니다.

조합원 지위 승계 시, 조합의 승인 절차를 거쳐야 하며, 향후 추가 분담금 발생 또는 분양받을 동호수 확정 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계가 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 임차인과의 협상 및 예상치 못한 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 지역을 종합적으로 분석한 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있거나 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부지방법원에서 진행하는 2024타경115772 (1) 사건으로, 서울 노원구 상계동에 위치한 상가주택입니다. 감정가는 약 31.28억원이며, 토지 면적 383.10㎡, 건물 면적 1263.14㎡에 달하는 상당한 규모를 자랑합니다.

무엇보다 상계1구역 주택재개발정비사업구역 내에 위치하여, 재개발 완료 시 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 매우 높습니다. 지하철 4호선 당고개역이 인접하여 교통 편의성도 우수합니다.

하지만, 위반건축물 이력에 따른 잠재적 부담, 재개발 사업 진행의 불확실성, 조합원 지위 승계 시의 제반 절차 및 비용 문제, 명도 관련 미확인 사항 등 신중하게 검토해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자는 장기적인 안목으로 재개발의 성공 가능성과 위 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 철저한 현장 조사를 통해 최종 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 재개발의 가치: 상계1구역 주택재개발사업의 진행으로 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 규모 있는 자산: 383.10㎡ 토지와 1263.14㎡ 건물 연면적을 가진 상가주택으로, 재개발 완료 시 상당한 투자 수익 기대 가능성이 있습니다.

* 뛰어난 접근성: 지하철 4호선 당고개역이 인접해 있어 우수한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 조합원 지위 승계: 매수 시 조합원 지위 승계를 통해 재개발 사업의 이익을 공유할 기회가 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계