나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [2] 경상남도 김해시 대성동 489-12 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [2] 경상남도 김해시 대성동 489-12 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경103010
• 주소: 경상남도 김해시 대성동 489-12
• 감정가: 813,313,900원
• 최저가: 520,520,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

창원지방법원 경매2계 2024타경103010 | 소재지: 경상남도 김해시 대성동 489-12 | 감정가: 813,313,900원 | 최저가: 520,520,000원 | 용도: 다가구주택

1. 창원지방법원 경매 물건 보고서

1.1. 김해시 대성동 다가구주택 (2024타경103010)

2. 물건 개요

사건번호는 창원지방법원 2024타경103010 (2)입니다.

본 건의 소재지는 경상남도 김해시 대성동 489-12에 위치한 다가구주택이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

감정가는 813,313,900원입니다.

토지면적은 233.20㎡ (약 70.54평)이며, 건물면적은 396.33㎡ (약 119.90평)입니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 방식이며, 제시외 건물 14.00㎡ (약 4.24평)이 포함됩니다.

소유자와 채무자는 이OO으로 동일하며, 채권자는 농협입니다.

3. 입지조건 및 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 대성동 소재 김해여자고등학교 북측 및 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 및 도로 상황은 보통입니다.

토지는 장방형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 건축물 현황 및 용도지역

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물입니다.

외벽은 화강석 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일 등, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다.

건물의 이용상태는 다가구주택(일련번호 2 기준 15가구 또는 일련번호 4 기준 8가구)으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

본 건의 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교), 문화재보호구역(역사문화환경보존지역), 중점경관관리구역 등의 규제를 받고 있습니다.

5. 권리분석

경매 구분은 채권자가 경매를 신청한 부동산임의경매입니다.

소유자와 채무자가 동일하므로 명도 과정에서의 복잡한 법적 다툼은 상대적으로 적을 수 있으나, 점유 현황에 따라 명도 난이도는 달라질 수 있습니다.

본 건은 중복사건으로 진행되고 있습니다.

매각 대상은 토지/건물 일괄매각이며, 주의사항으로 제시외 건물이 포함되어 있습니다.

가장 중요한 권리적 특이사항은 목록 4의 경우 공부상 1층이 ‘사무실’이나 현황 ‘주거용’으로 이용되고 있다는 점입니다. 이는 추후 법적 리스크(원상복구 명령 또는 이행강제금)를 내포합니다.

또한, 임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 실제 거주하고 있는 임차인 및 보증금 현황에 대한 철저한 현장 조사와 임차인 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다.

6. 상권분석 및 생활정보

본 건이 위치한 대성동 지역은 주로 주거 목적으로 활용되는 제1종 및 제2종 일반주거지역입니다.

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

학교(김해여자고등학교) 인근의 상대보호구역에 해당하여 교육 환경은 비교적 양호할 수 있습니다.

다만, 문화재보호법 및 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등의 지정으로 인해 향후 건축물의 신축, 증축, 대수선 등의 개발 행위에 제한을 받을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

리스크 1. 용도 변경 및 불법 증축 문제: 1층의 공부상 사무실과 현황 주거용 이용 차이, 그리고 확장형 발코니의 거실 전용 사용(불법 개조/증축 가능성)은 낙찰자가 승계해야 할 법적 리스크입니다. 이에 따른 이행강제금 및 원상복구 비용을 고려해야 합니다.

리스크 2. 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 임차인의 대항력 유무와 정확한 보증금 규모를 파악하는 것이 명도 및 추가 자금 계획에 핵심적인 영향을 미칩니다.

리스크 3. 개발 제한 규제: 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 지정으로 인해 장기적인 개발 또는 대규모 리모델링 투자 시 행정적인 제약이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

본 건은 다가구주택으로서, 낙찰 후 안정적인 월세 수익을 목적으로 하는 임대수익형 부동산 투자에 적합합니다.

제1종 및 제2종 일반주거지역에 위치하여 주거 수요가 일정하게 유지될 가능성이 높습니다.

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 소유권 확보가 용이합니다.

9. 종합 의견

김해시 대성동의 본 다가구주택은 주거 밀집 지역 내의 임대수익형 부동산으로서 기본적인 투자 매력을 갖추고 있습니다.

그러나 1층 용도 변경, 발코니 확장 등의 현황과 공부상의 차이가 명확하며, 이는 낙찰 후 추가 비용(원상복구, 이행강제금 등) 및 법적 절차를 야기할 수 있습니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 실제 임차인 현황 및 대항력을 철저히 분석하고, 불법 개조/용도 변경에 대한 리스크를 정확히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계