나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [4] 경상남도 김해시 어방동 362-26 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [4] 경상남도 김해시 어방동 362-26 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매2계 2024타경103010 | 소재지: 경상남도 김해시 어방동 362-26 | 감정가: 1,330,195,800원 | 최저가: 851,324,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 매각 조건

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경103010 (4)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 362-26 외 (일괄매각)

용도: 다가구주택 (주상용 포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO / 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 일괄매각

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 1,330,195,800 원

토지면적: 366.00㎡ (약 110.72평)

건물면적: 638.41㎡ (약 193.12평)

건물 제시외면적: 20.16㎡

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 일괄매각 물건으로, 감정평가서상 위치가 경상남도 김해시 어방동 일대(어방초등학교 동측 인근)와 대성동 일대(김해여자고등학교 북측 인근) 두 곳으로 나뉘어 있습니다.

어방동 소재 물건(일련번호 7, 9)의 경우 어방초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼용 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

대성동 소재 물건(일련번호 1, 3)의 경우 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

공히 본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

어방동 물건(일련번호 7, 9)은 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 주상용인 일련번호 9는 서측으로 노폭 약 3m 도로에도 접합니다.

3. 물건 현황 및 특이사항

3.1. 건물 현황

구조: 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물입니다.

외벽은 화강석 및 스톤코트 등으로 마감되었으며, 샤시 창호가 설치되어 있습니다.

이용상태: 일괄매각 물건의 총 다가구 가구수는 46가구 (15가구, 8가구, 16가구, 7가구) 및 1층 소매점(공실)으로 구성되어 있습니다.

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

3.2. 특이사항

제시외 건물 포함: 건물 제시외면적 20.16㎡가 감정가에 포함되어 일괄 매각됩니다. 이는 통상적으로 건축물대장상 미등재된 발코니 확장 부분, 창고 등이 포함될 수 있으며, 매수 후 관련 법규 위반 시 이행강제금 등의 리스크가 있습니다.

이용 현황 차이: 일련번호 4 건물은 공부상 1층이 사무소이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 또한, 일부 건물(일련번호 2, 8)의 확장형 발코니 부분이 거실 등으로 전용 사용되고 있으며 이는 감정평가에 반영되었습니다.

임대관계: 임대관계는 미상(알 수 없음)입니다. 투자자는 반드시 명도에 대비하여 임차인 현황을 정확히 파악해야 합니다.

용도지역 (어방동 7, 9 기준): 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용적률 및 건폐율 상의 이점이 있습니다.

4. 심층 분석

4.1. 상권분석

본 물건이 위치한 김해시 어방동 일대는 인제대학교 상권과 연관성이 높습니다. 인제대 주변 상권은 최근 경제 침체 등의 영향으로 궤멸적인 타격을 입었으며, 곳곳에 임대 표지판이 붙어 있을 정도로 상권이 붕괴 상태인 것으로 조사되었습니다.

특히 1층이 소매점(공실)로 평가된 일련번호 10의 경우, 현재 지역 상권 침체로 인해 장기간 공실 리스크가 존재할 수 있습니다.

다가구주택의 주된 수요층은 인제대 학생 및 교직원 또는 인근 주거지의 주민일 것으로 예상되므로, 학생 수 변동이나 지역 경기 침체에 따라 임차 수요 및 임대 수익에 직접적인 영향을 받을 수 있습니다.

4.2. 권리분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 채무자(이OO)와 소유자(이OO)가 동일한 일반적인 형태입니다.

중복사건으로 진행되는 만큼 다수의 채권자가 얽혀 있을 가능성이 있으며, 이는 배당 관계가 복잡해질 수 있음을 시사합니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이므로, 법정지상권 등의 권리상 하자는 없을 것으로 예상되나, 제시외 건물을 포함하고 있으므로 이행강제금 부과 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4.3. 생활정보

어방동 물건의 경우 "어방초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

주위가 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용은 보통 수준으로 보입니다.

외부 지도 서비스 검색 결과, 특정 혐오시설에 대한 정보는 직접적으로 확인되지 않았습니다.

4.4. 잠재적 리스크

지역 상권 붕괴 리스크: 인제대 상권의 심각한 침체로 인해 1층 상가의 장기 공실 및 주택 임대 수요 감소 가능성이 존재합니다.

불법 건축물 리스크: 제시외 건물(20.16㎡) 및 건물 일부의 확장형 발코니 전용 사용은 불법 증축에 해당할 수 있으며, 관할관청의 단속에 따라 원상복구 명령 또는 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

물건 소재지 분산: 일괄 매각이지만 물건이 대성동과 어방동 두 지역에 분산되어 있어, 개별 물건의 관리 및 임차인 관리가 복잡할 수 있습니다.

임대 미상: 임대관계가 미상인 만큼, 명도 시 예상치 못한 다수의 임차인을 상대로 한 명도 소송 및 추가 비용 발생 위험이 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 다수의 다가구주택과 상가로 구성된 대형 일괄매각 물건으로, 감정가 대비 투자금이 높고 물건이 분산되어 있어 일반적인 소액 투자자보다는 전문적인 관리 능력을 갖춘 법인 또는 대형 투자자에게 적합한 물건입니다.

도시지역, 제2종일반주거지역에 위치하여 입지적 장점을 가지나, 현지 상권의 침체 상태와 다수의 불법/현황 이용 차이(제시외 건물, 용도 변경)가 잠재적 리스크로 작용합니다.

5.2. 투자 포인트

임대 수익 극대화: 총 46가구에 달하는 호수를 보유하고 있어, 만실 시 발생하는 현금흐름(Cash Flow)이 매우 클 것으로 예상됩니다.

다수 호실 관리 능력: 다가구주택 및 상가 임대 관리 능력이 탁월한 투자자에게는 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.

재건축/리모델링 잠재력: 제2종일반주거지역의 용도 지역은 향후 토지의 가치 상승 및 리모델링/재건축 추진 시 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

제시외 건물 활용: 확장형 발코니 등의 실사용 면적 증가는 임대료 책정 및 실사용 측면에서 긍정적이나, 리스크 관리(이행강제금)가 필요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계