나이스옥션 법원경매 울산 2024타경106831 [1] 울산광역시 중구 우정동 511-3 더테라스 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효원 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 중구 우정동 소재 "에너지관리공단" 남측 인근에 위치하며 주위는 우정혁신도시내 상업시설, 업무시설, 각종 공공기관, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층 305호로서 2018년 2월 13일 사용승인되었으며,
외벽: 화강석 붙임 및 복합판넬 마감,
내벽: 콘크리트 노출 및 일부 내장타일 붙임,
창호: 페어그라스창임.

이용상태

일반건축물대장상 용도는 일반음식점으로서 현황은 공실임.

설비내역

공동 위생 및 급배수시설, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 경사지대에 위치한 세장형 토지로서 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 15미터 도로에 접하고, 북측으로 폭 약 6미터 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역(2016-12-20), 지구단위계획구역(우정혁신지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-01-07)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타참고사항
없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.재매각임. 매수신청보증금 30%.
2.일반건축물대장상 용도는 일반음식점이며 현황조사 당시 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 울산지방법원 2024타경106831 (1)

소재지: 울산광역시 중구 우정동 511-3, 더테라스 3층 305호

건물 구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 내 3층 305호

사용승인일: 2018년 2월 13일

1.2. 면적 정보

토지 지분 면적: 13.62㎡ (약 4.12평)

건물 면적: 78.30㎡ (약 23.69평)

토지 전체 면적 (건물 부지): 1626.5㎡ (약 492.02평)

건물 연면적 (총 면적): 16884.5661㎡ (약 5107.73평)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 407,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

유동화 물건, 재매각 진행 중.

매수신청보증금은 30%입니다.

일반건축물대장상 용도는 '일반음식점'으로 기재되어 있으나, 현황 조사 당시 공실 상태였습니다. 건축물대장 전유부 정보에는 '제1종근린생활시설'로 표기되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 울산광역시 중구 우정동에 소재하며, '에너지관리공단' 남측 인근에 위치합니다. 주변은 우정혁신도시 내 상업시설, 업무시설, 다양한 공공기관 및 나지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(우정혁신지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류, 중로2류에 접해 있으며 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

을1. 부산은행 근저당권 (접수일자: 2018년 6월 8일, 채권최고액: 343,200,000원)이 말소기준권리이며, 이 근저당권 이하의 모든 권리(갑6, 갑10, 갑11 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 등기부채권 총액은 363,200,000원으로 감정가 407,000,000원보다 낮아 인수되는 채무 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주식회사바른개발

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

사업자 등록일: 2019년 7월 23일

대항력: 없음. 이는 해당 임차인이 대항력이 없어 경매 절차에 따라 보증금을 배당받고 명도될 대상임을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 잠재력

본 물건이 위치한 우정혁신도시는 다양한 공공기관과 상업, 업무시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 혁신도시 내 중심상업지역에 속하여 향후 지역 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

4.2. 업종 분석 및 활용 방안

건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설' 및 '업무시설'로 되어 있으나, 현황은 '일반음식점'으로 파악되었으며 현재 공실입니다. 78.30㎡ (약 23.69평) 규모의 전용면적은 다양한 근린생활시설, 소규모 사무실, 스튜디오 등으로 활용 가능하며, 유동화 물건이자 재매각 물건이라는 점을 감안할 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 임대 수익 또는 자가 사용을 통해 가치를 높일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 인프라

우정혁신도시 내에 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 인근 공공기관 및 시설

에너지관리공단을 비롯한 다수의 공공기관이 인접해 있어 관련 수요를 기대할 수 있습니다. 또한, 우정공원 물놀이장이 인근에 위치합니다.

5.3. 교통망

버스 노선이 다수 운행되어 울산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 유동화 물건

본 물건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 과정에서 유찰된 원인이 무엇인지 추가적인 확인이 필요합니다. 유동화 물건이라는 특성상 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가 확인이 요구될 수 있습니다.

6.2. 용도 관련 확인 필요 사항

일반건축물대장상의 용도('일반음식점')와 등기부상 표기('제1종근린생활시설', '업무시설') 간의 차이가 있어, 실제 사용 가능 용도 및 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 공실 위험

현재 공실 상태이므로, 신규 임차인을 확보하거나 직접 사용하기 전까지는 공실로 인한 수익 공백 또는 마케팅 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 확인

주변 지역 조사 결과, 본 물건 소재지인 울산광역시 중구 우정동 511-3 인근에서 확인되는 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 우정혁신도시 내 중심상업지역에 위치한 신축 상가로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이나, 재매각 진행 중이고 용도 관련 확인이 필요한 점은 유의해야 합니다. 현재 공실 상태이나, 잠재적 가치 상승이 기대되는 지역에 위치하여 투자 매력이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시 내 핵심 입지: 우정혁신도시 내 중심상업지역으로 향후 발전 가능성이 높습니다.

* 안전한 권리 분석: 인수되는 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전합니다.

* 임대 수익 및 시세 차익: 공실 해소 시 안정적인 임대 수익 창출이 가능하며, 지역 개발에 따른 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 가격 접근 가능성: 재매각 물건으로, 적정 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 407,000,000원

본 물건은 재매각으로 보증금이 30%이며, 인수되는 권리금액이 없어 권리관계는 매우 안전합니다. 다만, 현재 공실 상태이며 일반음식점 용도와 공부상 용도 간의 차이 등 확인이 필요한 사항이 있습니다.

주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본 물건의 입지적 장점을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰 범위로 고려해 볼 수 있습니다. (약 325,600,000원 ~ 366,300,000원)

이는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황, 현장 조사 결과, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.