나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10942 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 265-1 어반힐상봉 6층602호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10942 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 265-1 어반힐상봉 6층602호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매3계 2025타경10942 | 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉중앙로6가길 6, 6층602호 (상봉동,어반힐상봉) | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경10942 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10942 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 265-1 어반힐상봉 6층 602호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정가: 275,000,000원

토지면적: 15.32㎡ (약 4.63평)

건물면적: 24.48㎡ (약 7.41평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.

차량의 진출입 및 주정차가 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철역(경춘선, 경의중앙선 "망우역")이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서, 외벽은 석재붙임 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호는 샷시창호 등임.

이용상태는 도시형생활주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용중임.

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지는 3필지 일단의 가장형 토지로 "주거용 건부지"로 이용중임.

본건 동측으로 노폭 약 5미터, 북측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이는 없음.

임대 관계는 미상임.

1.3. 입지조건

본 물건은 망우역(경춘선, 경의중앙선) 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 인근으로 버스정류장이 다수 있어 서울 동부 지역으로의 접근성이 우수합니다.

주변에 상봉중학교가 위치하며, 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되고 있습니다.

소유자와 채무자가 강OO으로 동일인입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 매각 조건에 명시된 주택도시보증공사(HUG) 관련 내용입니다. 매수인은 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 임차인이 존재하며, 임대차보증금과 관련된 복잡한 문제가 얽혀있을 가능성이 높음을 시사합니다. 매수인은 이 조건으로 인해 발생하는 채권 포기 및 말소 협조 의무를 부담하게 됩니다.

임대차 관계가 미상으로 명확히 조사되지 않아, 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.5. 상권분석

상봉동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

망우역을 중심으로 유동인구가 꾸준히 발생하며, 이는 주변 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

인근 학교(상봉중학교)와 주거 단지를 바탕으로 하는 배후 수요가 존재합니다.

본건과 같은 소형 주택은 1~2인 가구를 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활정보

교통: 망우역(경춘선, 경의중앙선) 도보 접근 가능, 다수의 버스 노선 운행.

교육: 상봉중학교 인접.

편의: 주변 근린생활시설 이용 가능.

주거: 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택. 1~2인 가구에 적합.

편의시설: 건물 내 승강기 설치.

1.7. 잠재적 리스크

주택도시보증공사 조건: 매수인은 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의해야 하므로, 임차인의 보증금 미반환 가능성에 대한 잠재적 책임을 일부 부담하게 됩니다. 이는 법률 전문가와 상담하여 정확히 인지해야 합니다.

임대차 관계의 불확실성: 임대 관계가 미상인 관계로, 점유자(임차인)가 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 난항을 겪을 수 있습니다.

소형 면적: 토지 약 4.63평, 건물 약 7.41평의 협소한 면적으로 인해 투자 가치나 활용도에 제약이 있을 수 있습니다.

토지 이용 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설: 인근을 조사한 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 동부권의 교통 요지인 망우역 인근에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

주변 환경 및 생활 편의성은 양호하나, 매각 조건으로 명시된 주택도시보증공사 관련 사항과 미상인 임대차 관계는 매수인이 반드시 면밀히 검토해야 할 핵심 사항입니다.

이러한 복잡성을 충분히 이해하고, 법률 전문가의 자문을 통해 잠재적 리스크를 관리할 수 있다면, 1~2인 가구의 실거주 또는 소액 투자 관점에서 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

교통 편리성: 망우역 역세권으로 서울 시내 및 수도권 이동이 매우 용이합니다.

실거주 적합성: 1~2인 가구에 적합한 소형 주택으로, 직접 거주 목적 시 좋은 선택이 될 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가를 기준으로, 낙찰가율에 따라 서울 내 소형 부동산에 대한 소액 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

향후 개발 가치: 상봉동 일대의 도시 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계