나이스옥션 법원경매 부산 2024타경6136 [1] 부산광역시 연제구 거제동 676-31 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 린 · 평가일 2025.01.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 계성여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 동해선
(거제해맞이역)이 위치하고 있어 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

동하향 경사지대 내 장방형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로, 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로, 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
(사용승인일자: 2008.01.15, 증축일자(1층 일부): 2008.02.13)
외 벽: 치장타일 붙임 등
내 벽: 벽지붙임, 타일붙임 등
창 호: 새시 창호 등

이용상태

1층은 근린생활시설, 2층~4층은 단독(다가구)주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 일부 바닥난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외건물 1개동이 소재하나, 이는 구조, 규모, 용도 등으로 보아 본건과 종물 및 부합물의 관계에 있는 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 건물은 의뢰목록 및 공부상 676-31번지 및 676-380번지 양지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 676-380번지는 2018년 5월경 676-31번지에 합병말소되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 건물은 공부상 676-31번지 및 676-380번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 676-380번지는 2018년 5월경 676-31번지에 합병 말소되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경6136 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 거제동 676-31

* 용도: 근린주택

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

* 사용승인일자 / 증축일자: 2008년 01월 15일 / 2008년 02월 13일 (1층 일부)

* 감정가: 1,855,354,100원

* 토지면적: 344.00㎡ (약 104.07평)

* 건물면적: 659.83㎡ (약 199.60평)

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 계성여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 아파트, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본 건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 동해선 (거제해맞이역)이 위치하고 있어 대중교통 상황은 보통임.

* 도로상태: 본 건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로, 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 북측으로 노폭 약 4m의 포장도로, 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 11월 16일 접수된 주식회사삼오부동산중개법인의 가압류 (갑3)임.

* 인수되는 권리 (대항력 있는 임차인): 물건명세서 참고사항에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 다음 세 명이 명시되어 있으며, 이들의 임대차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 함.

* 윤지선: 임대차보증금 180,000,000원. 2016년 07월 19일 전입 및 확정.

* 홍민정: 임대차보증금 170,000,000원. 2018년 03월 29일 전입 및 확정.

* 손병권: 임대차보증금 150,000,000원. 2020년 05월 29일 전입, 2020년 05월 15일 확정.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑3, 2020.11.16)보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 소멸될 예정임.

* 특이사항 (주소 합병): 본건 건물은 공부상 676-31번지 및 676-380번지에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 676-380번지는 2018년 5월경 676-31번지에 합병 말소되었음.

1.3. 상권분석

* 주변 상권 특징: 본 건은 계성여자고등학교 인근 지역으로, 다양한 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

* 주변 매매/임대 시세:

* 제공된 JSON 데이터는 주변 다세대주택의 개별 매매 사례이며, 본건과 같은 복합 용도의 근린주택과는 직접적인 비교가 어려움.

* 최근 매매 사례:

* 연제구 거제동 815-16 (1994년 건축, 36.24㎡ 전용): 2026년 5월 60,000,000원

* 연제구 거제동 747-28 (2019년 건축, 15.137㎡ 전용): 2026년 5월 124,000,000원

* 연제구 거제동 676-49 (1996년 건축, 72.15㎡ 전용): 2026년 7월 118,000,000원

* 본 건물의 감정가는 1,855,354,100원으로, 주변 개별 주택 시세 대비 높은 수준이나, 이는 건물 전체의 가치를 반영한 것이며, 연면적 및 부지 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 계성여자고등학교가 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리한 입지임.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본 건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 윤지선(180,000,000원), 홍민정(170,000,000원), 손병권(150,000,000원) 총 500,000,000원의 보증금은 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 반드시 고려해야 함.

* 건물 노후도: 2008년 사용 승인된 건물로, 약 16년 경과. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성 있음.

* 임대 관계 미상: 일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, 대항력 없는 임차인들의 실제 거주 여부 등 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부산 연제구 거제동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 근린주택임.

* 건물 규모와 상태는 양호하나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 총액 500,000,000원이 매수 시 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 부담 요인이 될 수 있음.

* 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 보증금 인수 여부를 철저히 확인하고, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 비교적 정주 여건이 양호한 지역에 위치하여 공실 위험이 적을 수 있음.

* 활용 가능성: 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 있어 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 성장 잠재력: 동해선 거제해맞이역 인근으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,855,354,100원

* 인수되는 임차 보증금 합계: 500,000,000원

* 본 물건의 실질적인 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금임. 따라서 총 비용이 감정가(시장가치)를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

* 인수 보증금을 고려한 최대 적정 입찰가는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 1,355,354,100원 수준으로 볼 수 있음.

* 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 추가 확인된 하자 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 1,100,000,000원 ~ 1,300,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됨. (총 투입 비용이 감정가를 넘지 않는 선에서, 즉 1,355,354,100원을 초과하지 않도록 신중 접근 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.