나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층202호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경52531 [1] 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층202호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매3계 2024타경52531 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 2층202호 (성연에드가오피스텔) | 감정가: 185,000,000원 | 최저가: 90,650,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 서산지원 2024타경52531 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다. 소재지는 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 2층202호이며, 감정가는 185,000,000원입니다. 본 경매는 부동산임의경매이며 토지와 건물을 일괄매각하는 물건입니다. 소유자와 채무자는 주OOOOOO로 동일하며 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 토지 면적은 13.61제곱미터 (약 4.12평)이며, 건물(전용) 면적은 35.76제곱미터 (약 10.82평)입니다. 이는 주거용 오피스텔로서의 전용 면적이며, 계약면적은 이보다 클 수 있습니다. 제시외 면적은 없습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 주변 환경

본 물건은 서산시의 핵심 산업단지인 "서산테크노밸리" 내에 위치하고 있어 산업단지 배후 주거 및 업무 수요를 기대할 수 있는 입지입니다. 인근은 아파트단지, 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재된 주거지대로 주위 환경은 무난한 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지 내에 속해 있어 개발 및 투자 가치가 높은 지역에 해당합니다. 대로3류, 소로1류, 중로2류 등 포장도로에 접해 있어 차량 접근성 및 교통 상황은 양호한 수준으로 판단됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

성연테크노밸리 내 주거지대에 위치하고 있어 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다. 본 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 서산테크노밸리 내 종사자들을 대상으로 하는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차장 설비가 갖추어져 있어 생활 편의는 확보되어 있습니다. 다만, 현장조사 시 폐문 부재로 인해 설비의 정상작동 유무는 별도 확인이 필요합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

성연에드가오피스텔은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 시멘트 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등 일반적인 오피스텔 수준의 마감 상태입니다. 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 2층으로 접근성이 비교적 용이합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 경매 구분

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 물건으로, 통상적인 오피스텔 경매 물건이며 권리 분석상 복잡도는 낮은 편입니다. 경매 구분은 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권을 실행하는 경매입니다.

3.2. 채권 관계 및 특이 사항

소유자(주OOOOOO)와 채무자(주OOOOOO)가 동일하여 물건 인도 시 소유자를 상대로 명도 진행이 이루어질 가능성이 높습니다. 채권자는 한OOOOOOO으로 금융권 관련 채권자로 추정됩니다. 임대차 관계는 미상인 상태이므로, 낙찰 후 명도 진행 시 임차인이 존재할 경우 주거 점유 관계 및 대항력 유무를 면밀히 확인해야 하는 리스크가 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

1. **점유 관계 불확실성 (임대차 미상):** 임대관계가 미상이므로, 낙찰 후 실제 점유자가 임차인일 경우 명도 협상 및 법적 절차에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수입니다.

2. **설비 정상작동 여부 미확인:** 현장조사 시 폐문 부재로 인해 위생, 난방 등 주요 설비의 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다. 이는 수리 비용 발생의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. **가축사육제한구역:** 토지이용계획상 가축사육제한구역(300m 일부제한)에 해당하나, 주거용 오피스텔로서 직접적인 개발 또는 이용 제한 리스크는 낮습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서산테크노밸리 내 준주거지역에 위치한 주거용 오피스텔로서, 주변 산업단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 투자 물건입니다. 2층 물건이며 토지/건물 일괄매각으로 권리 분석의 기본 구조는 단순하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 조사가 중요합니다. 감정가 대비 적정 입찰가를 산정하여 리스크를 관리한다면 충분한 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지: 서산테크노밸리 내 준주거지역에 위치하여 직주근접 수요가 풍부합니다.

면적 대비 활용도: 전용 35.76제곱미터로 원룸형 오피스텔 대비 넓은 면적 구성을 갖추고 있어 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

양호한 교통 여건: 간선도로 및 시내버스 정류장 인접으로 대중교통 및 자가용 이용이 모두 용이합니다.

법원 정보

서산지원 경매3계