나이스옥션 법원경매 김천 2024타경13042 [1] 경상북도 구미시 인의동 669-7 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상 · 평가일 2024.05.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "구평건강공원" 서측 인근에 위치하며, 부근일대는
다가구주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

평탄하게 조성한 정방형의 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(절대제한구역(전 축종
제한)), 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건으로서,
외벽: 화강석, 외장타일 붙임 등
내벽: 벽지 및 내장타일 마감 등
창호: 샷시창임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소재지 및 현황

사건번호: 김천지원 2024타경13042 (1)

소재지: 경상북도 구미시 인의동 669-7

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고

1.2. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건

건축허가일: 2003년 9월 2일

사용승인일: 2005년 4월 4일

건축물표제부상 용도: 단독주택 (실제 16가구 규모의 다가구주택)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 799,493,090원

토지 면적: 328.90㎡ (약 99.5평)

건물 면적: 577.17㎡ (약 174.6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상북도 구미시 인의동에 위치하며, "구평건강공원" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다가구주택, 아파트, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본 건 토지는 북동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역에 속합니다.

소로2류(폭 8m-10m)(접합) 지역입니다.

가축사육제한구역(절대제한구역)에 해당됩니다.

상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역은 주거, 공원, 근린생활시설 위주로 형성되어 있으며, 현재까지 파악된 정보로는 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 구미시 내 공단 지역 일부에 폐기물 처리 시설 및 이와 관련된 민원 사례가 있으나, 본건 소재지와는 직접적인 연관성이 낮은 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2014년 8월 28일 접수된 인동새마을금고의 근저당권입니다.

이후 설정된 가압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 일부 주택임차권 또한 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액(토지): 564,689,126원

등기부채권 총액(건물): 774,689,126원

3.2. 주요 권리 분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 구미강동새마을금고가 경매를 신청한 것으로 파악됩니다.

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

총 12명의 임차인이 확인되었으며, 대부분 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

특히, 김 , 김 , 최 , 한국토지주택공사(임 ) 등 다수의 임차인이 보증금 및 차임 내역과 함께 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 건물 등기부상 주택임차권 또한 말소 처리되었습니다.

최귀숙(최 ) 임차인은 전입일자 2013-11-01로, 말소기준권리(2014-08-28)보다 앞서 있어 대항력이 있는 것으로 표시되어 있습니다.

그러나 최귀숙(최 ) 임차인의 보증금은 0원으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계 또한 0원으로 산정되어 있습니다.

금액이 0원이라도 대항력 요건을 갖춘 임차인이 존재하므로, 명확한 권리관계 및 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 김 (권기준): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-11-14, 확정 2022-11-14, 대항력 없음.

* 김 (권동우): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-25, 대항력 없음.

* 김 (김정석): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-02-08, 확정 2021-01-15, 대항력 없음.

* 김 (김현정): 보증금 1,000,000원, 차임 240,000원, 전입 없음, 대항력 없음.

* 김 (김형수): 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-02-09, 확정 2015-02-09, 대항력 없음.

* 김 (김화정): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-08-26, 확정 2022-08-26, 대항력 없음.

* 이 (이경구): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-06-17, 대항력 없음.

* 이 (이동렬): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-07-08, 대항력 없음.

* 이 (이충헌): 보증금 23,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-03, 확정 2022-05-03, 대항력 없음.

* 최 (최귀숙): 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2013-11-01, 대항력 있음. (주의: 보증금 0원 및 인수 보증금 합계 0원에도 불구하고 대항력 요건을 갖춘 임차인이므로 추가 확인 필요)

* 최 (최영진): 보증금 15,000,000원, 차임 170,000원, 전입 2021-07-08, 확정 2021-07-27, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사 (임 ): 보증금 85,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-04, 확정 2021-12-15, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

본 물건은 구미시 인의동에 위치한 주거 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

다가구주택으로서 임대 수익을 기대할 수 있는 지역적 특성을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공시설

인근에 "구평건강공원"이 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

주거 밀집 지역 특성상 마트, 병원, 식당 등 근린생활시설 이용이 용이합니다.

대중교통 시설 접근성이 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

최귀숙(최 ) 임차인의 경우, 대항력 요건을 갖추었음에도 보증금 0원으로 기재되어 있으며 인수 보증금 합계도 0원으로 산정된 점은 명확한 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 보증금 인수 또는 명도 저항으로 이어질 수 있는 잠재적 리스크입니다.

모든 임차인의 명도를 원만하게 진행하기 위한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

6.2. 기타 리스크

건축물대장과 등기부등본 상의 내용이 실제 현황과 다를 경우, 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

미납된 관리비, 공과금 등은 매각으로 소멸되지 않는 경우가 있으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미시 인의동에 위치한 다가구주택으로, 일반적인 주거 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

감정가는 7억 9천여만 원 수준이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 잠재적인 임대 수익률 분석이 필요합니다.

권리 분석상 대부분의 권리는 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인(최귀숙)의 보증금 0원 및 인수 보증금 0원 산정 내역은 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

잠재적 리스크에도 불구하고, 향후 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치를 가질 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

구미시 인의동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

다가구주택으로서 다수의 임대 수익 창출 가능성.

일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능.

주변 공원 및 생활 편의시설 접근 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 임대 수익률, 명도 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제시된 자료만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

본 물건의 경우, 인수 보증금이 0원이라는 점을 감안하여, 감정가 대비 적정 낙찰률을 설정하고, 잠재적 리스크(특히 최귀숙 임차인 관련)에 대한 예상 비용을 반영하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

정확한 시세 및 수익률 분석을 위한 현장 조사와 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.