나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5153 [3] 충청남도 서산시 예천동 512-8 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 11개호로서,
외 벽 : 석재 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 일부 판넬 및 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

기호(1-12) : "근린생활시설" 상태임.
후첨 "건물개황도" 참조.
※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문
등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육
제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경5153 (3)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 512-8, 1층 103호 (신축도로명: 충청남도 서산시 충의로 25-13, 1층 103호)

건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제103호

용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 (전유부 103호)

토지면적: 65.17㎡ (약 19.71평)

건물면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 282,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 가OOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2021년 11월 16일

건물 층수: 총 4층 (본건 1층)

승강기: 1대 설치 (편의시설)

2. 입지조건

위치: 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 소재합니다.

주위환경: 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 균형을 이루고 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. "예천현대아파트"가 인근에 위치하고 있습니다.

토지 형상: 자루형의 완경사지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

도로 접근성: 본건 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (주변 버스 노선 정보는 추가 확인 필요)

토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 소로1류(폭 10m-12m)에 접하고 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가)에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 16일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (210,000,000원)입니다.

등기부 채권 총액: 1,382,849,500원으로, 본건 감정가 대비 높은 수준입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

지상권: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 100,000원

* 전입/사업자등록일: 2022년 05월 25일

* 대항력: 없음

분석: 임차인 최 는 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

업종: 본건은 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로, 소규모 점포, 사무실, 또는 기타 서비스 업종으로 활용 가능합니다.

주변 환경: 인근에 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보된 지역으로 판단됩니다.

경쟁 환경: 해당 지역의 상권 내 경쟁 업종 현황 및 밀집도에 대한 추가 조사가 필요합니다.

임대 현황: 임대 관계는 미상으로 파악되어, 정확한 임대료 수준 및 공실 위험에 대한 신중한 검토가 요구됩니다.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주위 아파트 단지 및 근린생활시설 밀집 지역으로, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 위치는 지도 검색으로 확인 필요)

교육: 인근에 초등학교 및 중학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 마련되어 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 학군 및 학교명은 지도 검색으로 확인 가능)

주거 환경: 아파트 단지와 인접하여 주거 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건: 본건은 중복 병합된 사건이므로, 경매 진행 및 매각 절차의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (관련 병합 사건번호 확인 필요)

임대관계 미상: 임차인과의 정확한 임대차 조건이 파악되지 않아, 명도 과정이나 향후 임대 운영에 변수가 발생할 수 있습니다.

폐문부재: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으며, 이는 정확한 이용 현황 파악에 한계로 작용합니다. 입찰 전 반드시 내부 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역: 해당 지역은 가축 사육이 제한되는 구역이므로, 관련 업종으로의 사업 확장이나 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높아, 경매 절차 진행 및 종결에 영향을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 신속한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 예천동에 위치한 근린상가 건물로, 2021년 준공된 비교적 신축급의 현대적인 시설을 갖추고 있습니다. 인근 아파트 단지를 통한 배후 수요 확보가 가능하며, 차량 접근성 및 교통 여건 또한 양호한 편입니다. 하지만 높은 채권 총액, 중복 병합 사건이라는 점, 임대 관계 미확인 및 현장 방문 시 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 임차인의 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 면밀한 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물로서의 경쟁력: 2021년 준공으로 비교적 최신 상태의 상가 시설을 소유할 수 있습니다.

안정적인 배후 수요: 인접한 아파트 단지 주민들을 통한 꾸준한 고객 확보 가능성이 있습니다.

우수한 접근성: 차량으로의 접근이 용이하고, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

합리적 낙찰 시 시세 상승 기대: 시장 상황 및 개별 요인을 고려한 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 향후 지역 상권 발전과 함께 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가 282,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 시세, 현재 시장 상황, 낙찰 가능성, 명도 및 수리 예상 비용, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 조사를 통한 내부 상태 정밀 분석, 주변 상권의 임대 시세 조사가 반드시 선행되어야 하며, 전문가의 컨설팅을 받는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.