나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [1] 경상남도 김해시 대성동 485-12 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [1] 경상남도 김해시 대성동 485-12 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경103010
• 주소: 경상남도 김해시 대성동 485-12
• 감정가: 1,308,498,500원
• 최저가: 837,438,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

창원지방법원 경매2계 2024타경103010 | 소재지: 경상남도 김해시 대성동 485-12 | 감정가: 1,308,498,500원 | 최저가: 837,438,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경103010 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대성동 485-12 (일괄매각 전체 목록 중 대표 소재지)

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 1,308,498,500원

채권자: 농OOOOOOOOOOO

소유자/채무자: 이OO / 이OO

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각

1.2. 물건별 면적 현황 (대표 소재지 기준)

토지면적: 391.00㎡ (약 118.28평)

건물면적: 648.55㎡ (약 196.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

제시외면적: 토지/건물 모두 0.00㎡ (제시외 건물, 토지 면적은 없으나, 감정평가서에 별도 첨부된 부합물/종물 확인 필요)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 다가구주택(일련번호 1, 3)은 경상남도 김해시 대성동 소재 "김해여자고등학교" 북측 및 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

주요 물건(일련번호 1, 3)의 경우 북동측, 남동측, 남서측으로 왕복 2차선 포장도로가 접해 있어 차량 진출입 및 이동은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 장방형의 완경사지로서, 주거용(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 혐오시설 유무 (주변 시설 및 환경)

본건 소재지(대성동 485-12) 주변으로는 방범용 CCTV 설치 현황 등의 시설 정보가 확인되며, 직접적인 혐오시설의 존재는 검색된 정보만으로는 특정되지 않았습니다.

다만, 해당 지역은 주거와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역임을 감안할 때, 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경 및 시설을 직접 확인하는 것이 안전합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 유형 및 채권 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 농OOOOOOO의 채권 확보를 위해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일한 이OO 이므로, 일반적인 임의경매 절차를 따를 것으로 예상됩니다.

'중복사건'으로 진행 중이므로, 여러 채권자가 경매를 신청하여 매각 가능성이 높다는 점을 시사합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 본건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건으로, 분리하여 매각하지 않습니다.

임대관계 미상: 감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 추후 명도 과정에서 임차인 현황 및 대항력 유무를 면밀히 분석해야 할 필요성을 높입니다.

건물 현황 차이: 일련번호 4 건물의 경우 공부상 '사무소'이나, 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 감정되었습니다.

불법 증축/개조 가능성: 일련번호 2, 8 건물의 확장형 발코니 부분이 거실 등으로 전용되어 사용되고 있으며, 이를 재조달원가에 반영하여 감정평가되었다는 점을 유의해야 합니다. 이는 향후 양성화 또는 이행강제금 부과의 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 및 이용 현황

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통일 것으로 판단됩니다.

일괄매각 대상 물건 중 일부(일련번호 10)는 1층이 '소매점(공실)'로, 2~4층은 다가구주택(7가구)으로 이용 중이므로, 일부 상업시설이 포함된 주상용 건물의 성격도 가지고 있습니다. 소매점의 공실 상태는 현재 상권의 활성화 정도 또는 임차 유치 난이도를 판단하는 근거가 될 수 있습니다.

4.2. 주거 이용 현황 (다가구 구성)

본건 건물들은 다가구주택으로 이용 중이며, 구성 가구 수는 다음과 같습니다.

일련번호 2: 15가구 (2~4층 확장 발코니 전용 확인)

일련번호 4: 8가구 (공부상 사무소, 현황 주거용)

일련번호 8: 16가구 (4층 확장 발코니 전용 확인)

일련번호 10: 7가구 (1층 소매점 공실, 2~4층 주거)

총 다가구 가구수가 상당한 규모이므로, 안정적인 임차 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 리스크 (토지이용계획)

문화재보호구역 및 역사문화환경보존지역: 일련번호 1, 3 토지는 도시지역 내 제1/2종일반주거지역에 속하며, 동시에 '문화재보호구역' 및 '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 신축, 증축, 개축 등 건축 행위 시 관할 지자체 및 문화재청의 엄격한 심의와 허가를 받아야 할 수 있으며, 건축물의 높이 및 용도 제한 등의 규제가 따를 수 있는 중대한 리스크입니다.

용도 불일치: 일련번호 4의 공부상 용도(사무소)와 현황(주거용)의 불일치로 인해 추후 원상복구 명령이나 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

5.2. 구조적/현황적 리스크

발코니 확장 전용: 일련번호 2, 8 건물의 불법 확장(거실 등으로 전용)은 향후 매매 시 문제가 될 수 있으며, 매수자가 이를 원상 복구하거나 양성화해야 하는 비용 및 행정 절차상의 부담을 안을 수 있습니다.

5.3. 임대차 관계의 불확실성

임대관계가 '미상'이므로, 실제 임차인 수, 보증금액, 대항력 있는 임차인의 존재 유무를 확인하기 위한 현장조사 및 입찰 전 매각물건명세서 확인이 필수적입니다. 미확인된 임대관계는 명도 리스크를 증가시킵니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대성동 소재의 대규모 다가구주택(총 4개 건물, 약 46가구 규모) 일괄매각 건으로, 주거용 임대수익을 주 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

약 13억 원대의 감정가에, 토지(약 118평)와 건물(약 196평) 면적이 크고, 다수의 임차 가구 유치를 통해 안정적인 현금 흐름 창출이 기대됩니다.

다만, '문화재보호구역' 및 '역사문화환경보존지역' 지정에 따른 토지이용의 규제, 일부 건물의 용도 및 불법 확장 문제, 그리고 미상인 임대차 관계 등은 입찰 전 반드시 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다.

6.2. 투자 포인트

안정적인 임대수익 기반: 다수의 가구(약 46가구)로 구성된 다가구주택으로, 낙찰 시 높은 임대수익률을 기대할 수 있는 물건입니다.

주거 입지 보통: 주위가 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역이며, 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 접근성이 보통 수준입니다.

저층 일부 상업시설 포함: 일련번호 10 건물의 1층 소매점 공간은 향후 상권 활성화에 따라 추가적인 수익 창출이 가능합니다.

*입찰 전 필수 확인 사항*

1. 임차인 현황 및 대항력 유무: 명도 리스크 최소화를 위한 철저한 분석이 필수입니다.

2. 불법 증축/용도변경 관련 행정처분 이력 확인: 이행강제금 부과 여부 및 원상복구 비용 산정.

3. 문화재보호구역 규제 내용: 향후 재건축, 증축 등에 대한 규제 정도를 관할 지자체를 통해 명확히 확인해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계