나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5153 [2] 충청남도 서산시 예천동 512-8 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 11개호로서,
외 벽 : 석재 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 일부 판넬 및 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

기호(1-12) : "근린생활시설" 상태임.
후첨 "건물개황도" 참조.
※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문
등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육
제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경5153 (2)이며, 소재지는 충청남도 서산시 예천동 512-8 1층102호입니다. 본 건의 용도는 근린상가이며, 감정가는 257,000,000원입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다. 채권자는 가OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 60.62㎡ (약 18.34평)이며, 토지 지분 면적 역시 60.62㎡ (약 18.34평)입니다. 건물 면적은 36.00㎡ (약 10.89평)이며, 건물 지분 면적도 36.00㎡ (약 10.89평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 물건 현황

본 건은 여러 개의 경매 사건이 병합되어 진행되는 중복 병합 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설 및 아파트 단지가 소재하여 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건 서측으로 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육 제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (2021-12-16 접수)입니다. 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부채권 총액은 1,364,849,500원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사지명인베스트부동산중개법인

* 성명: 서

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-24

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으므로, 명도 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 요약

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 상태

본 건은 "제1종근린생활시설"로 이용 중이며, 집합건물 등기부 요약에 따르면 1층 102호입니다. 현재 건물 이용 상태는 "근린생활시설"로 기재되어 있습니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

건물은 일반철골구조(철근)콘크리트 지붕의 4층 건물 내 제1층에 위치하며, 건물표제부상의 총 층수는 4층입니다. 외벽은 석재 및 강화유리 마감, 내벽은 일부 판넬 및 내부 인테리어 마감, 창호는 페어글라스 창호 등입니다. 기본적인 위생 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 옥내 소화전 등이 구비되어 있습니다. (후첨 '건물개황도' 및 '건축물표제부' 참조)

4.3. 주변 상권 및 잠재력

본 건은 주거 밀집 지역(아파트 단지)과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 있는 상권으로 판단됩니다. 1층 상가로서 접근성이 용이하며, 제1종근린생활시설 용도로 다양한 업종이 입점 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건 인근에는 예천현대아파트 등 주거 단지가 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 서산고등학교, 서산여자고등학교, 서산중학교, 서산초등학교 등 다수의 교육 시설이 있으며, 서산의료원과 같은 의료 시설도 근거리에 위치합니다. 대형마트, 은행, 병원, 약국 등 기본적인 편의시설 또한 충분히 확보되어 있습니다.

5.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 위성 지도 및 관련 정보 확인 결과, 주거 및 상업 지역에 인접해 있으며, 지도상에서 특별히 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가서에 따르면, 수차례 방문하였으나 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문으로 조사가 이루어졌습니다. 정확한 내부 상태 파악에 어려움이 있었을 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

명시된 임차인(주식회사지명인베스트부동산중개법인)은 대항력이 없으므로 인도 명령 등 명도 절차 진행 시 큰 무리는 없을 것으로 보입니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 건 토지가 자연녹지지역 및 가축사육 제한구역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 예천동의 근린상가로, 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요가 확보된 지역에 자리하고 있습니다. 접근성이 양호하고 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 등은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 1층 상가 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적습니다.

* 일반적인 상가 물건 경매 시 감정가를 기준으로 낙찰되는 경우가 많으므로, 적정 가격 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설 용도로 다양한 업종의 사업자가 임대 수요를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 257,000,000원입니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준인 205,600,000원 ~ 257,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다. 이는 일반적인 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사와 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.