나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경117662 [1] 서울특별시 강북구 수유동 291-170 디에이치팰리스 101동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.10.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교"북동측 인근에 위치하며, 인근에
단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반주위환경은 양호함.

교통상황

본건이 속한 단지 내까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바,
제반 대중교통수단 이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

DH팰리스 제101동 제3층 제302호로서, "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, "공동주택(도시형생활주택)"건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건을 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울북부지방법원 2024타경117662 (1)호 경매 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2024타경117662 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 291-170 디에이치팰리스 101동 3층302호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 274,000,000원

* 토지면적: 27.43㎡ (약 8.30평)

* 건물면적: 45.72㎡ (약 13.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 대항력있는임차인, 재매각

* 주의사항: 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "인수중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 북측 및 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

* 주요 권리 관계:

* 말소기준권리: 2021년 5월 11일 접수된 주식회사 벽산의 근저당권 (을3) 입니다.

* 본 건은 재매각 물건으로, 말소기준권리보다 이후에 설정된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 다만, 을구 4번의 주택임차권(이지훈)은 2023년 1월 18일 접수되었으며, 말소기준권리보다 후순위이나 "인수"로 표시되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이지훈

* 보증금: 232,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 9일

* 확정일자: 2020년 11월 16일

* 배당신고일자: 2023년 1월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 따라서 보증금 전액 232,000,000원이 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전, 신탁 등기말소, 매매 등기 등이 확인됩니다.

* 후순위 압류 및 강제경매 개시 결정 등기가 존재하나, 이는 말소기준권리에 따라 소멸될 예정입니다. (단, 임차권은 인수)

* 등기부채권 총액: 402,000,000원

1.4. 상권분석

* 본 물건은 주거용 건물(도시형생활주택)로, 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 주거 기능 위주로 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥가 등은 인접하지 않은 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

* 이용상태: DH팰리스 제101동 제3층 제302호로서, 현재 "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육시설: 인수중학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 소재, 대중교통 이용 편리합니다.

* 상업시설: 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 주변 환경: 단독주택 및 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 인수: 임차인 이지훈 씨가 대항력을 갖춘 상태이며, 보증금 232,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 매수인의 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다.

* 재매각: 본 물건은 재매각으로 진행되는 것으로, 이는 이전 경매 절차에서 매수인이 잔금을 납부하지 못했음을 의미합니다. 잠재적인 인수 부담이나 기타 복잡한 권리관계, 혹은 시장 상황에 대한 우려 때문일 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 입찰자의 자금 계획에 부담이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 검색 결과 상으로는 물건지 인근에 명확히 기재된 혐오시설(소각장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 대규모 쓰레기 소각장 건립 논의가 서울 일부 지역에서 진행 중이며, 이는 향후 지역 가치에 영향을 줄 수 있으나 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 최신 건축 연도(2015년 준공)는 장점입니다. 그러나 '대항력있는임차인'이 존재하며 보증금 전액이 인수될 가능성이 있다는 점, 그리고 '재매각' 물건이라는 점은 상당한 투자 위험 요소로 작용합니다. 임차인의 배당금 수령 여부와 금액에 따라 매수인의 실제 부담액이 크게 달라지므로, 철저한 권리 분석과 시세 조사가 필수적입니다. 특별매각조건으로 인해 입찰 시 보증금 부담이 더 클 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택: 2015년 준공된 건물로 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 양호한 입지: 지하철역(인근 버스정류장) 접근성이 양호하고, 주거 지역 내 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 저평가 가능성: 재매각 물건이라는 특성과 대항력 있는 임차인으로 인한 위험 부담으로 인해 시장의 관심에서 벗어나 있을 수 있으며, 이는 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 274,000,000원입니다. 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 유사 지역의 다세대/연립 주택 거래 사례(2026년 6월 예정)를 살펴보면, 북한산그랑빌(69.57㎡)이 28,200만원에 거래 예정되어 있어 약 405만원/㎡의 가격 수준을 보였습니다. 이를 본 건의 건물 면적(45.72㎡)에 대입하면 약 185,000,000원의 시세 추정치가 나옵니다.

그러나 이 데이터는 미래 시점의 예상 거래가이며, 본건과 직접적인 비교 대상이 아닐 수 있습니다. 또한, 감정가(274,000,000원)는 현재 시점의 보수적인 평가 가치로 고려될 수 있습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 보증금 232,000,000원 인수 여부입니다. 만약 보증금 전액이 인수된다면, 실제 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

본 건은 재매각이며 높은 보증금(20%)을 요구하는 특별매각조건이 있고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 매우 크므로, 감정가 이하의 입찰가격을 고려해야 합니다. 또한, 임차인이 배당에서 얼마를 회수할 수 있는지에 따라 실제 인수 금액이 달라지므로, 최악의 경우(보증금 전액 인수)를 상정하여 신중하게 접근해야 합니다.

시세 분석 결과와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가 대비 약 73%~84% 수준으로, 위험 부담을 감안한 보수적인 접근입니다.

참고:

* 매수신청보증금: 최저매각가격(274,000,000원)의 20% = 54,800,000원

* 임차인 보증금 인수 시 총 예상 비용 = 입찰가 + (232,000,000원 - 임차인이 배당받는 금액)

* 2026년 6월 거래 예정 데이터는 향후 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.