나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경115987 [1] 서울특별시 성북구 동소문동5가 118-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI · 평가일 2024.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동소문동5가에 소재하며 "성신여대입구역" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 중소형근린생활시설, 시장 및 주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(4호선 및 우이신설선 :성신여대입구역)이 소재하는 등 대중교통 이용편의는 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 대체로 사다리형 토지로서, 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 5미터 및 남측으로 노폭 약10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역(동선지구중심,자세한사항별도확인:도시계획과) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㉠-㉦이 소재하는 것으로 조사됨.
※후첨 "건물개황도 및 내부구조도" 및 "사진용지" 참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층건물로서,
(사용승인일 : 1992.07.14)

외벽 : 치장벽돌마감 등.
내벽 : -,
창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설, 사무소 및 주택 등으로 이용 중인 것으로 추정됨.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 난방설비(주거용) 등이 구비된 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

본건 건물에 ‘사진용지’ 및 ‘건물개황도 및 내부구조도’ 등과 같이 제시외건물 ㉠-㉦이 소재하며, 면적 및 이용상황 등은 제한적인 외부관찰을 기준으로 개략적으로 파악하였는바 현황과 차이가 있을 수 있으니 향후 경매진행 시 유의 및 재확인바람.

공부와의 차이

본건 1층 일부의 공부상 용도는 주차장이나, 현황은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 관찰되는바, 향후 업무진행 시 재확인바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 건물은 하기와 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있음

① 변동일 :2020.07.03
② 변동내용 및 원인 : 건축과-17557(2020.7.3.)호에 따른 위반건축물 표기 [내용 : 옥외주차 4대분 타용도 사용]

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호

서울북부지방법원 2024타경115987 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 성북구 동소문동5가 118-16

1.3. 건물 현황

* 건물 용도: 근린생활시설 (감정평가서상 근린생활시설, 사무소 및 주택 등 복합 용도 추정)

* 토지 면적: 356.00㎡ (약 107.74평)

* 건물 총 면적: 1012.06㎡ (약 306.16평)

* 제시외 건물 면적: 128.00㎡ (약 38.72평, 본건에 포함)

* 총 감정가: 5,770,606,800원

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건축물대장 특이사항

* 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있음.

* 변동일: 2020.07.03

* 변동 내용: 옥외주차 4대분 타용도 사용

* 1층 일부 공부상 용도는 주차장이었으나, 현황 근린생활시설로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 동소문동5가에 위치하며 "성신여대입구역" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 중소형 근린생활시설, 시장, 주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 4호선과 우이신설선의 성신여대입구역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지 형태: 인접지와 인접 도로에 대해 등고평탄한 대체로 사다리형 토지입니다.

* 도로 접면: 본건 서측으로 노폭 약 5미터, 남측으로 노폭 약 10미터의 도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도 지역: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(동선지구중심)

* 기타 제한 사항: 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상의 말소기준권리는 2021년 07월 09일자 근저당권 설정(이상명, 이상미)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김진숙

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,900,000원

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 확인사항: 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 김진숙 임차인의 경우 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

3.3. 등기부 현황

* 토지 등기부: 다수의 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류 기록이 존재합니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사하게 소유권 변동, 근저당권, 가압류, 압류 등의 기록이 있습니다. 매각으로 인해 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 관련 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

성신여대입구역 인근으로, 중소형 근린생활시설, 시장, 주택 등이 혼재하는 복합 상권입니다. 유동인구 및 접근성이 양호한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 주요 시설: 지하철역, 버스정류장 등 대중교통 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 상업 시설: 성신여대 상권과 연계되어 다양한 상업, 문화, 외식 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

성신여대입구역 주변에 위치하여 상업 시설, 금융 시설, 편의점 등 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 기타 시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 부동산에 직접적으로 영향을 미치는 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 유해 화학 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 옥외주차 공간의 타용도 사용이 원인입니다. 이에 따라 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.

6.2. 용도 불일치

건축물대장상 1층 일부 용도가 주차장이나, 현황 근린생활시설로 이용 중입니다. 이는 향후 이행강제금 발생 또는 원상복구 의무로 이어질 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계의 불확실성

* 임대관계 미상으로 명시되어 있습니다.

* '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 파악된 김진숙 임차인은 대항력이 없는 것으로 기재되어 있어, 추가적인 임차인 존재 가능성 및 해당 임차인의 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 공유물분할 경매의 특성

공유물분할을 위한 경매는 공유자 간의 복잡한 권리관계에서 비롯된 경우가 많으므로, 낙찰 후에도 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 성신여대입구역 역세권에 위치한 근린생활시설 건물로, 입지 조건이 우수합니다. 총 감정가는 57억 7천여만원이며, 토지 약 107평, 건물 약 306평 규모입니다. 경매는 공유물분할을 위한 것으로, 일괄 매각이 진행됩니다.

주요 리스크 요인으로는 위반건축물 등재 및 1층 용도 불일치로 인한 이행강제금 발생 가능성, 그리고 '대항력 있는 임차인' 관련 정보 불확실성이 있습니다. 이러한 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 확인이 반드시 수반되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

성신여대입구역 인근의 편리한 교통망과 풍부한 유동인구는 상업 및 주거 가치를 높이는 요소입니다.

8.2. 복합 용도 가능성

근린생활시설, 사무실, 주택 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 창출 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8.3. 지역 발전 가능성

제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 주변 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 5,770,606,800원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로 이를 제외한 금액으로 산정됩니다.

다만, 위반건축물 관련 이행강제금, 원상복구 비용, 불명확한 임차인 인수 여부, 공유물분할 경매의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 또한, 시장 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석해야 하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 건물 상태 파악, 주변 부동산 전문가 상담, 법률적 검토 등이 필수적입니다. 따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.