나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [5] 경상남도 김해시 어방동 362-13 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [5] 경상남도 김해시 어방동 362-13 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경103010 | 소재지: 경상남도 김해시 어방동 362-13 | 감정가: 818,180,240원 | 최저가: 523,635,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호는 창원지방법원 2024타경103010 (5)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 김해시 어방동 362-13이며, 용도는 다가구주택(부분 근린생활시설 포함)입니다.

본건의 소유자는 이OO, 채무자 역시 이OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다.

본 사건은 중복사건으로 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 면적 및 구조

토지면적은 219.80㎡ (약 66.49평)이며, 건물면적은 399.66㎡ (약 120.90평)입니다.

매각에는 건물 제시외면적 11.84㎡가 포함되어 총 건물 연면적은 411.50㎡ (약 124.47평)입니다.

건물(일련번호 9)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 4층 건물이며, 1층은 소매점(현재 공실), 2층부터 4층까지는 다가구주택(총 7가구)으로 이용 중인 주상용 건물입니다.

외벽은 화강석 및 스톤코트 등으로 마감되어 있습니다.

매각대상은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건입니다.

1.3. 감정가 및 매각 형태

본 물건의 감정가는 818,180,240원으로 산정되었습니다.

매각 형태는 토지/건물 일괄매각 방식이며, 제시외 건물(11.84㎡)이 포함되어 매각됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건(일련번호 7, 9)은 경상남도 김해시 어방동 소재 "어방초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

토지는 장방형의 완경사지이며, 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활정보

본건 건물(일련번호 9)의 1층이 소매점(근린생활시설)으로 구성되어 있어 기본적인 주거 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만 현재 1층은 공실 상태입니다.

'어방초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 주위 환경은 주거와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역으로 평가됩니다.

2.3. 혐오시설 및 환경

제시된 정보 및 추가 검색 결과로 특정 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않았습니다. 주거 밀집지역의 특성상 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으나, 현장 답사를 통해 소음이나 기타 시설 유무를 확인하는 것이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자가 농협 계통인 것으로 보아 일반적인 근저당권 실행에 의한 경매로 추정됩니다.

소유자와 채무자가 동일인(이OO)이므로, 명도 난이도는 소유자 점유 시 통상의 경우와 같습니다.

중복사건이므로 경매 취하 여부 등을 주의 깊게 살펴야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시외 건물(11.84㎡)이 매각에 포함되나, 이는 통상적인 증축 물건으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

감정평가서에 따르면 본건 건물(일련번호 9)의 1층 소매점이 현재 공실 상태입니다. 향후 낙찰 후 수익률 확보를 위해서는 1층 상가의 임대 활성화 방안을 고려해야 합니다.

감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 조사되었으므로, 매각대금 납부 후 실제 점유자에 대한 명도 절차를 고려해야 합니다. 주택 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법상 대항력 여부 및 배당요구 현황을 반드시 확인해야 합니다.

타 물건(일련번호 2, 8)의 경우 확장형 발코니의 거실 전용 사용 사례가 언급되었던 바, 본건(일련번호 9) 역시 불법 확장 여부에 대해 철저한 현장 확인 및 건축물대장 확인이 필요하며, 위반 건축물 지정 시 이행강제금 부과 가능성이 리스크로 존재합니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 김해시 어방동 어방초등학교 인근의 제2종일반주거지역 내에 위치한 다가구주택(주상용 건물)으로, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

토지 면적이 219.80㎡ (약 66.49평)으로 건축물 면적 대비 적당한 규모를 가지며, 다가구주택으로서의 임대 회전율은 보통일 것으로 보입니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점과 1층 상가 공실 상태 해소가 향후 수익률을 결정하는 핵심 요소입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교 인근 주거 밀집지역에 위치하며, 왕복 2차선 도로(노폭 8m)에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

수익형 부동산: 1층 근린생활시설과 2~4층 다가구주택으로 구성되어 있어, 상가 임대와 주택 임대를 통한 이원적인 수익 창출이 가능합니다.

제시외 포함: 제시외 건물까지 일괄 매각에 포함되어 법정 지상권이나 건물 철거 등의 복잡한 권리 관계 리스크가 적습니다.

4.3. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 실제 임차인의 현황(대항력 여부) 파악이 가장 중요합니다. 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사 및 명도 전략이 필수입니다.

상가 공실: 1층 소매점의 공실 상태가 길어질 경우 예상 수익률 달성이 어려울 수 있습니다. 상권 활성화 및 신속한 임대 노력이 필요합니다.

위반 건축물 여부: 발코니 확장 등 위반 건축물 가능성에 대비하여, 낙찰 후 이행강제금 등의 추가 비용 발생 가능성을 보수적으로 예측해야 합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계