나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [3] 경상남도 김해시 대성동 485-4 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [3] 경상남도 김해시 대성동 485-4 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경103010 | 소재지: 경상남도 김해시 대성동 485-4 | 감정가: 677,369,200원 | 최저가: 433,516,000원 | 용도: 다가구주택

1. 사건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 창원지방법원 2024타경103010 (3)

소재지 경상남도 김해시 대성동 485-4 외 3필지 (일괄매각)

용도 다가구주택 및 근린생활시설 (총 4개 건물 일괄매각)

매각대상 토지/건물일괄매각

경매구분 부동산임의경매

감정가 677,369,200원

1.2. 면적 및 구조

토지면적 216.30㎡ (약 65.43평)

건물면적 387.28㎡ (약 117.15평)

건물구조 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

특이사항 본 건은 대성동 및 어방동에 위치한 총 4개의 토지와 4개의 건물이 일괄 매각으로 진행되는 사건임. 건물 일련번호 4는 공부상 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중이며, 일련번호 10의 1층 소매점은 현재 공실 상태임. 일부 건물(일련번호 2, 8)은 발코니 확장 부분이 거실 등으로 전용되어 사용 중인 것으로 조사됨.

2. 권리 분석

2.1. 권리 관계

소유자 이OO

채무자 이OO

채권자 농OOOOOOOOOOO

특이사항 중복사건 (경매 진행 시점에 따라 추가 권리 변동 확인 필요)

주의사항 일괄매각 (전체 물건에 대한 단일 입찰만 가능)

2.2. 법적 및 행정적 제한 사항 (토지이용계획)

대성동 물건 (일련번호 1, 3)

도시지역, 제1종일반주거지역/제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접함.

특히, 문화재보호구역(2024-02-29)(3구역), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어, 향후 증축, 신축 등 개발 행위 시 **까다로운 건축 제한 및 규제**가 적용될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 지자체를 통해 규제 사항을 확인해야 함.

어방동 물건 (일련번호 7, 9)

도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접함. 대성동 물건에 비해 개발 규제가 덜 복잡함.

공통 사항 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 상대보호구역(일부)에 해당함.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건 및 교통 상황

대성동 물건 김해여자고등학교 북측 및 북동측 인근에 위치하며, 왕복 2차선 포장도로에 접해 차량 접근성이 양호함. 주위는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

어방동 물건 어방초등학교 동측 인근에 위치하며, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함. 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경은 보통 수준임.

교통 상황 공히 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 큰 어려움이 없을 것으로 판단됨.

3.2. 상권 분석

본 건은 전체적으로 다가구주택이 주를 이루고 있어 **주거 밀집 상권**의 성격을 가짐.

대성동 지역은 문화재보호구역 등의 제한으로 인해 대규모 상업시설보다는 근린생활시설 위주의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됨.

어방동 물건 중 일련번호 10의 1층은 소매점(공실)으로, 해당 지역의 상권 활성화 정도에 따라 임대 수익 여부가 결정될 것임. 주거용 임대(다가구주택)가 주요 수익원이 될 것으로 보이며, 공실 소매점은 리모델링 등을 통해 주거용 전환 또는 안정적인 임차인 유치가 필요함.

3.3. 생활 정보

학교 시설 대성동은 김해여자고등학교 인근, 어방동은 어방초등학교 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편임.

편의 시설 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설(슈퍼마켓, 식당, 병의원 등)은 갖춰져 있을 것으로 판단됨. 자세한 대규모 편의시설 접근성은 현장 조사가 필수적임.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법률적 리스크

일괄매각 조건으로 인해, 각 개별 물건의 가치 및 리스크가 다름에도 불구하고 개별적으로 취사선택할 수 없음.

중복사건으로 인한 경매 취하/변경 가능성 상존하며, 입찰 전 반드시 기일 변경 여부를 확인해야 함.

4.2. 물건 상태 및 이용 리스크

다가구주택의 임대 관계는 현재 '미상'이므로, **명도 리스크(인도명령 대상) 및 임차인 현황 파악**이 가장 중요함. 특히, 일련번호 4와 같이 공부상 이용 현황과 실제 이용 현황이 상이한 경우(사무소 → 주거용)는 대출 및 향후 매매 시 문제가 될 수 있음.

발코니 확장 등 무단 증축 부분이 존재할 수 있으며, 이는 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령의 리스크를 내포함.

4.3. 행정적 리스크

대성동 물건은 문화재보호법 및 역사문화환경보존지역 규제로 인해 **재산권 행사에 상당한 제한**이 따를 수 있음. 이로 인해 투자 가치가 하락하거나 개발 계획에 차질이 발생할 수 있음.

4.4. 혐오 시설 리스크

김해시 주거지 인근에 의료폐기물 시설 건립 반대 관련 민원이 있었던 것으로 확인되므로, 현장 답사를 통해 해당 시설의 정확한 위치 및 본 건과의 거리를 확인하여 **부동산 가치 하락 요소** 여부를 파악해야 함.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 경상남도 김해시 대성동 및 어방동에 위치한 **다가구주택 및 근린생활시설**이 포함된 **일괄매각** 사건임. 토지이용계획상 강력한 건축 규제가 있는 대성동 물건과 상대적으로 규제가 덜한 어방동 물건이 혼재되어 있어, **개별 물건 가치 평가 및 리스크 분석**이 필수적임. 다가구주택의 특성상 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있으나, 임차인 현황(임대 관계 미상) 파악 및 명도 계획 수립이 수익률에 결정적인 영향을 미칠 것임.

5.2. 투자 포인트

수익형 부동산 안정적인 월세 수익을 창출할 수 있는 다가구주택이 주를 이루고 있어, 현 시세 대비 적정 낙찰가로 임대수익률을 극대화할 수 있다면 우량 투자처가 될 수 있음.

혼재된 가치 일괄매각의 특성상, 규제가 복잡한 대성동 물건의 가치 하락분을 상쇄하고 어방동 물건의 임대수익률을 높여 전체적인 수익률을 확보하는 전략이 중요함.

공실 활용 방안 일련번호 10의 1층 소매점 공실을 주거용으로 전환하거나, 지역 상권에 맞는 업종으로 임대하여 추가 수익을 확보하는 방안을 고려해야 함.

법원 정보

창원지방법원 경매2계