나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106831 [1] 울산광역시 중구 우정동 511-3 더테라스 3층305호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106831 [1] 울산광역시 중구 우정동 511-3 더테라스 3층305호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매9계 2024타경106831 | 소재지: 울산광역시 중구 종가6길 7, 3층305호 (우정동,더테라스) | 감정가: 407,000,000원 | 최저가: 199,430,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 울산지방법원 2024타경106831 (1)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각인 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 울산광역시 중구 우정동 511-3 더테라스 3층 305호로, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건의 최초 감정가는 407,000,000원입니다.

토지면적은 13.62㎡ (약 4.12평), 건물면적은 78.30㎡ (약 23.69평)입니다. 해당 건물은 2018년 2월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 10층 건물 중 3층에 위치합니다.

1.2. 권리 및 특이사항

본 경매는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO 채권자에 의한 임의경매이며, 특이사항으로 유동화물건으로 분류됩니다.

일반건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 현황조사 당시 공실 상태로 확인되었습니다.

권리분석상 공부와의 차이는 없으며, 미상의 임대관계가 있을 수 있으므로 입찰 전 임차인 및 점유 현황에 대한 철저한 현장조사가 요구됩니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 중구 우정동 소재 "에너지관리공단" 남측 인근에 위치하며, 우정혁신도시 내 상업시설, 업무시설, 각종 공공기관, 나지 등이 혼재된 중심상업지역입니다. 주위에는 한국동서발전, 한국석유공사, 근로복지공단 등 다수의 공공기관이 이전하였거나 이전 예정인 울산 최대 비즈니스 타운 내에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

도로 상태는 서측으로 폭 약 15미터 도로에 접하고, 북측으로는 폭 약 6미터 보행자 전용도로에 접하고 있어 접근성 및 가시성은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 중심상업지역(2016-12-20), 지구단위계획구역(우정혁신지구)에 해당하며, 중로2류(폭 15m-20m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 중심상업지역으로 높은 용적률이 확보되는 지역이며, 이는 향후 토지 가치에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

3. 상권 분석 및 활용 방안

3.1. 현재 이용상태 및 상권 특징

본 물건은 일반건축물대장상 용도는 일반음식점이나, 현황은 공실 상태입니다. 이는 상권 활성화가 완전하지 않거나 해당 호실의 입지적 단점이 있을 수 있다는 점을 시사합니다.

우정혁신도시는 공공기관 이전에 따른 배후 수요는 풍부하나, 일부 분석에 따르면 상권의 응집력이 낮고 활성화가 더딘 편이라는 평가도 존재합니다. 다만, 신세계 복합시설 개발 계획 등 대형 호재가 남아있어 향후 집객 효과 및 유동인구 증가 잠재력은 높습니다.

3.2. 추천 활용 방안

공공기관 직원 및 인근 주거시설 거주자를 배후 수요로 하는 식음료 업종(일반음식점, 카페 등), 또는 오피스텔 및 상가 이용자를 위한 편의시설 등으로 활용할 수 있습니다.

층수(3층)와 현 공실 상태를 고려하여, 초기 투자 비용을 최소화하고 혁신도시 상권 성숙 시점까지 버틸 수 있는 자금력이 필요합니다.

4. 생활 정보 및 시설

4.1. 주변 공공기관 및 업무시설

인근에 에너지관리공단 등 혁신도시 이전 공공기관이 다수 포진해 있어, 평일 주간에는 업무 관련 유동 인구 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 건물 시설 및 구조

철근콘크리트 구조로 2018년 사용승인된 신축급 건물이며, 공동 위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등 기본적인 근린생활시설 설비는 잘 갖추어져 있습니다.

4.3. 혐오시설 확인

제시된 정보 및 주변 검색 결과만으로는 인근에 특정한 혐오시설(기피시설)은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 전 현장 임장을 통해 주변 환경 및 시설을 직접 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 잠재적 리스크 분석

5.1. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인을 확보하지 못할 경우 일정 기간 동안 수익이 발생하지 않는 공실 리스크를 부담해야 합니다. 이는 혁신도시 상권의 활성화 지연 문제와 연결될 수 있습니다.

5.2. 용도 및 규제 리스크

건축물대장상 용도는 '일반음식점'이므로, 다른 용도로 변경을 원할 시에는 용도변경 절차와 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 중심상업지역 내 가축사육제한구역 등 기타 법률적 제한 사항을 확인해야 합니다.

5.3. 유동화 물건 특이사항

'유동화물건'은 통상적으로 금융기관이 부실채권을 유동화 전문 회사에 매각하는 과정에서 경매가 진행되는 경우를 의미합니다. 이는 물건의 권리 관계 자체에 복잡한 문제가 있다는 의미는 아니지만, 채권 회수에 대한 의지가 강할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 울산 우정혁신도시 내 중심상업지역에 위치하며, 공공기관 배후 수요를 확보한 근린생활시설입니다. 감정가 407,000,000원은 신축 건물 및 중심상업지역의 가치를 반영한 것으로 보이나, 현 공실 상태와 혁신도시 상권의 성장 속도를 고려할 때, 1회 유찰 이후 입찰하는 것이 리스크를 줄일 수 있는 전략으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 공공기관 및 업무시설이 밀집한 혁신도시 중심상업지역 내 위치하여 기본적인 배후 수요 확보

성장 잠재력: 신세계 복합시설 개발 등 지역 개발 호재가 남아있어, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 가능성이 높음

신축 건물: 2018년 사용승인된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하여 추가적인 보수 비용 부담이 적음

도로 접근성: 폭 15m 도로 및 보행자 전용도로에 접하여 접근성과 광고 효과가 우수함

법원 정보

울산지방법원 경매9계