나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5153 [4] 충청남도 서산시 예천동 512-8 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 11개호로서,
외 벽 : 석재 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 일부 판넬 및 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

기호(1-12) : "근린생활시설" 상태임.
후첨 "건물개황도" 참조.
※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문
등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육
제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-목록4,5,6의 중간 칸막이 벽이 없으며, 공실로 비워진 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경5153 (4)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 512-8 1층 104호 (도로명 주소: 충청남도 서산시 충의로 25-13 (예천동))

용도: 제1종근린생활시설, 제1·2종근린생활시설

감정가: 463,000,000원

토지면적: 107.03㎡ (약 32.37평)

건물면적: 63.56㎡ (약 19.23평) - 1층 104호 전유 부분 면적

건축물대장상 총 연면적: 1,435.84㎡ (약 434.34평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 가나종합건설주식회사 추정)

특이사항: 중복병합사건

주의사항: 목록4,5,6의 중간 칸막이 벽이 없으며, 공실로 비워진 상태임

1.2. 입지조건

* 본 건은 충청남도 서산시 예천동 소재, "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 기능을 수행하는 입지입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지는 자루형 완경사지로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 16일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당 (을1) 입니다.

* 본 경매 물건은 말소기준권리 이후의 모든 등기된 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)가 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 따라서 낙찰자는 인수되는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 지상권은 해당 사항 없습니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 건물은 일반철골구조 철근콘크리트 지붕 4층 건물로, 총 12개의 구분건물로 이루어져 있습니다.

* 본 건은 이 중 1층 104호로, 용도는 제1종근린생활시설 및 제1·2종근린생활시설입니다.

* 주변 아파트 단지의 배후 수요를 기반으로 하는 일반적인 근린상권입니다.

* 인근에 상가 및 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적인 고객 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

* 서산시 예천동 지역은 신규 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 아파트 단지 인근으로 주거 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 환경입니다.

* (구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 추가적인 현장 임장 시 상세 확인 요망)

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 및 내부 상태: 현재 본 건은 목록4,5,6의 중간 칸막이 벽이 없고 공실로 비워진 상태입니다. 이는 임대 수익 발생에 즉각적인 어려움이 될 수 있으며, 향후 임대 활성화를 위해 칸막이 설치 등 내부 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 조사 제한: 현장 방문 당시 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문 등으로 조사가 이루어졌습니다. 내부 상태, 하자 여부, 정확한 이용 현황 등에 대한 상세 확인이 제한되었으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획: 토지이용계획상 '가축사육제한구역'에 포함되어 있습니다. 이는 향후 축산업 관련 사업을 영위하고자 할 경우 제약을 받을 수 있으나, 현재 업종(근린생활시설)에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 서산시 광역자원회수시설(쓰레기 소각장)이 상대적으로 인근에 위치하고 있으나, 이는 관광 및 체험 시설로 전환 운영되고 있어 부정적 영향은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 충청남도 서산시 예천동의 아파트 단지 인근에 위치한 근린상가로, 기본적인 배후 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 지닌 입지입니다.

* 권리 관계가 명확하며, 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 인수 부담 없이 안전하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 그러나 현재 공실 상태이며 내부 칸막이가 없는 점은 임대 수익을 위한 추가적인 초기 투자 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 폐문부재로 인한 현장 조사 제한은 반드시 임장 활동을 통해 상세히 확인해야 할 주요 리스크 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 단지 배후 수요를 바탕으로 한 잠재적 임대 수익 창출 가능성.

* 깨끗한 권리 분석으로 인수 후 추가적인 권리 관련 부담 없음.

* 향후 서산시 지역 발전 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 463,000,000원

* 인수되는 보증금 또는 채무: 0원

* 본 건은 현재 공실이며 내부 수리가 필요한 점, 또한 임대 수익 창출까지 시간이 소요될 수 있다는 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 상가 시세, 예상 임대료, 복구 및 인테리어 비용, 투자 회수 기간 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 답사, 인테리어 견적 확보, 상세 상권 조사 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.