나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115439 [1] 울산광역시 북구 연암동 1113-5 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115439 [1] 울산광역시 북구 연암동 1113-5 답 경매

• 사건번호: 2024타경115439
• 주소: 울산광역시 북구 연암동 1113-5
• 감정가: 1,491,510,000원
• 최저가: 730,840,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

울산지방법원 경매9계 2024타경115439 | 소재지: 울산광역시 북구 연암동 1113-5 | 감정가: 1,491,510,000원 | 최저가: 730,840,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서 - 울산광역시 북구 연암동 토지 (2024타경115439)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

울산광역시 북구 연암동 1113-5 외 토지 경매 물건에 대한 보고서입니다. 본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 총 토지면적은 1212.00제곱미터 (약 366.63평)이며, 감정가는 1,491,510,000원으로 책정되었습니다. 매각 대상은 토지이며, 건물면적은 0.00제곱미터로 건물은 매각에서 제외됩니다.

1.2. 입지조건

본 건은 울산광역시 북구 연암동 소재 무룡고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지, 근린생활시설 및 관공서 등으로 형성되어 있어 주거지와 농경지가 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 기호(3) 토지까지는 차량 접근이 용이하며, 기호(1,2) 토지 인근에도 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건이며, 소유자는 정OO, 채무자는 주OOOOOO, 채권자는 범OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 매각이며, 현재까지 확인된 특이사항으로는 매수 시 '농지취득자격증명'이 필요하다는 점이 가장 중요합니다. (농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다.) 또한, 일괄매각 조건이며 지적경계가 불분명하여 입찰 전 지적측량이 요구됩니다. 공부상 지목은 '답'이나, 기호(1, 3)은 일단의 건축허가를 득한 상태(일부 제외)이므로, 허가 유효성 및 원상회복 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석 및 주변 환경

토지이용계획상 기호(1, 3)은 도시지역 내 **자연녹지지역**이며, 기호(2)는 도시지역 내 **제2종일반주거지역**으로 구성되어 있어 개발 잠재력을 내포하고 있습니다. 특히 기호(2)는 주거지역에 속하여 향후 개발 시 용도가 확장될 여지가 있습니다. 기호(1, 3)은 건축허가를 득한 상태이나, 기호(2)는 현재 '묵전' 상태입니다. 주변에 무룡고등학교 및 북구 행정타운 부지 등이 인접해 있어 도시 기반 시설을 이용하기에 무리가 없습니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 인근에는 무룡고등학교를 비롯한 학교 시설(연암초등학교 등) 및 공공기관(북구청, 보건소 등 행정타운)이 위치하고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 다만, 해당 물건지는 주거지역과 농경지가 혼재된 지역에 위치하여 주거 밀집 지역의 편리성과는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명 (농취증) 필수:** 기호(1, 3)은 공부상 '답'이며, 목록 1, 3에 대해서는 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

2. **불법 형질 변경 및 원상회복 명령 가능성:** 공부상 지목은 '답'이나 건축허가를 득한 상태로, 현재 상태가 불법 형질 변경에 해당할 경우 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 관할 지자체(울산광역시 북구청 건축과)에 확인이 필요합니다.

3. **지적 및 진입로 문제:** 일괄매각이며 지적 경계가 불분명하여 측량이 반드시 필요합니다. 또한, 기호(1, 2)는 지적도상 맹지이나, 기호(3) 등 인접지를 통하여 출입이 가능한 상태입니다. 기호(2)는 계획도로에 저촉되는 부분이 있습니다.

4. **철도 보호 지구에 따른 행위 제한:** 본 물건지 모두 **철도보호지구**에 해당하여 철도경계선(가장 바깥쪽 궤도의 끝선)으로부터 30m 이내의 지역입니다. 이 지역에서는 토지 형질변경, 굴착, 건축물 신축·개축·증축 등의 행위를 하려면 국토교통부장관 또는 시·도지사에게 신고해야 하며, 행위가 제한될 수 있습니다. 철도 운행에 따른 소음이나 진동 등의 환경적 리스크도 잠재되어 있습니다.

5. **제시외 물건:** 토지상 철거 및 이동 용이한 간이창고, 지지대 및 농작물이 소재하나, 이는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 자생 수목 등은 토지에 포함되어 매각됩니다.

1.7. 종합 의견

본 토지는 자연녹지지역과 제2종일반주거지역이 혼재된 도시지역 내 토지로서, 총면적 1212.00제곱미터 (약 366.63평)에 대한 개발 잠재력이 높습니다. 특히 기호(1, 3)의 경우 이미 건축허가를 득한 상태라는 점은 상당한 이점으로 작용할 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 지적 경계 불분명, 철도보호지구에 따른 행위 제한 및 소음 가능성 등 다수의 리스크 요소를 안고 있습니다. 따라서, 입찰 전 철도보호지구 행위 제한 신고 가능 여부 및 불법 형질 변경에 대한 원상회복 의무 발생 여부 등을 관할 기관을 통해 철저하게 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

최고의 입지: 무룡고등학교 인근 및 울산 북구 행정타운 인접 지역으로 기본적인 인프라 이용이 용이합니다.

개발 잠재력: 도시지역 내 자연녹지지역 및 제2종일반주거지역에 위치하며, 일부 필지는 건축허가까지 득한 상태입니다. 향후 개발 목적에 따라 고수익을 기대할 수 있습니다.

대형 면적: 366평이 넘는 비교적 큰 면적으로, 개별 주택 개발뿐 아니라 근린생활시설 등의 복합 개발을 고려해 볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매9계