나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12135 [1] 서울특별시 중랑구 망우동 207-6 세움삼익플라주 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '서울망우초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

단지 내 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '망우역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층건 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 용도는 아파트(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니2 현관 등)임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 건부지(아파트, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 10미터, 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

망우동 207-6 :도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.

- 기타
없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12135 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 망우동 207-6 세움삼익플라주 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 529,000,000원

토지면적: 25.97㎡ (약 7.86평)

토지지분: 25.9665㎡ (약 7.85평)

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평) (전용면적)

건물지분: 54.6㎡ (약 16.52평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 중랑구 망우동 소재 '서울망우초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 가까운 거리에 '망우역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 물건 부지는 남측으로 폭 약 10미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 주변 시설: 서울망우초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 상업시설 및 주거 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다. 주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 19일 중랑세무서장의 압류 (등기부채권 총액 450,000,000원)

* 주요 권리 내역:

* 선순위 임차권: 2023년 3월 10일자 주택임차권 (최강호, 보증금 450,000,000원, 전입 2021-01-21, 확정 2020-12-16). 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (최강호): 보증금 450,000,000원. 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항:

* 채권자(주택도시보증공사)와 임차인(최강호)의 보증금액(450,000,000원)이 유사하여 배당을 통한 임차보증금 전액 변제 가능성이 낮을 수 있습니다.

* 말소되지 않는 임차보증금 450,000,000원은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 인수금액이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 최강호 임차인이 존재하며 대항력이 있습니다.

* 권리분석 요약:

* 선순위 임차권 (최강호)는 대항력이 있으며, 보증금 450,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

* 이외의 압류 및 강제경매 채권은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 해당 물건은 아파트이지만, 건물 내 근린생활시설이 함께 있어 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 망우역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 서울망우초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금: 가장 큰 리스크는 450,000,000원의 임차보증금 중 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 추가적인 현금 투입 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 권리관계의 복잡성: 채권자이자 임차인(또는 임차보증금 반환 채무 관련)인 주택도시보증공사의 역할과 선순위 임차인의 존재로 인해 권리분석에 더욱 세심한 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울특별시 중랑구에 위치한 아파트로서, 망우역 역세권과 초등학교 인근이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 450,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있어 투자 시 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있는 고위험 고수익 투자 대상입니다. 권리분석 상의 명확한 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 및 초등학교 인접 입지: 망우역 이용 및 서울망우초등학교 접근성이 우수하여 주거 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 건물 소유권을 확보하는 데 문제가 없습니다.

* 시세 대비 잠재적 가격 메리트: 인수되는 임차보증금을 고려한 실제 투자 비용을 산정하여 접근한다면 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 물건은 감정가 529,000,000원입니다. 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 450,000,000원의 주택임차권이 인수될 가능성이 명확히 존재합니다.

규정에 따라 인수 보증금을 제외하고 산정할 경우, 감정가를 기준으로 보수적인 접근 시 400,000,000원 ~ 500,000,000원 사이를 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 입찰가는 인수되는 임차보증금 450,000,000원을 고려하여 총 매입 비용(입찰가 + 인수금액)이 시세보다 낮다고 판단될 때 결정해야 하며, 현 시세 및 잠재적 인수 금액을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.