나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5153 [5] 충청남도 서산시 예천동 512-8 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 11개호로서,
외 벽 : 석재 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 일부 판넬 및 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

기호(1-12) : "근린생활시설" 상태임.
후첨 "건물개황도" 참조.
※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문
등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육
제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-목록4,5,6의 중간 칸막이 없으며 공실로 비워진 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서산지원 2024타경5153 (5)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 충청남도 서산시 예천동 512-8 2층201호

건물용도: 근린상가 (제1종근린생활시설, 제1ㆍ2종근린생활시설)

감정가: 315,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 74.09㎡ (약 22.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 74.09㎡

건물지분: 44㎡

1.3. 채권자 정보

채권자: 가OOOOOOOOO

1.4. 특이사항

중복병합사건으로 진행 중임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 소재 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있는 지역임. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 자루형의 완경사지에 위치하며 상업용 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있어 차량 통행에 용이함.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m)에 접하고 있음. 또한, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)에 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 12월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)임.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사에스티메딕 (2021-12-16)

* 근저당권 (말소기준): 엠씨아이대부주식회사 (2021-12-16, 채권액 239,000,000원)

* 근저당권: 이영신 (2023-02-16, 채권액 100,000,000원)

* 압류: 서산시 (2023-09-18)

* 가압류: 가나종합건설 (2024-11-21, 채권액 707,849,500원)

* 강제경매: 가나종합건설주식회사 (2024-12-18, 채권액 713,294,852원) - 본건 사건의 경매 개시 결정

* 임의경매: 서산새마을금고 (2025-02-19, 2025타경51035)

* 가압류: 남궁민정 (2025-03-12, 채권액 180,000,000원)

* 가압류: 김유영 (2025-03-13, 채권액 285,000,000원)

* 압류: 서산세무서장 (2026-01-07)

등기부채권 총액은 1,511,849,500원임.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득하게 됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 철저한 조사가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건물은 제1종 및 제1ㆍ2종 근린생활시설로 이용 가능한 구조임. 주변에 아파트 단지가 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업, 식당 등의 업종이 활성화될 수 있는 상권임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이함. 차량 접근성 또한 양호함. 주변으로 아파트 단지 등 주거 밀집 지역이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근 "충청남도 서산시 예천동 512-8"은 주거 지역과 근린 상업 지역이 혼합된 곳으로, 일반적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)이 위치할 가능성이 높음. 현재까지 특별한 혐오시설이 인근에 있다는 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

목록4, 5, 6 호실의 경우 중간 칸막이가 없고 공실로 비워진 상태로 확인됨. 이는 내부 수리 및 임차인 확보에 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음을 시사함.

6.2. 임대차 미상

임대 관계가 미상으로 조사되었음. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재하는 경우 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있음.

6.3. 건물 관리 상태

현장 방문 시 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문만으로 조사가 이루어졌다는 점을 감안할 때, 건물의 실제 관리 상태 및 내부 하자 여부는 별도의 정밀 진단이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시의 주거 밀집 지역 인근에 위치한 근린상가로서, 지역 기반 상권에서의 잠재력을 가지고 있음. 모든 선순위 권리가 말소 예정되어 있어 권리관계가 비교적 명확하다는 장점이 있음. 그러나 일부 공실 상태의 호실이 존재하고 임대 관계가 미상인 점은 향후 운영 및 수익 창출에 있어 주의가 필요한 부분임.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각함으로써 복수의 부동산을 효율적으로 관리하고 운영할 수 있는 기회를 제공함.

* 입지적 잠재력: 아파트 단지 인근에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설의 수요가 기대됨.

* 권리관계 명확성: 매각으로 인한 모든 선순위 권리가 소멸되어 낙찰자가 법적 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 물건의 현황, 시장 동향, 향후 임대 수익률, 잠재적 리스크(공실, 수리비 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치와 미래 수익성을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.