나이스옥션 법원경매 창원 2024타경103010 [4] 경상남도 김해시 어방동 362-26 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2023.10.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호 1,3 : 경상남도 김해시 대성동 소재 "김해여자고등학교" 북측 및 북동측 인근에
위치하며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.
일련번호 7,9 : 경상남도 김해시 어방동 소재 "어방초등학교" 동측 인근에 위치하며,
주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1,3,7 : 공히 장방형 완경사지로서, 주거용 건부지로 이용중임.
일련번호 9 : 장방형 완경사지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1 : 북동측 및 남동측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.
일련번호 3 : 남서측으로 왕복2차선 포장도로가 소재함.
일련번호 7 : 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 소재함.
일련번호 9 : 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
문화재보호구역(2024-02-29)(3구역)<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>,
역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

일련번호 3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
문화재보호구역(2024-02-29)(3구역)<문화재보호법>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>,
역사문화환경보존지역(2017-06-29)<문화재보호법>, 중점경관관리구역(2018-11-01).

일련번호 7,9 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2,4,8,10 : 공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,

외벽 : 화강석 및 스톤코트 등 마감,
내벽 : 타일 등 마감,
창호 : 샤시창호 임.

이용상태

일련번호 2 : 다가구주택(15가구)으로 이용중임.
일련번호 4 : 다가구주택(8가구)으로 이용중임.
일련번호 8 : 다가구주택(16가구)으로 이용중임.
일련번호 10 : 1층은 소매점(공실), 2-4층은 다가구주택(7가구)으로 이용중임.

설비내역

공히 제반 위생 및 급배수설비, 난방설비 등.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 건물 일련번호 4는 공부상 1층이 "사무소"이나 현황 "주거용"으로 이용되고 있는
것으로 조사되는바 이를 고려하여 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건 건물 일련번호2의 2-4층 및 일련번호8의 4층의 확장형 발코니 부분이
거실 등으로 전용되어 사용되고 있는 것으로 조사되는 바 이를 재조달원가에서
반영하여 감정평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경103010 (4)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO (농업협동조합자산관리회사)

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경상남도 김해시 어방동 362-26 (도로명 주소: 경상남도 김해시 활천로178번길 35)

토지 면적: 366.00㎡ (약 110.7평)

건물 면적: 638.41㎡ (약 193.1평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 20.16㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,330,195,800원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 용도 및 건물 구성

용도: 다가구주택

건물 구성: 철근콘크리트구조, 4층 건물. 총 46가구(추정) 거주 가능한 규모. (1층 소매점 1개 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 김해시 어방동에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 일련번호 1,3 토지는 "김해여자고등학교" 북측 및 북동측 인근에, 일련번호 7,9 토지는 "어방초등학교" 동측 인근에 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접합 상태

일련번호 1 토지는 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

일련번호 3 토지는 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.

일련번호 7 토지는 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

일련번호 9 토지는 남측으로 노폭 약 8m, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종 일반주거지역, 제2종 일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 문화재보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(접수일자: 2014-09-19, 채권최고액: 260,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

총 18명의 임차인이 확인되었습니다.

* 김 (보증금 50,000,000원, 차임 112,000원, 전입 2020-09-01, 확정 2020-09-08, 배당신고 2024-06-19)

* 김 (보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-04-27, 확정 2022-04-27, 배당신고 2024-03-15)

* 김 (보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-05-11, 확정 -, 배당신고 2024-03-22)

* 박 (보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2015-08-17, 확정 2015-08-17, 배당신고 2024-05-21)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-06-22, 확정 -, 배당신고 -)

* 유 (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-08-03, 확정 2021-05-25, 배당신고 2024-08-19)

* 윤 (보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-01-24, 확정 2021-12-31, 배당신고 2024-05-17)

* 이 (보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-10-15, 확정 2019-10-15, 배당신고 2023-11-29)

* 장 (보증금 60,000,000원, 차임 10,000원, 전입 2020-08-31, 확정 2020-07-30, 배당신고 2024-05-20)

* 전 (보증금 60,000,000원, 차임 60,000원, 전입 2016-02-16, 확정 2016-02-16, 배당신고 2024-03-11)

* 한국토지주택공사 (205호) (보증금 60,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2021-06-11, 확정 2021-05-28, 배당신고 2023-08-29)

* 한국토지주택공사 (김자영) (보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-26, 배당신고 2023-08-29)

* 한국토지주택공사 (김주영) (보증금 90,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2021-11-22, 확정 2021-11-05, 배당신고 2023-08-29)

* 한국토지주택공사 (김초예) (보증금 70,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2020-01-08, 확정 2021-12-30, 배당신고 2023-08-29)

* 한국토지주택공사 (김효진) (보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2022-07-07, 확정 2022-06-27, 배당신고 2023-08-29)

* 한국토지주택공사 (이희준) (보증금 85,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2022-05-27, 확정 2022-05-11, 배당신고 2023-08-29)

* 한국토지주택공사 (한희림) (보증금 40,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-02-25, 확정 2021-02-09, 배당신고 2023-08-29)

전체 임차인 현황에서 대항력은 없는 것으로 표기되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

모든 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 낙찰자는 별도의 보증금 인수 부담이 없습니다.

3.4. 말소되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 근저당권, 가압류, 압류, 주택임차권 등이 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 김해시 어방동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 주택 및 상가 등 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 거주자 및 유동인구 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 상가 현황

인근에 다양한 종류의 소매점, 음식점, 서비스업 등 근린생활시설이 소재하고 있어 지역 주민들의 편의를 지원합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

북측 및 북동측으로 김해여자고등학교가, 동측으로 어방초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 주변 편의 시설

일상생활에 필요한 마트, 은행, 병원 등 다양한 편의 시설이 주변에 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

5.3. 주변 혐오 시설

현재까지 조사된 바로는 본 건 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 관련 특이사항

본 건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있습니다. 그러나 제공된 임차인 현황에서는 모든 임차인이 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 상반된 정보이므로, 낙찰 후 실제 점유 관계 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

건물(일련번호 4)의 경우, 공부상 1층은 '사무소'로 등재되어 있으나 현황은 '주거용'으로 이용되고 있는 것으로 조사되었습니다. 감정평가 시 반영되었으나, 향후 용도 변경, 불법 건축물 단속 등과 관련된 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 제시외 건물

제시외 건물(20.16㎡)이 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 이에 대한 추가적인 조사 및 명도 절차, 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 토지 용도지역 혼재

토지가 제1종 일반주거지역과 제2종 일반주거지역에 걸쳐 있어, 건축 및 개발 시 용적률, 건폐율 적용에 있어 구분이 필요하며 일부 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 어방동에 위치한 다가구주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 46가구(추정)의 임대 수익 창출이 가능한 규모를 갖추고 있습니다. 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 매우 깨끗한 상태입니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 관련 상반된 정보, 공부와 현황의 차이, 제시외 건물 포함 등은 반드시 사전 조사 및 법률적 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 전략적으로 접근한다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익: 총 46가구(추정)의 다가구주택으로 꾸준한 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리관계: 모든 인수되는 권리가 없어 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이합니다.

* 우수한 입지: 학교 및 생활 편의시설이 인접하여 주거 가치가 높습니다.

* 토지 이용 효율성: 제1종 및 제2종 일반주거지역 내에 위치하여 주거용 건물로서의 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가는 1,330,195,800원입니다.

모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없으므로(인수 보증금 합계 0원), 입찰가 산정 시 임차 보증금 부담을 고려할 필요는 없습니다.

다만, '대항력있는 임차인' 관련 특이사항, 공부상 용도와 현황의 차이, 제시외 건물 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 조사와 예상되는 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

주변 시세, 지역 내 유사 물건의 거래 사례, 예상 임대 수익률 등을 바탕으로 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.