나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11358 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11358 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매3계 2025타경11358 | 소재지: 서울특별시 성북구 화랑로18다길 26, 4층401호 (석관동,토성하우스) | 감정가: 239,700,000원 | 최저가: 191,760,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경11358 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11358 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 239,700,000원

토지면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

토지 지분율: 2225 (이 수치는 표기 오류 가능성 있음. 공부상 면적 및 토지 이용 현황 참조 필요)

건물면적: 29.18㎡ (약 8.83평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평) - 위반건축물로 평가되었을 가능성 있음.

건물 지분율: 2918 (이 수치는 표기 오류 가능성 있음. 공부상 면적 및 건물 현황 참조 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: - 제시외 건물 포함

주의사항: - 제시외 건물 포함

2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치하며, 지하철 6호선 '상월곡역'에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 토지는 3필지로 이루어진 부정형 땅으로 건부지로 이용 중이며, 인접 도로와 높이가 평탄하게 조성되어 있습니다. 물건지는 북서측 약 4m, 남동측 약 6m, 남서측 약 10m 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 해당 지번들은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 소유자이자 채무자인 정OO씨를 대상으로 주OOOOOOO의 신청에 의해 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 권리 분석 시 가장 주의해야 할 점은 집합건축물대장 상 제401호가 위반건축물로 표기되어 있다는 사실입니다. 이는 9㎡ 면적의 판넬구조 주거용 무단 증축으로 인한 것으로, 낙찰 후 원상회복 의무 또는 이행강제금이 발생할 수 있습니다. 성북구 주택과 등 관련 기관을 통해 정확한 내용을 재확인할 필요가 있습니다. 또한, 제시외 건물 9.00㎡에 대해서는 내부 확인이 불가능하여 건축물현황도 및 외부 관찰에 의존한 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있으며 이 역시 원상회복 의무가 발생할 가능성이 있습니다. 임대 관계는 미상으로, 명도 시 임차인 존재 여부를 확인해야 하는 잠재적 위험이 있습니다.

4. 상권분석

'상월곡역'이라는 역세권 입지를 갖추고 있어 지하철 이용이 편리한 점이 상권의 주요 특징입니다. 주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 분포하고 있습니다. 근린생활시설이 인접해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리한 곳입니다. 지하철 6호선 상월곡역이 가까이 있으며, 다양한 버스 노선도 이용 가능합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 해당 지역은 제2종일반주거지역으로 분류되어 있어 주거 용도로 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 및 제시외 건물 관련 문제입니다. 9㎡ 면적의 무단 증축(판넬구조, 주거용도)으로 인한 위반건축물 상태는 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 가능성을 내포합니다. 내부 미확인으로 인한 제시외 건물의 실제 구조 차이 역시 잠재적 복구 비용 발생 요인입니다. 또한, 임대차 관계가 미상이라는 점은 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있는 위험 요소입니다. 토지 및 건물 지분율 표기(2225, 2918)가 일반적인 면적 단위와 다르므로, 정확한 권리 관계 및 지분 면적은 등기부등본 등 원천 자료를 통해 반드시 확인해야 합니다. 더불어, 대공방어협조구역, 상대보호구역 등 지역 규제는 향후 건축 또는 개발 시 제약을 줄 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 상월곡역 인근의 역세권 입지를 자랑하는 다세대주택으로, 기본적인 교통 및 생활 편의성은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 위반건축물 등재 및 제시외 건물로 인한 법적, 경제적 부담입니다. 낙찰자는 원상복구 비용, 이행강제금 발생 가능성, 명도 과정에서의 불확실성 등을 충분히 인지하고, 관련 기관(성북구청 주택과 등)을 통해 정확한 법규 및 비용을 면밀히 확인한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

교통이 편리한 역세권이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 위반건축물이라는 중대한 하자가 존재하므로, 이로 인한 감정가 대비 가격 할인 가능성을 고려해야 합니다. 투자를 고려한다면, 위반건축물 관련 복구 비용과 이행강제금, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 산출하여 수익성을 면밀히 검토해야 합니다. 철저한 리스크 관리 능력과 함께, 해당 물건의 잠재적 가치 상승 가능성을 판단할 수 있는 경험이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계