나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2755 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 1449-4 주/상용건물 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경2755 [1] 경상남도 양산시 동면 금산리 1449-4 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경2755 | 소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 1449-4 | 감정가: 951,606,000원 | 최저가: 466,287,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 물건 보고서

사건번호: 울산지방법원 2024타경2755 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 1449-4

용도: 주/상용건물

감정가: 951,606,000원

1.1. 물건 세부 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경2755 (1)

소재지: 경상남도 양산시 동면 금산리 1449-4

용도: 주/상용건물 (근린생활시설 및 주택)

감정가: 951,606,000원

토지면적: 429.20㎡ (약 129.83평)

건물면적: 1489.60㎡ (약 450.60평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 박OOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 양OOOOOOOOOO

1.2. 건물 구조 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물

외벽: 외장 석재 마감 등

내벽: 벽지, 타일

창호: 샷시창

이용 상태: 근린생활시설 및 주택으로 이용 중

설비 내역: 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음

특이사항: 일괄매각. 일반건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰에 의하면 3층 상부에 다락이 소재하며 주택 가액에 포함하여 감정평가되었음 (낙찰 후 법적 리스크 확인 필요). 임대관계 미상.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

주위 환경: 경상남도 양산시 동면 금산리 소재 양산시농수산물종합유통센터 북측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

도로 상태: 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하며, 남측으로 폭 약 8미터의 보행자도로와 접하는 양면 도로 접합으로 접근성이 양호함.

3. 권리 분석

3.1. 기본 권리 분석

경매 구분: 부동산임의경매 (근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매로 추정)

소유자/채무자: 동일인 (박OOOOOOOOOOOOOOOOO)으로 채무 관계가 단순할 수 있음.

채권자: 양OOOOOOOOOO (채권자의 채권 확보를 위한 경매)

특이 사항: 임대관계 미상. 낙찰자는 잔금 납부 후 실제 임차인 유무 및 대항력 여부를 명확히 파악하여 명도 진행에 대비해야 함.

주의 사항: 3층 상부의 다락은 일반건축물대장상 현황도에 포함되어 감정가에 반영되었으나, 건축물관리대장 및 현황과의 정확한 일치 여부를 재차 확인해야 하며, 미등기 또는 무단 증축 부분이 있다면 향후 이행강제금 부과 가능성 등 잠재적 리스크를 고려해야 함.

4. 상권 분석

4.1. 상업적 잠재력

입지 환경: 양산시농수산물종합유통센터 인근의 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 수요와 기본적인 생활 편의 시설 이용 수요를 동시에 흡수할 수 있는 입지임.

토지 이용 상태: 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당하여, 주거와 저층 상업시설 개발 및 운영에 적합하며, 향후 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있음.

이용 상태: 세장형 토지 위에 근린생활시설과 주택이 혼재된 건물이 위치하여, 1층 상가는 주변 주민들을 대상으로 한 근린상권의 역할을 수행할 것으로 보임.

5. 생활 정보

5.1. 주변 생활 시설

주요 시설: 양산시농수산물종합유통센터가 인근에 있어 생활 편의성이 높음.

교통: 도로 접합 상태가 좋으며 (북측 8m 포장도로, 남측 8m 보행자도로), 차량 접근성이 양호하여 상가 및 주택 거주에 모두 유리함.

교육 환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 주변에 학교 등 교육 시설이 있을 가능성이 높으며, 이에 따른 유해시설의 입주가 제한됨.

혐오 시설: 기본 검색 결과, 인근에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주택 및 근린생활시설 위주의 일반적인 주거 상권으로 보임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 잠재적 리스크

미확인 증축물 리스크: 주의사항에 명시된 3층 상부 다락의 건축물대장상 현황도 반영 여부와 실제 건축법상 적법성을 면밀히 검토해야 함. 불법 증축일 경우 매각 이후 철거 또는 이행강제금 부과 등의 리스크가 존재함.

임대차 관계 리스크: 임대관계 미상으로, 낙찰 후 임차인이 대항력 있는 임차인일 경우 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으며, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있음. 입찰 전 관할 법원 및 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 함.

토지이용제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 일부 업종 또는 토지 이용 목적에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

7.1. 컨설턴트 종합 의견

본건은 양산시 동면 금산리, 양산시농수산물종합유통센터 북측 인근에 위치한 주거/상업 혼합 지역의 다층 건물 경매 물건입니다. 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 북측과 남측의 양면 도로를 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 면적이 넓은 (토지 약 129.83평, 건물 약 450.60평) 근린생활시설 및 주택 건물로, 안정적인 임대 수익과 향후 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다. 다만, 3층 다락의 적법성 문제와 미확인된 임차인 관계는 필수적으로 해결해야 할 과제이므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 분석을 철저히 진행할 것을 권유합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 전략

최고의 입지: 양면 도로를 접한 상업/주거 혼재 지역으로, 근린생활시설 운영에 유리하고 주거 수요도 확보된 우수한 입지.

안정적 임대 수익: 넓은 건물 면적 (약 450.60평)을 근린생활시설과 주택으로 활용하여 다수의 임차인을 통한 안정적인 임대 수익 확보 가능.

개발 잠재력: 제1종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역으로, 향후 지역 개발 계획 및 용도 변경 등 재산 가치 상승에 대한 잠재력 보유.

대형 유통시설 인접: 양산시농수산물종합유통센터 인근으로, 유동 인구 흡수에 유리하며 상권 활성화에 긍정적 영향.

법원 정보

울산지방법원 경매9계