나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11358 [1] 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 '상월곡역' 남동측 인근에 위치하며, 본건 인근에 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 지하철 6호선 '상월곡역' 및 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽: 치장 벽돌 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급 배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 부정형 토지로서 인접지 및 접면도로와 등고 평탄하게 조성하여 현재 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 4m, 남동측으로 약 6m, 남서측으로 약 10m 폭의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서울특별시 성북구 석관동 338-584번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

서울특별시 성북구 석관동 338-585번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

서울특별시 성북구 석관동 338-586번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건의 공부서류 중 집합건축물대장 표제부상 제401호는 위반건축물로 기재되어 있으며, 제시외건물 ㉠으로 별도 평가하였으나, 현장조사시 본건 내부는 부재 및 폐문으로 조사하지 못하여 건축물현황도, 외부관찰 등에 의하였으므로 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는바, 원상회복 의무 또는 이행강제금 등이 발생할 수 있는바, 성북구 주택과에 재확인하시기 바라며 추후 경매진행시 참고하시기 바람. (후첨 ’내부구조도‘ 참조)

집합건축물대장 표제부상의 변동내용 및 원인에 대한 기재는 다음과 같습니다.
-제401호: 주택정책과-14373(2019.6.13.)호에 따른 위반건축물 표기[9㎡, 판넬구조, 주거용도 무단증축]

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11358 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 338-584 토성하우스 4층401호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 239,700,000원

토지면적: 22.25㎡ (약 6.73평)

토지지분: 22.25㎡ (약 6.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.18㎡ (약 8.83평)

건물지분: 29.18㎡ (약 8.83평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

주의사항: 제시외 건물(9.00㎡) 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 '상월곡역' 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거지로서 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 '상월곡역' 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 소유권 보존 및 이전, 공유자 이전, 다수의 압류, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리(2020.01.30. 광주세무서장 압류)보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(곽 )

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-08-01

* 확정일자: 2019-05-28

* 배당신고일자: 2024-01-10

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2020.01.30. 접수된 광주세무서장 압류(갑3).

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 모든 권리(압류, 임차권, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건은 주거지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 이용할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 주변에 다세대주택, 아파트 등이 밀집해 있으며, 상월곡역을 중심으로 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 위반건축물

건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있으며, 9㎡ 규모의 판넬구조 주거용 무단 증축 사항이 있습니다. 이로 인해 원상복구 의무 또는 이행강제금이 발생할 수 있으며, 성북구청 주택과에 재확인이 필요합니다. 제시외 건물(9.00㎡)이 매각에 포함되므로 이 부분에 대한 추가 비용 및 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 임차인 관련 불확실성

제공된 정보에 '대항력있는임차인'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부등본 상 주택임차권(곽 )은 말소 예정으로 표기되어 있으며, 임차인 현황에서도 '대항력: 없음'으로 확인됩니다. 이는 권리분석상 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 관련 내용에 대한 최종적인 법률적 검토 및 현장 확인이 반드시 필요합니다.

5.3. HUG 인수조건 변경

채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재합니다. 이는 HUG와의 계약 관계 또는 인수 조건에 대한 복잡성이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 HUG 관련 세부 조건 및 절차에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물 등재 및 제시외 건물 포함, 임차인 관련 불확실성, HUG 관련 조건 변경 등 여러 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 철저한 사전 조사를 거친다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 상월곡역 인근 역세권 입지

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요 존재

* 감정가 대비 주변 시세가 높을 가능성 (추후 시세 조사 필요)

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 바탕으로 볼 때, 유사 면적 및 층수의 다세대주택이 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 239,700,000원이나, 위반건축물 및 기타 특이사항으로 인한 위험 부담을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

제시외 건물 포함, 위반건축물 관련 부담, 임차인 및 HUG 관련 불확실성 등을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 270,000,000원에서 280,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.