나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8346 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층404호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2022타경8346 [1] 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층404호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2022타경8346 | 소재지: 울산광역시 북구 산하중앙2로 238, 4층404호 (산하동,강동블루마더테라스) | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 91,140,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2022타경8346 (1)

소재지: 울산광역시 북구 산하동 995-14 강동블루마더테라스 4층404호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 186,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.75㎡ (약 10.81평)

건물면적: 76.13㎡ (약 23.03평) (전용면적 기준)

1.3. 소유 및 채권 정보

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 울OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 울산광역시 북구 산하동 소재 "강동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 강동블루마더테라스 제4층 제404호입니다.

차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

준주거지역 및 지구단위계획구역(강동산하지구) 내에 위치하여 상업시설로서의 개발 및 관리 계획이 수립된 지역입니다.

2.2. 건물 현황

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 중 제4층이며, 2017년 4월 12일에 사용승인된 비교적 신축급 건물입니다.

외벽은 스톤코트 마감 등으로 되어 있으며, 현재 근린생활시설로 이용 중이고 관리 상태는 무난합니다.

급배수, 위생설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 가장형의 평탄한 토지로서 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 서측 약 30m, 동측 약 10m의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(강동산하지구), 대로2류(폭 30m~35m) 등에 속하며, 강동초등학교와 인접하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건

토지 및 건물 일괄 매각 건으로, 부동산의 전체 가치를 기준으로 입찰이 진행됩니다.

경매 구분은 채권자의 임의 경매 신청에 의한 부동산임의경매입니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항 (별도등기 및 지적 정리)

가장 큰 위험 요소는 토지 등기부상에 **별도등기(갑구 5번 압류 등기)**가 존재한다는 점입니다. 이 별도등기의 내용은 본건의 대지권 비율에 미치는 영향 및 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

경매개시결정 기입등기 이후 도시개발사업(구획정리)으로 인해 본건 대지권의 목적인 토지가 '산하동 995-14번지 대234㎡', '산하동 995-15번지 대791.9㎡'로 변경되었으며, 대지권 비율도 '234분의 8.1537'로 변경되었습니다.

매수인은 반드시 변경된 토지 현황 및 대지권 비율에 대한 정확한 권리 관계를 사전에 면밀히 분석하고 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 강동블루마더테라스는 강동산하지구 내 준주거지역에 위치하고, 인근에 강동초등학교가 있어 유동인구 및 배후수요가 존재합니다.

다만, 본건은 4층 근린생활시설로, 1, 2층에 비해 가시성과 접근성이 떨어지므로 특정 업종(사무실, 학원 등)에 대한 수요를 중심으로 상권을 분석해야 합니다.

주변에 일반음식점, 학원, 소매점 등이 형성되어 있어 어느 정도의 상권은 활성화되어 있는 것으로 보입니다.

4.2. 생활 정보

인근에 강동초등학교가 소재하며, 대로변과 접해있어 교통이 편리합니다.

주변은 근린생활시설과 주택 등이 혼재된 개발 지구 내 상업지역으로, 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

4.3. 혐오시설 분석

주변 지역을 검색한 결과, 직접적인 거리에 대규모의 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 매립지, 화장장 등)은 없는 것으로 보이나, 과거 울산 북구 중산동 지역에 음식물자원화시설이 악취 민원으로 인해 철거된 사례가 있었습니다.

본건은 산하동의 개발 지구 내에 위치하므로, 해당 시설의 직접적인 영향권은 아닌 것으로 판단되나, 입찰 전 해당 지역의 구체적인 환경 정보를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

5. 종합 의견 및 투자 제안

5.1. 종합 의견

본건은 울산 북구의 도시개발구역 내에 위치한 비교적 신축급(2017년) 4층 근린생활시설입니다.

준주거지역의 이점과 양호한 도로 접근성을 가지고 있으나, 4층이라는 층수 제한과 근린생활시설 용도에 따른 업종 선택의 한계가 존재합니다.

무엇보다, 도시개발사업으로 인한 대지권 변경 및 **별도등기**라는 중대한 권리상 리스크가 있으므로, 해당 권리 분석 없이는 안전한 투자를 기대하기 어렵습니다.

5.2. 투자 포인트

신축에 가까운 건물 상태와 승강기 등 설비 완비.

준주거지역 및 도시개발구역 내 위치로 미래 가치 잠재력.

주요 도로변과 인접한 양호한 교통 접근성.

법원 정보

울산지방법원 경매9계