나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5153 [6] 충청남도 서산시 예천동 512-8 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 11개호로서,
외 벽 : 석재 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 일부 판넬 및 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

기호(1-12) : "근린생활시설" 상태임.
후첨 "건물개황도" 참조.
※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문
등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육
제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

목록4,5,6의 중간 칸막이 벽이 없으며, 공실로 비워진 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인 및 전문가의 추가적인 법률, 세무, 부동산 컨설팅을 받으시기 바랍니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 24타경5153 (6)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 512-8, 3층 301호

용도: 근린상가

감정가: 336,000,000원

토지 면적: 79.15㎡ (약 23.94평)

토지 지분: 79.15㎡ (약 23.94평)

건물 면적: 47.00㎡ (약 14.22평)

건물 지분: 47㎡ (약 14.22평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

주요 채권자: 가나종합건설주식회사 (사건번호 2024타경5153)

건물 구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트 지붕, 4층 건물 중 1층 101호 외 11개호 (총 12개 호실)

이용 상태: 본건은 제1종 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가서상 수차례 방문 시 폐문부재로 외부 관찰 및 주변 탐문에 의거 조사되었습니다.

1.2. 입지 조건

* 주위 환경: 본건은 충청남도 서산시 예천동에 위치하며, 주변은 "예천현대아파트" 남동측 인근으로 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m) 및 소로1류(폭 10m-12m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다.

* 주변 개발 현황: 서산시 예천동 일대는 공림지구, 예천3지구 도시개발사업 등이 추진 중이며, 롯데마트, 서산지방법원, 서산지청 등 주요 생활 인프라가 인접하여 정주 여건이 우수한 지역으로 평가됩니다.

1.3. 권리 분석

* 말소 기준 권리: 을1 (2021-12-16 접수, 엠씨아이대부주식회사 근저당권, 256,000,000원). 본 건 매각으로 인해 말소되는 권리임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,585,849,500원 (총 채권액 기준)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 갑1 (2021-12-16, 주식회사에스티메딕)

* 근저당: 을1 (2021-12-16, 엠씨아이대부주식회사, 293,000,000원), 을2 (2021-12-16, 박구연, 120,000,000원)

* 가압류: 갑2 (2024-11-21, 가나종합건설, 707,849,500원), 갑5 (2025-03-12, 남궁민정, 180,000,000원), 갑6 (2025-03-13, 김유영, 285,000,000원)

* 강제경매: 갑3 (2024-12-18, 가나종합건설주식회사, 713,294,852원)

* 임의경매: 갑4 (2025-02-19, 서산새마을금고)

* 채무 관계: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 바, 경매 낙찰 시 채무 정리가 예상됩니다.

1.4. 상권 분석

* 현황: 본 건은 제1종 및 제2종 근린생활시설로 이용 가능한 건물에 위치하고 있습니다. 주변에 "예천현대아파트"를 비롯한 다수의 아파트 단지와 주거 지역이 형성되어 있어, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

* 잠재력: 서산시 예천동은 신축 아파트 공급과 도시 개발 사업이 활발히 진행되고 있어 향후 인구 유입 및 상권 활성화가 기대됩니다.

1.5. 생활 정보

* 편의시설: 롯데마트 서산점 등 대형 마트와 각종 금융 기관, 병원 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장 이용이 편리합니다. 서해로, 충의로, 무학로 등 도심 도로망 및 고속도로 진입이 용이하여 수도권 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 교육: 서산서남초등학교, 예천동 명문 학원가 등 도보 통학 가능한 학교와 교육 시설이 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 본 건은 중복 병합 사건으로, 다수의 권리관계가 복합적으로 얽혀 있어 권리 분석 시 세심한 주의가 필요합니다.

* 공실 및 내부 상태: 목록 4, 5, 6의 중간 칸막이 벽이 없는 상태로 공실로 비워져 있으며, 내부 수리가 필요할 수 있습니다. 이는 임대 수익 창출 시 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 확인되지 않아, 인수 여지가 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨)

* 현장 조사 제약: 감정평가 당시 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문에 의존하여 조사가 이루어졌으므로, 내부 상태에 대한 정확한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 예천동에 위치한 근린상가로, 주거 단지 인근에 자리하여 잠재적 배후 수요가 풍부한 입지를 갖추고 있습니다. 지역 개발 호재와 함께 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 중복 병합 사건으로 인한 권리 복잡성과 현재 공실 상태, 내부 칸막이 제거 등으로 인한 추가적인 수리 및 임대차 구성의 필요성이 존재합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 서산시 예천동의 성장 가능성: 신흥 주거 단지 및 도시 개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주거 지역을 통한 꾸준한 상권 수요 확보가 가능합니다.

* 가치 상승 여력: 향후 적절한 임대차 구성 및 내부 시설 정비를 통해 감정가 대비 높은 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

* 균형 잡힌 입지: 관공서, 대형마트, 교육 시설 등 주요 생활 인프라 접근성이 우수하여 입주자 모집 및 임대차 관리에 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 감정가 336,000,000원을 기준으로 하되, 향후 시장 상황, 경쟁 물건 분석, 예상 임대 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 면밀한 상권 분석 및 수익성 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.